Wednesday, 29 March 2017

Cairo real estate industry benefits from stabilization of Egyptian Pound


JLL Q1 marketplace insights report indicates growing optimism in tourism industry

Cairo, Egypt – March 29 2017: The stabilization of the Egyptian Pound (EGP) has attracted increased interest from foreign investors and greater economic optimism in the country, according to JLL’s Q1 Cairo report released today.

The devaluation of the Egyptian Pound brought a period of initial volatility, however the currency has now stabilized at around (EGP 18 : USD 1).

The hotel and tourism industry has in particular benefited from the devaluation, as Egypt has become a more affordable destination for international tourists.

“With security issues addressed, travel bans removed and increased tourism promoting campaigns, demand for hotels in Cairo is expected to pick up significantly,” says Ayman Sami, Country Head of Egypt, JLL.

“Occupancy rates increased significantly to reach sixty nine percent in the year to January 2017 due to increased tourism activity. This comes on the back of the government’s efforts to improve airport security, as well as the development of inbound tourism from neighboring Arab countries.”

Cairo Office Market
Supply
New Cairo continues to be the most active location for new office supply. Along with recently offered and under construction projects located on 90 Road, Cairo Festival City is expected to complete five new office buildings in Q3 2017 adding 60,000 square metre of grade A office space to the New Cairo supply.
Smart Village East at Al Bourouj: Capital Group Properties (CGP) has announced a new 1,200 Feddan mixed-use community. The development constitutes residential, retail and smart office units.

Performance
The effective increase in rental prices following the flotation affected smaller companies, some of who were forced to cancel relocation plans to grade A office space due to increased financial pressures.
The negotiating power has shifted in favour of tenants, many of who are seeking to renegotiate their lease terms prior to engaging in long term contracts. Banks are the most active participants in the offices sector at present, while FMCGs are negotiating their lease terms in order to reduce their market exposure. Oil & gas occupiers are generally reducing their activities due to current market conditions, but are expected to show increased demand in the medium term on the back of new field explorations.

Cairo Residential Market
Supply
Q1 2017 saw the announcement of several new projects across 6th of October City and New Cairo. Following the increase in unit prices in EGP terms, many developers are now offering more lenient and attractive payment plans to alleviate the effect of the decrease in purchasing power.
Performance
Local demand for residential units continues to be strong through Q1 2017 and is expected to remain steady.
There has been strong interest in the first tenders from Cairo New Capital City. Over 200 companies have responded to these tenders including Sodic, Saudi Egyptian, Al Hokair and Talaat Mostafa. There have also been 16 actual submissions. This significant interest reflects the demand to acquire land for new residential projects.  

Cairo Retail Market
Supply
Q1 2017 marked the opening of Mall of Egypt in 6th October City, which includes “Ski Egypt” and the country’s first VOX Cinemas Cineplex. This investment is estimated to have generated 41,000 direct and indirect jobs and provides a major new attraction to the west of the city.
New Cairo continues to be the fastest growing area for retail developments associated with residential expansions. Majid Al Futtaim continues to expand in Cairo.  The opening of the Mall of Egypt and the upcoming Almaza City Center will be accompanied by a major expansion of the Carrefour network to more than 60 branches by the end of 2019. Almaza City Center, a 103,000 square meter of regional mall located on the Cairo-Suez Road and Nasr Road in Heliopolis, is expected to be opened in Q1 2019.
Performance
Given the economic pressures placed on the retail sector following the devaluation of the EGP, landlords have revised their contractual terms to assist tenants. After correction for prime units’ rents and accounting for the applied capping mix, the average rental rate has dropped to USD 800 per square meter per annum.

Cairo Hotel Market
Supply
Q1 2017 saw the opening of the Westin Golf Resort in New Cairo, adding 138 rooms to the hotel supply. In Central Cairo, Sheraton Giza has been undergoing renovation works, while The St. Regis will be opening its doors in Q2 2017.
In the short term, hotel owners are expected to renovate older buildings and create value from more efficient operations rather than investing in new buildings during this phase of the cycle. In the longer run, the sector is focused on expansions towards ‘satellite cities’.  

Performance

Market wide ADRs have declined significantly over the past year to USD 89 following the devaluation, but are expected to gradually improve throughout 2017.
The Sphinx International Airport opening in Q1 2017 is expected to accommodate 1.7 million passengers per year. Airport proximity is a vital demand drive in the hotel sector, given the traffic congestion experienced in Cairo. The new airport is likely to stimulate demand for hotels in the 6th of October area of the city.

القطاع العقاري في القاهرة يستفيد من استقرار سعر الجنيه المصري
تقرير جيه إل إل عن توقعات السوق في الربع الأول يحمل مؤشرات إيجابية لقطاع السياحة
القاهرة، مصر 2017 - 29 أبريل 2017:  أشار تقرير شركة جيه إل إل الذي صدر اليوم عن أداء الاقتصاد المصري في الربع الأول، إلى أن استقرار سعر الجنيه المصري أدى لزيادة اهتمام المستثمرين الأجانب بالاستثمار في مصر ورفع درجة التفاؤل بمستقبل الاقتصاد في الدولة، وذلك بعد استقرار العملة عند سعر 18 جنيهاً للدولار الواحد على الرغم من فترة التقلب الأولى التي مر بها بعد التعويم.
ووفقاً للتقرير فقد جاء التعويم ليصب في مصلحة قطاع الفنادق والسياحة على وجه الخصوص، إذ أصبحت مصر وجهة سياحية أقل تكلفة بالنسبة للسياح الأجانب.
وفي هذا السياق، صرح السيد أيمن سامي، رئيس مكتب شركة جيه إل إل في مصر، قائلاً: "في ظل معالجة المشكلات الأمنية ورفع الحظر على رحلات الطيران وزيادة حملات الدعاية السياحية، من المتوقع أن يتعافى الطلب على الفنادق بدرجة كبيرة".  
وأضاف السيد أيمن أن: "معدلات الإشغال شهدت زيادة كبيرة حيث وصلت إلى 69% في عام واحد من يناير 2016 إلى يناير 2017 وذلك بسبب زيادة النشاط السياحي على خلفية الجهود التي تبذلها الحكومة المصرية لتعزيز مستويات الأمن في المطارات المصرية بالإضافة إلى تطور حركة السياحة القادمة من البلدان العربية المجاورة".
سوق المساحات الإدارية في القاهرة
العرض
لا تزال القاهرة الجديدة أكثر المناطق نشاطاً فيما يخص المعروض من المساحات الإدارية الجديدة. فإلى جانب المشروعات التي تم افتتاحها مؤخراً وتلك التي لا تزال قيد الإنشاء في شارع التسعين، من المتوقع أن يشهد الربع الثالث من عام 2017 اكتمال العمل في خمسة مبانٍ جديدة في "كايرو فيستيفال سيتي" مما سيؤدي إلى إضافة 60000 متر مربع من الوحدات الإدارية من الفئة الممتازة إلى المعروض في القاهرة الجديدة.   
وفي هذا الإطار أعلنت شركة كابيتال جروب بروبرتيز عن تخصيص مساحة جديدة تبلغ 1200 فدان للاستخدامات المتعددة بالقرية الذكية الشرقية في مشروع البروج. ومن المقرر أن يتضمن المشروع وحدات سكنية ومنافذ تجزئة ووحدات إدارية ومكتبية.
الأداء
أثرت زيادة أسعار الإيجار التي تلت تعويم الجنيه على الشركات الأصغر حجماً حيث اضطرت بعض هذه الشركات إلى إلغاء خططها للانتقال إلى مساحات إدارية من الفئة الممتازة نظراً لزيادة الضغوط المالية عليها. ومالت الكفة التفاوضية لصالح المستأجرين الذين يسعى أكثرهم حالياً لإعادة التفاوض على شروط الإيجار قبل إبرام عقود جديدة طويلة الأجل.  
وتمثل البنوك حالياً أهم المشاركين في قطاع المساحات الإدارية، بينما تتفاوض شركات السلع الاستهلاكية على شروط عقود الإيجار بغرض الحد من انكشافها على مخاطر السوق. في حين تعمل شركات النفط والغاز على خفض أنشطتها نظراً لأحوال السوق الحالية، ولكن من المتوقع أن يزداد طلبها على الوحدات الإدارية على المدى المتوسط على خلفية عمليات استكشاف الحقول الجديدة.    
سوق الوحدات السكنية في القاهرة
العرض
شهد الربع الأول الإعلان عن عدة مشروعات جديدة في مدينة السادس من أكتوبر والقاهرة الجديدة. وفي أعقاب زيادة أسعار الوحدات بالجنيه المصري، يعمل حالياً عدد كبير من المطورين العقاريين على تقديم خطط سداد مغرية تتميز بمستوى أعلى من المرونة بغرض تخفيف أثر الانخفاض في القوة الشرائية.      

الأداء
يواصل الطلب المحلي على الوحدات السكنية تقديم أداء قوي خلال الربع الأول من 2017 ومن المتوقع أن يظل على قوته خلال العام.
وقد شهدت المرحلة السابقة إقبالاً كبيراً على طرح المرحلة الأولى من مشروع العاصمة الإدارية الجديدة، حيث أعلنت أكثر من 200 شركة عن رغبتها في المشاركة في هذا الطرح ومن بينها شركات السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار (سوديك)، والسعودية المصرية للتعمير، ومجموعة الحكير، ومجموعة طلعت مصطفى، كما تقدمت 16 شركة بعروض فعلية. ويعكس هذا الاهتمام الملموس مستوى الطلب على أراضي المشروعات السكنية الجديدة.       
سوق منافذ التجزئة في القاهرة
العرض
شهد الربع الأول من عام 2017 افتتاح مول مصر في مدينة السادس من أكتوبر والذي يضم  "سكي مصر" بالإضافة إلى أول مجمع لسينما فوكس في مصر. وتقدر الوظائف التي وفرها المول بحوالي 41000 وظيفة مباشرة وغير مباشرة، كما يوفر هذا المول عنصر جذب جديد لمنطقة غرب المدينة.     
وعلى الجانب الآخر، لا تزال القاهرة الجديدة أسرع المناطق نمواً من حيث مشروعات وحدات التجزئة المرتبطة بالتوسعات السكنية.
كما تواصل شركة ماجد الفطيم توسعاتها في القاهرة حيث من المنتظر أن يرافق افتتاح مول مصر والافتتاح المرتقب لسيتي سنتر ألماظة توسع كبير في شبكة فروع كارفور لتصل إلى ما يزيد عن 60 فرعاً بنهاية 2019. ومن المتوقع افتتاح مول سيتي سنتر ألماظة في الربع الأول من 2019، ويمتد هذا المول على مساحة 103000 متر مربع على طريق القاهرة السويس وطريق النصر في مصر الجديدة.      
الأداء
نظراً للضغوط الاقتصادية التي يعاني منها قطاع التجزئة بعد تعويم الجنيه راجع الملاك شروطهم التعاقدية بغرض مد يد العون للمستأجرين. وبعد تصحيح الإيجارات فيما يخص الوحدات الممتازة ومراعاة مزيج المعايير المطبقة لتحديد الحد الأقصى، انخفض متوسط أسعار الإيجار إلى 800 دولار أمريكي لكل متر مربع سنوياً
قطاع الفنادق في القاهرة
العرض
شهد الربع الأول من عام 2017 افتتاح منتجع ويستن جولف في القاهرة الجديدة والذي أضاف 138 حجرة جديدة إلى السعة الفندقية في العاصمة. وفي وسط العاصمة، يخضع فندق شيراتون الجيزة إلى أعمال تجديد بينما من المتوقع أن يفتح فندق سانت ريجيس أبوابه للجمهور في الربع الثاني من 2017.
ومن المتوقع أن يلجأ ملاك الفنادق على المدى القصير إلى تجديد المباني القديمة وتوليد إيرادات عن طريق زيادة كفاءة العمليات التشغيلية بدلاً من الاستثمار في مباني جديدة خلال هذه المرحلة. ولكن على المدى الطويل، ستتركز الجهود في القطاع الفندقي على التوسع إلى المدن التابعة للعاصمة.     
الأداء
شهدت متوسط السعر اليومي انخفاضاً ملموساً على مستوى القطاع ككل خلال العام الماضي ليصل إلى 89 دولار أمريكي عقب تعويم العملة، ولكن من المتوقع أن يعود هذا المتوسط إلى التحسن تدريجياً خلال عام 2017.
ومن المنتظر أن يستوعب مطار سفنكس الدولي المقرر افتتاحه في الربع الأول من عام 2017 ما يصل إلى 1,7 مليون مسافر سنوياً. وتمثل المناطق المحيطة بالمطار منطقة حيوية للقطاع الفندقي ولا سيما في ظل الزحام المروري المعروف عن القاهرة. ولذلك من المرجح أن يحفز افتتاح المطار الجديد الطلب على الفنادق في منطقة السادس من أكتوبر.
يمكن تحميل التقرير هنا.


=