JLL releases 2016 Cairo Real Estate Overview
Cairo, Egypt, 16 January 2017 – JLL, the world's leading real estate investment and advisory firm, today released its 2016 Cairo Real Estate overview report which analyses factors affecting the office, residential, retail and hotel sectors.
The hot topic during 2016 was the decision of the Central Bank of Egypt (CBE) to float the Egyptian Pound and the impact this has had on the real estate market. The Egyptian Pound showed signs of increased volatility following the devaluation and in December of 2016 lost 52% of its value. Such a rapid devaluation has resulted in uncertainty and has delayed decisions by both investors and occupiers who are waiting to see where the EGP will settle in value.
Ayman Sami, Country Head of Egypt, JLL, said, “the currency devaluation has increased costs of inputs in the construction industry, negatively impacting developers cash flows. Developers have naturally sort to pass on these increased costs to home buyers in the form of significant price hikes. To help minimise the impact of higher costs, some developers are offering more flexible payment terms, while others are seeking to achieve more efficient unit designs and higher densities.”
The office market has also been significantly impacted. As most lease contracts were formally quoted in US dollars, rental prices have effectively doubled for office occupiers in EGP terms.
“With an increase in office rental prices, companies now naturally face increased prices on raw materials and as a result, pressure to increase wages for their employees,” added Mr Sami. “In order to mitigate increased costs on their tenants, some landlords have agreed to exchange rates below the actual market rate.”
According to the report, 2016 saw the doubling of rental prices in retail contracts, also quoted in US dollars. With this hike in inflation, retail tenants faced restrictions in import, increased prices of imported goods and as a result, a decrease in demand from consumers. Some mall developers have capped the exchange rate in order to alleviate pressures faced by retail tenants while other developers changed their quoting currency to EGP.
The hotel and tourism industry is the sector of the market that should benefit the most from the currency flotation. Demand in this sector is expected to increase as visiting Egypt has now become 52% cheaper. This has helped increase occupancies in the hotel market. Hotel owners are taking the opportunity to renovating existing structures rather than investing in building new hotels.
Sector summary highlights – Cairo:
Office: Q4 witnessed the completion of Majarrah Business Complex in 6th October adding 17,000 square metre to Cairo’s office supply. Following the flotation and as rentals increased in EGP terms, relatively smaller companies cancelled relocation plans to grade A office space and will be pushed to find less quality space in a less prime area. Vacancy rates remained more or less stable throughout the year, signaling limited office activity across the market. New Cairo continues to be the most sought after destination for office occupiers, with activity in 6th October (mainly Smart Village) being very limited over the past quarter. Vacancy rates in JLL’s monitored basket currently stands at 27% and is expected to increase as new supply is added to the market and demand remains at its current levels.
Office rents have remained stable over the past quarter as the market is still adjusting to current business conditions. Office rents also remained flat on a year-on-year basis, with the exception of New Cairo (sector 1) that recorded a year-on-year decrease of 7% from the same period the previous year.
Rentals could see a further softening in 2017. Over the medium term, stronger demand could however be generated by improved business conditions as a result of the structural and economic reforms being introduced.
Residential: 2016 saw the completion of several new projects across both 6th October and New Cairo. In 6th October, significant apartment deliveries were recorded in Ashgar City, Palm Parks and October Park. In New Cairo, significant deliveries were recorded by TMG’s Rehab and Madinaty, Emaar’s Mivida and SODIC’s East Town.
As a result of the currency flotation average sales prices for both apartments and villas decreased significantly in US Dollar terms, especially during the fourth quarter in both New Cairo and 6th October. On a Year-on-year basis even though average unit prices increased by an average of 30% in EGP terms, the increase was not enough to overcome the 61% decrease in the value of the Egyptian Pound witnessed between Q4 2015 and Q4 2016.
Rentals were more resilient to the currency flotation than sales prices as rental units are partially targeted towards foreigners and in some cases are quoted in foreign currency. Even though the exchange rate used is generally capped at a lower rate than the market rate, this has allowed landlords to curb the full effect of the currency flotation.
Retail: No additional retail space was completed in 2016, leaving the stock at 1.3 million square metre. Capital Mall (45,000 square metre) located in Heliopolis was expected to be completed in Q4 but has been delayed to 2017, resulting in no completion of any retail development in 2016.
The long anticipated opening of ‘Mall of Egypt’ (which will include “Ski Egypt”) has been rescheduled to officially open in Q1 2017. On a similar note, Madinaty Mega Mall has also pushed its opening back from Q1 2017 to 2018.
Vacancy rates have marginally increased year-on-year (from 15% in Q4 2015 to 17% in Q4 2016), on the back of limited new completions. Vacancies remained largely unchanged on a quarterly basis.
While rents for prime units remained stable at US$ 1,600 square metre per annum, the number of units that can achieve these levels has declined. Average rentals are expected to remain under downward pressure due to continued declines in consumer spending and retail sales. We expect average rents to decline over the next 6 months before a possible recovery in the second half of 2017 providing sufficient foreign currency is available and the current economic reforms have resulted in more positive sentiment by this time.
Hotels:
500 hotel rooms were added in Cairo in 2016. The fourth quarter saw no completions due to the delayed opening of the refurbished and rebranded Steigenberger Tahrir Square, which was pushed back to 2017.
The St. Regis Cairo and Radisson Blu Nasr City openings have also been postponed and are expected to open over the first quarter of 2017. In the short term, hotel owners are expected to renovate older buildings and create value from more efficient operations rather than investing in new buildings during the current volatile business conditions.
Occupancy rates increased by 5 percentage points to 59% in year to November 2016 when compared to the same period of 2015 as the market is continuing its recovery after several years of instability. Improvement in airport security and development of inbound tourism form Arab countries are some of the reasons for increased occupancy rates.
Average Daily Rates (ADR’s) declined slightly (-3%) throughout the year and in comparison to 2015 data to US$102 in year to November data.
Even though occupancy rates are increasing, ADR’s did not increase at the same rates due to the current reliance of hotels on the local market and hence has a ceiling to price increases in order to attract visitors. Once travel bans are lifted and foreign tourists and currency begin to flow ADR’s are expected to increase.
Construction Costs
In a new feature to their annual report, JLL have released data on construction costs for different asset classes in Cairo, with this data collected from their growing project and development management teams. The devaluation of the EGP has resulted in a major spike in construction costs in 2016 and this is expected to result in double digit increases in tender price inflation over the next 2 years.
تعويم الجنيه المصري يخلق تحديات للأطراف المعنية بسوق العقارات
جيه إل إل تصدر تقرير النظرة العامة على سوق العقارات في القاهرة لعام 2016
القاهرة، مصر، 16 يناير 2017 – أصدرت اليوم جيه إل إل، شركة الاستثمارات والاستشارات العقارية الرائدة في العالم، تقريرها الذي جاء بعنوان "نظرة عامة على سوق العقارات في القاهرة لعام 2016" والذي يحلل العوامل المؤثرة على قطاعات المساحات الإدارية والوحدات السكنية ومراكز التسوق والفنادق.
ويناقش هذا التقرير قرار البنك المركزي المصري بتعويم الجنيه المصري والتأثيرات المحتملة لذلك القرار على سوق العقارات في مصر. ووفقاً لما ذكره التقرير، فقد أبدى الجنيه المصري علامات تقلب متزايدة عقب تخفيض قيمته وخسر 52% من قيمته في ديسمبر 2016. ولقد أدى التعويم والانخفاض السريع في قيمة الجنيه إلى حالة عدم اليقين في السوق، مما ساهم في التأخير بالنسبة لقرارات المستثمرين والمقيمين وذلك حتى استقرار قيمة العملة.
وفي هذا الصدد صرح أيمن سامي، رئيس مكتب جيه إل إل في مصر، قائلاً: "أدى الانخفاض في قيمة العملة إلى ارتفاع تكاليف مواد ا البناء، مما يؤثر سلباً على التدفقات النقدية لدى المطورين. ولذلك فمن المتوقع أن ينتقل هذا التأثير إلى مشتري الوحدات السكنية وذلك من خلال ارتفاع أسعار الوحدات ارتفاعاً بالغاً. وفي محاولة للتغلب على هذا التأثير، رأينا أن بعض المطورين يقدمون شروط دفع أكثر مرونة، في حين أن آخرين يبحثون عن تصاميم بديلة فعالة للوحدات".
وشهد سوق المساحات الإدارية تحديات كبيرة خلال العام، حيث إن معظم العقود كانت مقومة في السابق بالدولار الأمريكي. ومع تعويم الجنيه، ارتفعت جميع الإيجارات إلى الضعف تقريباً من حيث الجنيه.
وأضاف سامي قائلاً: "وإلى جانب هذه الزيادة في أسعار إيجار المساحات الإدارية، تواجه الشركات الآن بطبيعة الحال ارتفاعاً في أسعار المواد الخام ونتيجة لذلك تواجه ضغطاً لزيادة أجور موظفيها. ومن أجل التخفيف من أثر ارتفاع التكاليف على المستأجرين، رأينا أن الملاك يوافقون على وضع سقف لسعر الصرف أقل من السعر الفعلي في السوق".
وطبقاً للتقرير، شهد عام 2016 تضاعف أسعار الإيجار في عقود مراكز التسوق، والتي كانت مقومة أيضاً بالدولار الأمريكي. ونظراً لهذا الارتفاع في معدلات التضخم، يواجه مستأجرو منافذ التجزئة قيوداً في الاستيراد وارتفاعاً في أسعار السلع المستوردة مما ترتب عليه انخفاض الطلب من جانب المستهلكين. وبدأ بعض مطوري المراكز التجارية في وضع حد أعلى لسعر الصرف من أجل تخفيف الضغوط التي يواجها مستأجرو منافذ التجزئة فيما قام مطورون آخرون بتغيير عملة عروض الأسعار إلى الجنيه المصري.
ومن المتوقع أن يستفيد قطاع الفنادق والسياحة من خطوة تعويم العملة. فمن المتوقع أن يشهد الطلب في هذا القطاع ارتفاعاً، فمن منظور السائحين الأجانب باتت تكلفة زيارة مصر الآن أقل بنسبة 52% عن التكلفة في السابق. كما بدأ أصحاب الفنادق في تجديد فنادقهم القائمة بدلاً من الاستثمار في بناء فنادق جديدة.
المساحات الإدارية: شهد الربع الرابع اكتمال "مجمع مجرة" للأعمال في السادس من أكتوبر والذي أضاف 17 ألف متر مربع إلى المعروض من المساحات الإدارية في القاهرة. وعقب تعويم العملة وارتفاع الإيجارات بالجنيه المصري، ألغت شركات صغيرة نسبياً خطط انتقالها إلى مساحات إدارية من الفئة (أ) وستكون مضطرة لإيجاد مساحات أقل جودة في مناطق أقل تميزاً. وظلت معدلات الوحدات الشاغرة مستقرة تقريباً طوال العام، مما يشير إلى محدودية النشاط في قطاع المساحات الإدارية عبر السوق. ولا تزال القاهرة الجديدة الوجهة الأكثر طلباً لشاغلي الوحدات الإدارية فيما كان النشاط في السادس من أكتوبر (وبخاصة في القرية الذكية) محدوداً للغاية خلال الربع الماضي. وتبلغ حالياً معدلات الوحدات الشاغرة في السلة التي ترصدها جيه إل إل 27% ومن المتوقع أن ترتفع هذه النسبة مع دخول معروض جديد إلى السوق وبقاء الطلب عند مستوياته الحالية.
وحافظت إيجارات المساحات الإدارية على استقرارها على مدار الربع الأخير من العام الماضي حيث لا يزال السوق في طور التكيف مع الأوضاع التجارية الجارية. وبدورها ظلت إيجارات المساحات الإدارية مستقرة مقارنة بالعام السابق، باستثناء منطقة القاهرة الجديدة (القطاع 1) التي سجلت تراجعاً بواقع 7% مقارنةً بنفس الفترة من العام السابق.
ومن المتوقع أن يشهد عام 2017 تراجعاً في إيجارات المساحات الإدارية. أما على المدى المتوسط، فمن المتوقع أن يرتفع الطلب في هذا القطاع نتيجة لتحسن المناخ الاقتصادي مما سيؤدي إلى ظروف عمل أكثر إيجابية.
الوحدات السكنية: شهد عام 2016 اكتمال العديد من المشروعات الجديدة في كل من السادس من أكتوبر والقاهرة الجديدة. ففي السادس من أكتوبر، تم تسليم عدد كبير من الشقق في "أشجار سيتي" و"بالم باركز" و"أكتوبر بارك". وفي القاهرة الجديدة، تم تسليم عدد كبير من الوحدات في مدينتي "الرحاب" و"مدينتي" المملوكتين لمجموعة طلعت مصطفى ومشروع "ميفيدا" المملوك لشركة إعمار ومشروع "إيست تاون" المملوك لشركة سوديك.
ونتيجة لتعويم العملة سجل متوسط أسعار بيع الشقق والفلل، عند تقويمها بالدولار الأمريكي، تراجعاً ملحوظاً خلال الربع الرابع في كل من القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر. غير أننا عندما ننظر للأسعار بالجنيه المصري، نجد أن متوسط أسعار الوحدات ارتفع بنسبة 30% مقارنة بالعام السابق ولكن هذه الزيادة لم تكن كافية لمعادلة الانخفاض البالغ نسبته 61% في قيمة الجنيه نفسه خلال الفترة من الربع الرابع لعام 2015 إلى الربع الرابع لعام 2016.
وكانت أسعار الإيجار أكثر مرونة في مواجهة تعويم العملة من أسعار البيع إذ إن وحدات الإيجار تستهدف جزئياً الأجانب وفي بعض الحالات تكون الأسعار مقومة بعملة أجنبية. وعلى الرغم من ذلك، عادةً ما يكون سعر الصرف المستخدم مقيداً بحد أعلى أقل من سعر السوق، وقد سمح هذا للملاك بكبح جماح التأثير الكامل الناتج عن تعويم العملة.
مراكز التسوق: لم يشهد العام اكتمال أية مساحات إضافية من مراكز التسوق، ليظل المخزون الحالي مستقراً عند 1.3 مليون متر مربع. وقد كان من المتوقع اكتمال "كابيتال مول" (45 ألف متر مربع)، الواقع في مصر الجديدة خلال ربع العام الحالي لكن تم تأجيل افتتاحه إلى عام 2017، مما أدى إلى عدم إنجاز أي من مشاريع منافذ التجزئة في عام 2016.
أما بالنسبة إلى الافتتاح الذي طال انتظاره "لمول مصر" (الذي سيضم "سكاي إيجيبت") فقد حُدد افتتاحه رسمياً في الربع الأول لعام 2017. وفي إجراء مماثل، تأجل أيضاً افتتاح "ميجا مول- مدينتي" من الربع الأول لعام 2017 إلى عام 2018.
وقد ارتفعت معدلات الوحدات الشاغرة بشكل طفيف مقارنة بالعام السابق (من 15% في الربع الرابع لعام 2015 إلى 17% في الربع الرابع لعام 2016)، على خلفية المشاريع الجديدة المحدودة التي تم إنجازها. وبالمقارنة بالربع السابق. نجد أن معدلات الوحدات الشاغرة ظلت دون تغيير يذكر.
وفيما حافظت إيجارات الوحدات المميزة على استقرارها عند 1600 دولار للمتر المربع سنوياً، تراجع عدد الوحدات التي تستطيع تحقيق هذه المستويات. ومن المتوقع أن يظل متوسط الإيجارات واقعاً تحت ضغوط هبوطية بسبب استمرار تراجع إنفاق المستهلكين وانخفاض مبيعات منافذ التجزئة. ومن المتوقع أن ينخفض متوسط الإيجارات على مدار الشهور الستة القادمة قبل أن يشهد تعافياً محتملاً خلال النصف الثاني من عام 2017 شريطة توفر قدر كاف من النقد الأجنبي وأن تخلق الإصلاحات الاقتصادية الجارية شعوراً أكثر إيجابية قبل ذلك الوقت.
الفنادق: تم تسليم 500 غرفة فندقية فقط في القاهرة خلال العام. أما بالنسبة إلى الربع الرابع بالتحديد، فلم يشهد أية افتتاحات وذلك بسبب تأخير فندق "شتيجنبرجر" ميدان التحرير بعد تجديده، والذي تم تأجيله إلى 2017. كما تأجل مرة أخرى افتتاح فندق "سانت ريجيس"القاهرة و"راديسون بلو" مدينة نصر إلى الربع الأول لعام 2017. ومن المتوقع أن يقوم ملاك الفنادق على المدى القصير بتجديد مباني الفنادق القديمة وتحقيق القيمة من زيادة كفاءة عمليات التشغيل بدلاً من الاستثمار في بناء مبان جديدة خلال الظروف التجارية المتقلبة التي تشهدها البلاد في الوقت الحالي.
وقد ارتفعت معدلات الإشغال بواقع 5 نقاط مئوية لتسجل 59% من بداية العام حتى شهر أكتوبر 2016 مقارنة بنفس الفترة في عام 2015 نظراً لاستمرار تعافي السوق بعد سنوات عديدة من عدم الاستقرار. ويُعد تعزيز أمن المطارات وتطوير السياحة الوافدة من الدول العربية بعض أسباب هذه الزيادة في معدلات الإشغال.
انخفض متوسط الأسعار اليومية بشكل طفيف (-3%) خلال العام ومقارنة ببيانات عام 2015 ليصل إلى 102 دولار من بداية العام حتى شهر نوفمبر.
وبالرغم من ارتفاع معدلات الإشغال، فإن متوسط الأسعار اليومية لم يرتفع بنفس المعدلات نظراً لاعتماد الفنادق في الوقت الحالي على السوق المحلي مما أوجب عليها وضع سقف لزيادات الأسعار من أجل جذب النزلاء. وفور رفع أوامر حظر السفر وبدء تدفق السياح الأجانب والعملات الأجنبية يُتوقع أن يرتفع متوسط الأسعار اليومية.
تكاليف البناء
في ميزة جديدة إلى التقرير السنوي، فقد أصدرت جيه إل إل بيانات عن تكاليف البناء لمختلف فئات الأصول في القاهرة، ولقد تم جمع هذه البيانات من قسم خدمات المشاريع والتطوير داخل الشركة. وقد أدى انخفاض قيمة الجنيه على ارتفاع كبير في تكاليف البناء في عام 2016، ومن المتوقع أن يؤدي إلى زيادة مضاعفة في تضخم أسعار العطاء على مدى السنوات القادمة.
