Tuesday, 8 November 2016

Employment concerns and public sector spending cuts take toll on Abu Dhabi rental rates



  • Average sales prices witness nominal 1% drop;
  • Rents set to fluctuate further in Q4 while sales prices expected to remain stable;
  • Silver lining for investors as apartment yields reach 7%, villas stand at 5%

Rental rates for both apartments and villas in Abu Dhabi have been directly impacted by the current macroeconomic challenges, witnessing declines of up to 3% in Q3, according to the latest research report from leading international property agency, Chestertons MENA.
Continued cost cutting and downsizing in the oil and government sectors has caused increasing economic uncertainty, job cuts and, in many cases, a drop in employment allowance, forcing residents to seek cheaper and smaller options.
Robin Teh, UAE Country Manager/Director Valuations & Advisory UAE, Chestertons MENA, said: “Due to the continuing instability in the job market, demand has weakened in the last few months with major demand arising from the middle and low income groups focusing largely on the affordable housing segments of the Emirate.
“Further drops in rents are expected, in line with the trend in neighboring Dubai.”
Al Bandar remains one of the most expensive areas to rent in the Emirate at AED185,000 for an average two-bedroom apartment, despite an AED8,000 reduction compared to Q2 2016. While at the opposite end of the scale, similar sized apartments in Al Ghadeer are commanding an average annual rent of AED72,000, down AED3,000 from the previous quarter.
In terms of the villa market, there was an average drop of 3% across the villa communites covered in the Chestertons report.  Three bedroom apartments in Al Reef, Al Raha Gardens and Khalifa City declined by 3% while similar sized units in Saadiyat Island declined by a marginal 1%.  Five bedroom apartments had th highest drops reaching up to 5% in both Al Reef and Al Raha Gadens.  There was a marginal decline of 1% in the overall residential sales prices, with areas such as Al Ghadeer and Al Reef showing no signs of apartment price depreciation. The average sale price of apartments is AED1,330 per square foot; and AED1,080 per square foot for villas.
Meanwhile, Abu Dhabi still remains an attractive destination for investors, with gross rental yields reaching as high as 8.5% in the apartment sector; and 7% for villas.
Teh said: “The capital’s position as a safe haven for investors has been consistent in recent years, offering returns of 5.5% and above. This has remained true throughout 2016 with overall gross rental yields at a constant level to date within the report coverage areas. Al Ghadeer and Al Reef Downtown remain the most attractive locations for investors with yields between 8% and 9%. Villas in Al Reef and Al Raha Gardens provide the highest yields between 6% and 7%.”
The report also stated there were approximately 1,000 units delivered in Abu Dhabi during Q3 and a further 3,000 units are scheduled to enter the market by the end of 2016. Some of the major developments due for completion by 2020 include: The Square – Saadiyat Island, New York University Villas, Mayan Yas Island and The Island Abu Dhabi.

However, Teh cautioned: “There is a slowdown in the completion rate of housing supply compared to 2015 due to the current market conditions forcing developers to delay completion dates.”

وفق تقرير شركة "تشيترتنس" حول أداء القطاع العقاري خلال الربع الثالث في دولة الإمارات:
انخفاض أداء سوق العمل وإنفاق القطاع العام يؤثر على معدلات الإيجارات في أبوظبي

  • أسعار بيع الوحدات السكنية تسجل نسبة انخفاض هامشي بلغت 1٪ في العاصمة
  • أبوظبي لا تزال وجهة جذابة للمستثمرين بفضل عائدات التأجير السنوي التي تصل إلى 8.5٪ في قطاع الشقق السكنية و7٪ في الفلل

تأثرت أسعار إيجار الشقق والفلل السكنية في مدينة أبوظبي بشكل مباشر بسبب التحديات الاقتصادية الحالية لتشهد انخفاضاً بنسبة تصل إلى 3٪ في الربع الثالث من العام الحالي، وذلك وفقاً لتقرير أصدرته شركة "تشيترتنس" الشرق الأوسط، الرائدة والمتخصصة في مجال الخدمات العقارية"، حول أداء القطاع العقاري خلال الربع الثالث في الإمارة.

ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى بحث السكان للحصول على خيارات سكنية أرخص وأصغر بسبب استمرار خطط خفض التكاليف والتقليص في قطاعات النفط والغاز الحكومية، والوضع الاقتصادي العالمي، وقرار الكثير من الشركات بتخفيض الوظائف والتعويضات.

وبهذا السياق قال روبن تيه، المدير الإقليمي في دولة الإمارات، ورئيس قسم التقييمات والاستشارات في شركة "تشيترتنس" الشرق الأوسط: "انخفض الطلب خلال الأشهر القليلة الماضية نظراً لاستمرار حالة عدم الاستقرار في سوق العمل، وازياد توجه شريحة السكان ذات الدخل المتوسط والمنخفض التركيز نحو خيارات بأسعار معقولة أكثر إلى حد كبير. ومن المتوقع تسجيل المزيد من الانخفاض في معدلات الإيجارات وهو نفس الاتجاه في مدينة دبي أيضاً".

وتعتبر منطقة البندر من أغلى المناطق من حيث معدلات الإيجار السنوي في إمارة أبوظبي بمتوسط يبلغ 185,000 درهم للشقة بغرفتي نوم رغم انخفاضه بنحو 8,000 درهم بالمقارنة مع الربع الثاني من العام الحالي. بينما يبلغ متوسط الإيجار السنوي لشقة مماثلة الحجم في منطقة الغدير 72,000 درهم بانخفاض 3,000 عن الربع السابق.

وشهد سوق الفلل السكنية انخفاضاً بنسبة 3٪ في المجمعات السكنية التي شملها تقرير "تشيترتنس"، حيث انخفض متوسط إيجار الشقة بثلاثة غرف نوم في مناطق الريف وحدائق الراحة ومدينة خليفة بنسبة 3٪، فيما انخفض متوسط الشقق المماثلة في جزيرة السعديات بنسبة 1٪ فقط. وسجلت الشقق السكنية بخمسة غرف نوم أكبر نسبة انخفاض بلغت 5٪ في منطقتي الريف وحدائق الراحة.

فيما سجلت أسعار بيع الوحدات السكنية نسبة انخفاض هامشي بلغت 1٪، بدون أي علامات على انخفاض سعر الشقق في بعض المناطق مثل الغدير والريف. حيث بلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق 1,330 درهم للقدم المربع، فيما بلغ متوسط سعر الفلل 1,080 درهم للقدم المربع.

ولا تزال أبوظبي وجهة جذابة للمستثمرين بفضل عائدات التأجير السنوي التي تصل إلى 8.5٪ في قطاع الشقق السكنية و7٪ في الفلل.

وأردف روبن بالقول: "حافظت مدينة أبوظبي على مكانتها كملاذ آمن للمستثمرين على مدى السنوات الأخيرة من خلال تحقيق عوائد بدءاً من 5.5٪ وما فوق. وظل هذا الأمر على حاله خلال العام 2016 مع استقرار في حجم عائدات التأجير السنوي ضمن المناطق التي شملها التقرير. وتعتبر مناطق الغدير والريف داون تاون أكثر المواقع جذباً للمستثمرين بفضل توفيرها عوائد تتراوح بين 8٪ و9٪ في الوقت الذي تضمن فيه الفلل السكنية في منطقتي الريف وحدائق الراحة أعلى العوائد بين 6٪ و7٪".

وجاء في التقرير أيضاً أن هناك ما يقرب من 1000 وحدة سكنية تم تسليمها في أبوظبي خلال الربع الثالث من العام الحالي، ومن المقرر تسليم 3000 وحدة أخرى بحلول نهاية عام 2016.

وأشار روبن تيه أيضاً إلى وجود حالة تباطؤ في معدلات الانتهاء من المشاريع السكنية بالمقارنة مع 2015 نظراً لظروف السوق الحالية التي تجبر المطورين على تأجيل مواعيد التسليم.
=