- Asteco’s Abu Dhabi Q3 report highlights continued demand for more affordable properties and increased value for money
- Apartment and villa rental rates drop by 6% and 3% respectively year-on-year
- Apartment and villa sales prices fall by 1% on average quarter on quarter
- Office rental rates 72% lower than 2008 market peak
Landlords in Abu Dhabi are coming under increasing pressure as tenants look for more affordable rental rates against a backdrop of macroeconomic uncertainty, with large units being the most affected tranche, according to the Abu Dhabi Property Review Q3 2016 report from leading real estate consultancy, Asteco.
John Stevens, Managing Director, Asteco, said: “The ongoing redundancies across various industry sectors and the reduction of staff housing allowances continues to negatively affect demand in Abu Dhabi with a number of tenants opting to downsize and / or move to more affordable developments.”
In the UAE capital, villa rents were down, on average, by 2% from the previous quarter. The highest drop was in Al Raha Gardens (6%) followed by Al Raha Beach Villas (4%). Demand for older villas inside Abu Dhabi City has also dampened down with premium units most affected, with an average decline of 10% since the same period last year.
Saadiyat Beach Villas were the only exception with rates remaining stable since the beginning of the year, recording a 7% increase compared with the same period last year.
Rental rates for prime apartment projects on Saadiyat Island remained stable and close to full occupancy during Q3, while other prime and high quality apartments recorded a 1% decline compared with Q2 2016 falling by an average of 6% since Q3 2015. High end units in the Corniche saw rates drop by 9% from the same period last year.
Stevens said: “The majority of vacant apartments, which were offered at reduced rates in Q2, have now been leased, especially the smaller unit types (studio, one and two bedroom). This indicates that there is demand in the market, but value for money is the most important factor. In comparison, rental rates for larger and more expensive three and four bedroom duplexes and townhouses have fallen by 10% since the last quarter, with a high percentage remaining vacant for over six months.”
The report revealed the rental gap for high-end apartments between Dubai and Abu Dhabi reduced significantly over the last quarter as Abu Dhabi recorded further declines, coming more in line with Dubai – in Q1 2016 the price difference for one and two bedroom apartments between the two Emirates was typically AED 20,000 per annum and this has narrowed to AED 10,000.
In the affordable and mid-range residential segments, Abu Dhabi’s rates have reduced moderately, by AED 5,000 on average, since Q1 2016, whereas Dubai’s rates were marginally down by AED 1,000.
In terms of apartment sales, there was a nominal 1% average decline during the quarter, with projects at Al Raha Beach and Saadiyat Island, as well as Al Reef, recording sales price gains of 3% to 5% respectively compared with the same period last year.
Villa sales remained quiet with a limited number of transactions mostly for completed units. Stevens said: “Sales prices decreased by 1% on average, since last quarter and by over 4% since Q3 2015. Sales prices for Saadiyat Beach Villas remained stable this quarter, however, prices were up by 4% compared with last year.”
Reduced oil prices continue to negatively affect Abu Dhabi’s economy. Office rental rates are currently at their lowest point since market peak in late 2008, with rates, on average, 72% lower. Rents in prime office buildings are now close to AED 1,600 per square metre, representing a 4% decrease over the last three months.
Stevens said: “Large corporate and government entities often form the main tenants of prime office space, and with uncertain economic conditions and low oil prices, demand from these organisations has weakened considerably.”
For more details, please visit www.asteco.com
معدلات الإيجار في مدينة أبوظبي تتأثر بالعديد من العوامل خلال الربع الثالث من العام 2016
- شركة أستيكو تصدر تقريراً حول واقع القطاع العقاري في أبوظبي خلال الربع الثالث
- انخفاض متوسط إيجارات الشقق والفلل بنسبة 6٪ و3٪ على أساس سنوي
- انخفاض متوسط مبيعات الشقق والفلل بنسبة 1٪ في الربع الثالث
- أسعار تأجير المكاتب تبلع أدنى مستوياتها منذ أواخر العام 2008
يشعر مالكو العقارات السكنية في دولة الإمارات العربية المتحدة بضغوط متزايدة نظراً لبحث المستأجرين عن أسعار معقولة أكثر في ظل حالة من عدم اليقين في الاقتصاد وحجم المعروض من الخيارات السكنية الجديدة في السوق، وذلك وفقاً لتقرير القطاع العقاري خلال الربع الثالث من العام في 2016 في دولة الإمارات العربية المتحدة، والذي أصدرته شركة "أستيكو" الرائدة في خدمات الاستشارات العقارية.
وبهذا السياق قال جون ستيفنز، المدير التنفيذي لشركة أستيكو: "ساهم تقليص عدد الوظائف في العديد من القطاعات وتخفيض تعويضات السكن للموظفين بالتأثير سلبياً على حجم الطلب مع توجه العديد من المستأجرين لتخفيض تكلفة الإيجار أو الانتقال إلى وحدات أخرى بأسعار معقولة أكثر".
وشهدت إيجارات الفلل في العاصمة الإماراتية انخفاضاً بنسبة متوسطة تبلغ 2٪ بالمقارنة مع الربع السابق. وتم تسجيل أكبر نسبة انخفاض في منطقة حدائق الراحة (6٪)، تليها منطقة شاطئ الراحة فلل (4٪). وانخفض الطلب على الفلل القديمة داخل مدينة أبوظبي أيضاً، فيما سجلت الوحدات السكنية الفاخرة انخفاضاً كبيراً بحوالي 10% بالمقارنة مع نفس الفترة في العام الماضي. وتعتبر فلل شاطئ السعديات الاستثناء الوحيد حيث ما زالت الأسعار تتزايد منذ تسليم المشروع مسجلة زيادة بنسبة 7٪ بالمقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي.
وحافظت الشقق الراقية في جزيرة السعديات على معدلاتها المستقرة مع اقترابها من الإشغال الكامل خلال الربع الثالث، في حين شهدت الشقق ذات الجودة العالية انخفاضاً بنسبة 1٪ بالمقارنة مع الربع الثاني من العام الحالي، وبنسبة 6٪ بالمقارنة مع الربع الثالث من عام 2015. وفي الوقت ذاته شهدت الشقق الراقية في منطقة الكورنيش انخفاضاً في سعر الإيجار بنسبة 9٪ مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.
وأضاف جون ستيفنز بالقول: "إن غالبية الشقق الشاغرة التي عرضت بأسعار مخفضة في الربع الثاني قد تم تأجيرها الآن، وخاصة الوحدات السكنية الأصغر (مثل شقق الاستوديو والشقق بغرفة نوم واحدة وغرفتي نوم). وهذا ما يدل على وجود طلب في السوق، ولكن القيمة مقابل المال تبقى العامل الأكثر أهمية هنا. وقد شهدت الوحدات السكنية الأكبر والأكثر تكلفة، مثل الشقق بثلاث وأربع غرف نوم ومنازل التاون هاوس، انخفاضاً بأكثر من 10٪ منذ الربع الأخير، وما تزال نسبة كبيرة منها شاغرة لأكثر من ستة أشهر".
وكشف التقرير عن انخفاض فجوة إيجارات الشقق الراقية بين دبي وأبوظبي بشكل كبير خلال الربع الماضي، حيث سجلت مدينة أبوظبي مزيداً من الانخفاض. ففي الربع الأول من العام 2016 كان الفرق في متوسط إيجار الشقق بغرفة نوم واحدة وغرفتي نوم بين الإمارتين نحو 20،000 درهم سنوياً، وانخفض هذا الفارق إلى 10،000 درهم.
كما انخفضت معدلات الإيجار في القطاعات السكنية ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة في أبوظبي بحوالي 5000 درهم منذ الربع الأول 2016، فيما كانت نسبة انخفاض المتوسط في دبي هامشية بواقع 1،000 درهم.
أما من حيث مبيعات الشقق، فقد كشف التقرير تسجيل انخفاض بنسبة 1٪ خلال الربع الثالث في أبوظبي، وتأثرت جزيرة الريم أكثر من غيرها بهذا الانخفاض. فيما سجلت المشاريع في شاطئ الراحة وجزيرة السعديات والريف ارتفاعاً في معدلات المبيعات من 3٪ إلى 5٪ بالمقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي. كما حافظت الفلل على معدلات البيع المستقرة.
وعلق جون ستيفنز قائلاً: "انخفضت أسعار المبيعات بنسبة 1٪ في المتوسط منذ الربع الأخير وبحوالي 4٪ منذ الربع الثالث في عام 2015. وتعتبر فلل شاطئ السعديات الوحيدة التي لم تشهد أي تغيير في الربع الثالث، وارتفعت المعدلات بنسبة 4٪ مقارنة مع العام الماضي."
وقد سجلت معدلات إيجار المكاتب أدنى مستوياتها منذ ذروة السوق في أواخر عام 2008، حيث انخفض المتوسط بنحو 72٪. وأصبحت الإيجارات في المباني المكتبية الرئيسية لآن على مقربة من سعر 1600 درهم للمتر المربع الواحد، وهذا ما يمثل انخفاضاً بنسبة 4٪ خلال الأشهر الثلاثة الماضية.
واختتم ستيفنز حديثه بالقول: "تعتبر الشركات الكبيرة والهيئات الحكومية أهم المستأجرين الرئيسيين لمساحات المكاتب، وقد ساهمت الظروف الاقتصادية الراهنة وانخفاض أسعار النفط والطلب في الحد من حجم الطلب بشكل كبير."
وللمزيد من المعلومات يرجى زيارة الموقع الإلكتروني: www.asteco.com، ويمكن الاطلاع على تقرير شركة أستيكو حول القطاع العقاري في الربع الثالث من خلال زيارة الرابط: http://www.asteco.com/valuation-advisory/overview/
