Wednesday, 15 February 2017

Abu Dhabi tenants will move for better value in 2017, says latest Asteco report


  • New supply and continued macroeconomic uncertainty to place further pressures on rates
  • Apartment rents dropped by 7% on average year-on-year, while villas saw an average 5% decline
  • Average sale prices for both apartments and villas were down 4% for the year

Average rental rates in Abu Dhabi for apartments and villas fell by 7% and 5% respectively during 2016 and are expected to soften further in 2017, according to the latest Abu Dhabi Real Estate Report Q4 2016 from leading consultancy Asteco.
The decline will be exacerbated by new supply to the market. Approximately 1,400 residential units were handed over during 2016, and around 4,000 units – including 2,700 apartments and 1,360 villas - are expected to be handed over this year.
“Although delays cannot be ruled out, this will definitely put pressure on rental rates for existing stock,” said John Stevens, Managing Director, Asteco.
The continued macroeconomic uncertainty will also negatively affect rents as tenants search for more affordable rates.
“Residential units that were previously able to maintain rental levels due to the reluctance of existing tenants to move, are now more likely to be affected as residents in search of the best value-for-money will become more frequent. High profile corporate mergers in the pipeline are expected to lead to increased job uncertainty and could affect employee benefit packages, including housing allowances over the next few years, raising the potential for softening demand and therefore declines in market rates,” added Stevens.
Average apartment rents fell by 7% over 2016, whilst prime and high-end apartments declined by 6% and 9% respectively year-on-year. The average annual rent of a high-end two-bedroom property on Abu Dhabi Island falling 10% to AED141,000 in 2016; and a two-bedroom apartment in Khalidya/Bateen dropping by as much as 13%, on average, to AED146,000. Mid and lower end apartments experienced a 5% drop, primarily during the second half of last year.
Similar to apartments, villa rents declined by 5% on average in 2016, with the greatest decrease witnessed in the Al Raha Beach area (10%). “Mature villas, which previously recorded high rental rates, have been affected the most, which resulted in an increase in vacancies in some communities,” said Stevens.
Average rents for villas on Saadiyat Island remained relatively stable over the year, which was mainly due to a large percentage of owner occupier properties.
Apartment sales prices, meanwhile, decreased by 4% on average in 2016, with properties in Marina Square and The Gate both experiencing average drops of AED125 per ft2. Apartments in Raha Beach/Al Bandar and Reef Downtown both saw average price increases of AED50 per ft2 compared to 2015 figures.
In terms of average villa sales prices, there was an average 4% decline during 2016. Villas in Raha Gardens fell by AED65 per ft2 and Golf Gardens by AED60 per ft2 on average. Saadiyat Beach Villas (Standard) held their value year-on-year.
Stevens said: “The anticipated delivery of new residential projects is expected to increase investment opportunities, which in turn will have a positive effect on transaction volumes. Off-plan projects offering attractive sales rates and payment plans will continue to achieve good demand levels.”
Office rental rates decreased on average by 7% year-on-year, with a notable slowdown in office take-up and upgrades, particularly for larger space requirements. As a result landlords countered by offering smaller units, lower rental rates and more flexible payment plans.
“Demand for large offices will remain subdued and landlords are expected to continue to subdivide space in order to entice new take-up,” said Stevens. “New prime office projects are expected to be handed over in 2017, including Al Hilal Bank Headquarters and Abu Dhabi Islamic Bank Headquarters, which are likely to increase vacancy levels on the back of low demand.”
For more details, please visit www.asteco.com

A copy of the full Asteco report can be found here  


وفق أحدث تقارير شركة "أستيكو" حول العقارات السكنية والتجارية في أبوظبي:
المستأجرون في مدينة أبوظبي يبحثون عن عروض أفضل في العام 2017

  • انخفاض متوسط ​​أسعار إيجارات الشقق السكنية بنسبة 7٪ والفلل بنسبة 5٪ في مدينة أبوظبي العام الماضي
  • أسعار بيع الشقق والفلل في العاصمة الإماراتية تشهد انخفاضاً بنسبة 4٪ في عام 2016

انخفض متوسط ​​أسعار إيجارات الشقق السكنية بنسبة 7٪ والفلل بنسبة 5٪ في مدينة أبوظبي خلال العام 2016، ومن المتوقع أن تشهد مزيداً من الانخفاض في العام الحالي، وذلك وفقاً وذلك وفق تقرير أصدرته مؤخراً شركة "أستيكو" المتخصصة في مجال خدمات الاستشارات العقارية.

وستساهم الإمدادات الجديدة من الوحدات السكنية بتخفيض الأسعار في السوق، وقد جرى تسليم 1400 وحدة سكنية خلال العام الماضي، ومن المتوقع تسليم أكثر من 4000 وحدة جديدة (2700 شقة و1360 فيلا) هذا العام.

وقال جون ستيفنز، المدير التنفيذي لشركة "أستيكو": "شهدت بعض الوحدات السكنية انخفاضاً في الأسعار بسبب بحث الكثير من المستأجرين الحاليين عن خيارات أفضل. كما أن توجه بعض الشركات لتخفيض مخصصات السكن خلال السنوات القليلة المقبلة والظروف الاقتصادية تؤثر على حجم الطلب مما يؤدي بالتالي إلى انخفاض أسعار السوق".

وأشار التقرير إلى انخفاض متوسط ​​الإيجار السنوي للشقق الفاخرة بغرفتي نوم في جزيرة أبو ظبي بنسبة 10٪ ليصل إلى 141,000 درهم، فيما انخفض متوسط إيجار الشقة بغرفتي نوم في منطقتي الخالدية والبطين بنسبة تصل إلى 13٪ ليصل إلى 146,000 درهم. أما إيجارات الشقق العادية ومتوسطة الجودة فقد شهدت انخفاضاً بنسبة 5٪ وتركز هذا الانخفاض خلال النصف الثاني من العام الماضي.

أما بالنسبة للفلل فقد شهدت منطقة شاطئ الراحة أكبر انخفاض في مدينة أبوظبي من حيث أسعار الإيجار بنحو 10٪. وحافظت جزيرة السعديات على استقرارها نسبياً على مدار العام ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى وجود نسبة كبيرة من المالكين بين الساكنين.

وذكر التقرير أيضاً أن أسعار مبيعات الشقق انخفضت بنسبة 4٪ في المتوسط ​​في عام 2016، وشهدت الوحدات السكنية في مارينا سكوير وأبراج البوابة انخفاضاً بمعدل 125 درهم للقدم المربع، فيما ارتفعت أسعار البيع في مناطق شاطئ الراحة والبندر والريف داون تاون في العام 2016 بحوالي 50 درهم للقدم المربع بالمقارنة مع متوسط الأسعار في العام 2015.

وكذلك الحال بالنسبة لأسعار الفلل التي انخفضت أيضاً بنسبة ​​4٪ خلال العام 2016، حيث انخفضت الأسعار بنحو 65 درهم للقدم المربع في حدائق الراحة، و60 درهم للقدم المربع في حدائق الجولف، فيما حافظت فلل شاطئ السعديات على معدلاتها خلال الفترة الماضية.

وتابع جون ستيفنز بالقول: "من المتوقع أن يسهم تسليم المشاريع السكنية الجديدة في زيادة فرص الاستثمار بشكل واضح، الأمر الذي يسهم بدوره بتأثير إيجابي على حجم المعاملات العقارية. وتوفر المشاريع المقرر إنشاؤها على المخطط أسعاراً جذابة وخطط دفع سهلة تعزز تحقيق مستويات الطلب".

ووفقاً للتقرير فإن متوسط أسعار تأجير المكاتب انخفض ​​بنسبة 7٪ في العام على أساس سنوي، مع تباطؤ ملحوظ في حجم الطلب على المساحات الكبيرة. ونتيجة لذلك أصبح المالكون يعرضون وحدات أصغر ومعدلات إيجار أقل وخطط سداد أكثر مرونة.
وأكد ستيفنز أن الطلب على المكاتب الكبيرة سيبقى ثابتاً، وسيتجه المالكون بشكل أكثر لتقسيم المكاتب من أجل تأجيرها. وهناك العديد من المشاريع المكتبية المتميزة والجديدة التي سيتم تسليمها في عام 2017، بما في ذلك مقر مصرف الهلال ومقر بنك أبو ظبي الإسلامي، والتي من المرجح أن تسهم بزيادة الوحدات الشاغرة على خلفية انخفاض الطلب.


=