Wednesday, 9 November 2016

Decrease in Q3 Dubai residential sales as transaction values drop by 29% says Chestertons’ latest report



  • Apartment and villa sale transaction volume 24% down on Q2, with villa and apartment prices both down 1%
  • Rental rates witness marginal declines of 1% in both villas and apartments
  • Office transactions down by 20%
  • Investors in mid-market communities reap benefits of high yields of up to 10%

Total residential transaction volumes decreased by 24% in Q3 2016, while there was a 29% drop in value compared to Q2, according to the latest research report from leading international property agency, Chestertons MENA.
The Dubai Q3 2016 Dubai Residential & Office report published today reveals there were AED 3.45 billion worth of residential sales transactions during that period. Dubai Marina was the most popular area of the emirate with sales worth AED 654 million.
Robin Teh, Country Manager – UAE & Valuations & Advisory Director, MENA, said: “Dubai Marina will always be an attractive location for investors with consistently high levels of yields. The highest transaction values remained in the prime areas such as Emirates Living, Palm Jumeirah and Downtown Dubai. However, as investors bide their time on the bottoming of the Dubai market, total transaction volume and values dropped in the last quarter, compounded by the traditional lull in activity due to the summer and holiday season.”
In the office market, total transactions decreased by 20% to AED389 million. Volumes of sale transactions values in Q3 also fell by approximately 24% compared to Q2, with the majority of sale transactions in Business Bay followed by JLT.
Sales prices in both villa and apartment sectors fell by around 1% during the last quarter, with apartments in Business Bay (AED1,350 per sqft), Discovery Gardens (AED850 per sqft), International City (AED695 per sqft) and The Views (AED1,470 per sqft) witnessing the greatest drop; while prices in Dubai Motor City, JLT and Remraam remained unchanged.
High end properties on the Palm, those over AED 2,200/sq. ft. were the only villas from the sample measured to hold their value.
Teh said: “We expect prices to remain at stable levels leading up to the end of 2016.”
It was a similar story in the rental market, with a 1% decline in both apartments and villas across all unit types. Average one bedroom apartments in Remraam fell to AED 57,000 per annum. However, two bedroom apartments in select locations saw drops of up to 2% such as Downtown Dubai, JLT and the Greens. The average rents for three bedroom apartments in DIFC, Downtown Dubai and Dubai Marina remained the same in all cases.
In terms of villas, Arabian Ranches saw the greatest drop, with an average 4 bedroom now renting at AED 245,000 per annum. While villas on the Palm, JVT and The Springs remained consistent quarter on quarter.
Teh said: “Demand remains relatively stable, with tenants having more negotiating power in the current market. Job losses and lower spending capacity have placed pressure on rates in Q2 and Q3 2016.”
Despite the relatively flat performance for the emirate during Q3, gross yields across all areas of Dubai remained stable, both the apartments and villas segments. “Apartment gross yields are between 6% and 8%, while mid-market communities International City and Discovery Gardens’ gross yields reach 9% and 10% respectively,” said Teh.

“Villa gross yields are still in the range of 4% to 6% with gross yields in prime areas such as Palm Jumeirah and Jumeirah Islands standing at approximately at a more modest 3%,” he added.

انخفاض حجم وقيمة مبيعات العقارات السكنية في دبي خلال الربع الثالث من العام 2016

  • تقرير شركة "تشيسترتنس" الشرق الأوسط يشير إلى انخفاض حجم المبيعات بنسبة 24%  
  • معدلات التأجير تشهد انخفاضات هامشية بنسبة 1٪ في قطاعي الفلل والشقق
  • انخفاض المعاملات في قطاع المكاتب بنسبة 20٪

انخفض إجمالي حجم المعاملات السكنية في مدينة دبي بنسبة 24٪ في الربع الثالث من عام 2016، فيما انخفضت قيمة المعاملات الإجمالية بنسبة 29٪ وذلك بالمقارنة مع الربع الثاني من هذا العام وفقاً لتقرير أصدرته "تشيسترتنس" الشرق الأوسط، الشركة العالمية الرائدة في مجال الخدمات العقارية.

وكشف التقرير الذي يسلط الضوء على واقع القطاع العقاري في مدينة دبي خلال الربع الثالث من عام 2016، أن قيمة معاملات بيع الوحدات السكنية خلال هذه الفترة بلغت 3.45 مليار درهم. واستحوذت منطقة مرسى دبي مارينا على الحصة الأكبر بمبيعات بقيمة 654 مليون درهم.

وبهذا السياق قال روبن تيه، المدير الإقليمي في دولة الإمارات، ورئيس قسم التقييمات والاستشارات في شركة "تشيسترتنس" الشرق الأوسط: "تعتبر منطقة مرسى دبي وجهة جذابة للمستثمرين بفضل ما تقدمه من معدلات عالية للعوائد الاستثمارية. وبقيت أعلى الصفقات في مجموعة من المناطق الرئيسية في دبي مثل نخلة جميرا ووسط مدينة دبي. وشهد الربع الثالث من هذا العام انخفاضاً في إجمالي حجم المعاملات وقيمتها بالإضافة إلى حالة من الهدوء بسبب موسم الصيف والعطلات".

كما شهد سوق المكاتب انخفاضاً في إجمالي المعاملات بنسبة 20٪ لتصل إلى 389 مليون درهم، كما تراجعت قيمة معاملات البيع في الربع الثالث بما يقرب من 24٪ بالمقارنة مع الربع الثاني من العام الحالي، وسجلت منطقتي الخليج التجاري وأبراج بحيرات الجميرا النسبة الأكبر من معاملات البيع.

ومن جهة أخرى انخفضت أسعار مبيعات الفلل والشقق بنحو 1٪ خلال الربع الأخير، وشهدت الشقق السكنية في مناطق الخليج التجاري (1,350 درهم للقدم المربع) وديسكفري جاردنز (850 درهم للقدم المربع) والمدينة العالمية (695 درهم للقدم المربع) وذا فيوز (1,470 درهم للقدم المربع) أكبر معدلات الانخفاض. بينما ظلت الأسعار ثابتة دون تغيير في مناطق موتور سيتي وأبراج بحيرة الجميرا ورمرام.

وأشار التقرير إلى أن العقارات السكنية الراقية في نخلة جميرا، والتي يبلغ معدل سعر البيع فيها أكثر من 2000 درهم للقدم المربع، كانت الوحيدة التي نجحت بالحفاظ على قيمتها ضمن سوق الفلل السكنية التي شملتها الدراسة.

وتوقع روبن تيه أن تبقى الأسعار عند مستويات مستقرة وصولاً إلى نهاية عام 2016.

وشهد قطاع الإيجار أيضاً حالة مماثلة مع انخفاض سوقي الشقق والفلل بنسبة 1٪ في جميع أنواع الوحدات. حيث انخفض متوسط إيجار الشقق بغرفة نوم واحدة في منطقة رمرام إلى 57000 درهم سنوياً. ومع ذلك، شهدت العقارات السكنية الأكبر في جميع أنحاء دبي، والتي تشمل الشقق بغرفتين وثلاث غرف نوم، زيادات هامشية. وارتفع متوسط إيجار الشقة بثلاث غرف نوم في مناطق مركز دبي المالي العالمي ووسط مدينة دبي ومرسى دبي بنسبة تقرب من 3٪.

أما في سوق الفلل السكنية، فقد شهدت منطقة المرابع العربية أكبر نسبة انخفاض حيث يبلغ متوسط إيجار الفيلا بأربعة غرف نوم الآن 245,000 درهم سنوياً. فيما حافظت الفلل في نخلة جميرا، وجميرا فيليج تريانجل، والينابيع، على معدلات مستقرة خلال الفترة الماضية.

وعلق روبن تيه بالقول: "لا تزال معدلات الطلب مستقراً نسبياً مع تزايد قدرة المستأجرين على التفاوض في ظروف السوق الحالية. وقد ساهم وضع سوق العمل وانخفاض قدرة الإنفاق بالضغط على الأسعار في الربعين الثاني والثالث من العام 2016".

وعلى الرغم من الأداء الثابت نسبياً في إمارة دبي خلال الربع الثالث، ظلت العوائد الإجمالية لقطاعي الشقق والفلل مستقرة في جميع مناطق دبي. وعلق روبن يالقول: "تتراوح العوائد الإجمالية للشقق بين 6٪ و8٪ بشكل عام، فيما تصل نسبة في الأسواق المتوسطة في منطقتي المدينة العالمية وديسكفري جاردنز إلى 9٪ و10٪ على التوالي".

واختتم بالقول: "لا تزال معدلات عوائد الفلل السكنية بين 4٪ إلى 6٪، فيما توفر المناطق الرئيسية في المدينة مثل نخلة جميرا وجزر جميرا معدلات عوائد أكثر تواضعاً بحوالي 3٪".
=