- Steady demand and stable occupancy rates for Ras Al Khaimah, Fujairah and Umm Al Quwain
- Ajman rents down 3% on handover of new supply
Renewed confidence in the long term potential of Sharjah’s residential sales market could gain momentum, with the imminent relaunch of land sales at the Shoumous Residential Complex, according to the latest Asteco Northern Emirates Q2 2015 real estate report, as the emirate begins to feel the effects of a reverse relocation trend to Dubai.
Located on the Sharjah-Kalba Road, the project targets GCC and Arab nationals, and was initially launched following the success of plot sales within the Tilal City master planned development.
“Sharjah’s sales market has opened up in recent months, however, except for land plots at Tilal City that were priced in line with market demand, few properties have actually been sold due to the high asking prices, which failed to match buyer expectations. The lack of activity was further compounded by a wave of affordable project launches in neighbouring Dubai, which diverted prospective buyer interest,” said John Stevens, Managing Director, Asteco.
“Where Sharjah is also losing out is that Dubai’s more established real estate market has more transparent pro-buyer legislation in place,” he added.
In its UAE Property Review – Q2 2015 Report – the Middle East’s largest independent full service real estate company reported a slow second quarter for the Northern Emirates with the residential leasing sector generally witnessing marginal declines with the exception of Umm Al Quwain and Fujairah where rental rates remained stable.
Another project currently under development with potential to enhance interest in Sharjah, is the 45,470-square metre Al Noor Island. According to the Sharjah Investment & Development Authority (Shurooq), it is expected to be handed over at the end of 2015.
With a central butterfly design theme, the development will feature a natural butterfly habitat housing over 500 species, a 3,500 metre walkway and floating bridge serving as an entrance to the island, a literature pavilion, children’s playground, and an egg-shaped art sculpture.
The tourism and residential project is expected to increase awareness of the emirate and its market potential, which Asteco says will potentially drive higher rates and popularity to central Sharjah areas, especially along the Corniche.
“The Northern Emirates real estate market closely follows the Dubai market, with a few months delay between recovery and periods of stabilization, so new project announcements and the timetabled completion of developments such as Al Noor Island are vital elements in securing investor interest and confidence in the months to come,” noted Stevens.
For Sharjah and Ajman landlords, a 3% quarter-on-quarter drop in residential rental rates was prompted by a rise in vacancy levels as new supply was handed over and the reverse relocation trend to Dubai, which has started to gain momentum. The report noted that enquiry levels were also lower compared with the previous quarter.
Tenants can currently rent a two-bedroom apartment on the Sharjah Corniche from AED 48-80,000 per annum or AED 32-40,000 in Ajman. Asteco reports that although residential rental rates declined in Q2 2015, they were still higher in comparison with the previous year in Fujairah, Ras Al Khaimah and Umm Al Quwain.
“Another reason for the decline in Ajman has been the handover of new supply in recent months. We've seen a large amount of new stock entering the market, at a time when newcomers to the city were fewer. This resulted in an internal movement, away from older buildings to newer properties, particularly one and two-bed units, as tenants upgrade,” said Stevens.
Ras Al Khaimah has been the Q2 2015 success story with established communities such as Al Hamra Village and Mina Al Arab, continuing to witness good levels of demand and high occupancy rates, especially for quality competitively-priced villas and townhouses.
“This prompted the launch of the second phase of Flamingo Villas by RAK Properties, following strong sales performance for phase one, where villas achieved just over AED 600 per square foot; a similar price to that of a three-bedroom in Al Hamra with golf course view, which sell for AED500-700 per square foot,” remarked Stevens.
Phase one of Flamingo Villas is expected to be handed over in late 2015 with 57 two and three-bedroom units ready by the end of 2016.
Rental rates in high-end Fujairah buildings put a two-bedroom unit at an annual figure of AED55-62,000; in newer Ras Al Khaimah developments at AED50-65,000; with Umm Al Quwain the most affordable at AED28-30,000, albeit with lesser quality stock.
There is also a positive outlook on the horizon for the office sector despite a commercial rental rate drop this quarter of 3%, with the Business Confidence Index (BCI) showing a positive outlook for the remainder of 2015 according to the Sharjah Chamber of Commerce & Industry (SCCI).
The SCCI highlighted companies’ positive sentiment in Sharjah as firms plan to hire more employees, which, says the Asteco report, may translate into improved demand for office space in popular areas such as Corniche, Al Nahda and Al Tawuun.
For more details, please visit www.asteco.com
A copy of the full Asteco UAE Property Review – Q2 2015 Report -
www.asteco.com/valuation-advisory/report-library/?city=sharjah
تقرير أستيكو:
الشارقة تطلق مشاريع عقارية طموحة
لتعزيز القطاع العقاري والاستثماري فيها
ارتفاع الطلب على الوحدات العقارية في
الفجيرة ورأس الخيمة وأم القيوين في الربع الثاني
3% تراجع الإيجارات في عجمان في الربع الثاني
ذكر تقرير شركة أستيكو للخدمات العقارية حول أداء السوق العقاري في الإمارات الشمالية في الربع الثاني من 2015 أن إعادة اطلاق مشروع مجموع الشموس السكني في الشارقة من شأنه أن يعزز الثقة في قطاع بيع العقارات السكنية في الإمارة على المدى البعيد فيما بدأت تشعر بتأثير العودة العكسية إلى دبي.
وقال التقرير إن المشروع، الذي يقع على شارع الشارقة – كلبا، يستهدف مواطني دول مجلس التعاون وكذلك المواطنين العرب، مشيرا إلى أن اعادة النظر في اطلاقه مجددا جاء بعد الأداء الجيد لقطاع بيع الأراضي خلال النصف الأول من 2015 ونجاح بيع الأراضي في المخطط الرئيسي لمشروع "تلال سيتي" الراقي.
وقال جون ستيفنز، العضو المنتدب لأستيكو: "الملاحظ أن سوق البيع في الشارقة شهدت انفتاحا جيدا خلال الأشهر الأخيرة، ومع ذلك، وباستثناء بيع الأراضي في "تلال سيتي" التي تم تسعيرها وفقا لطلب السوق، فقد تم بيع عدد قليل من العقارات فعليا نظرا لارتفاع الأسعار المطروحة التي فشلت في تحقيق توقعات المشتري وطموحاته. وتزامنا مع هذا النشاط المحدود، تم اطلاق عدد من المشاريع بأسعار معقولة نسبيا في إمارة دبي المجاورة ما أدى إلى تحول اهتمام مشترين محتملين إليها".
وأضاف ستيفنز: "هناك أمر آخر يسهم زيادة الضغط على السوق العقاري في الشارقة وهو ما يتمثل في أن سوق العقارات في دبي بات أكثر رسوخا اضافة إلى ما يتمتع به من تشريعات داعمة وشفافية للمشتري".
وأظهر تقرير أستيكو أن السوق العقاري في الإمارات الشمالية شهد أداء بطيئا في الربع الثاني من العام مع تراجع طفيف في أسعار إيجارات الوحدات باستثناء أم القيوين والفجيرة، حيث استقرت أسعار الإيجارات فيهما عند أسعار الربع الأول.
وفي الشارقة، يأتي مشروع جزيرة النور، وهو مشروع آخر قيد التطوير في الإمارة ويقام على مساحة 45،470 متر مربع، ليعزز من أداء السوق. وبحسب هيئة الشارق للاستثمار والتطوير "شروق"، من المتوقع أن يتم اكتمال المشروع وتسليمه بنهاية 2015.
ويضم المشروع، الذي تم تصميمه على شكل فراشة، مجمع يمثل محمية طبيعية للفراشات تحوي أكثر من 500 نوع وممشى بطول 3,500 متر وجسر عائم يمثل مدخلا للجزيرة وقاعة ثقافية وملاعب للأطفال وغيرها من المرافق.
وقالت أستيكو إنه من المتوقع أن يعمل هذا المشروع السياحي والسكني على زيادة التعريف بالإمارة وامكانيات السوق العقاري فيها، حيث سيدفع باتجاه زيادة الأسعار وابراز مناطق رئيسية في الإمارة بما فيها منطقة الكورنيش كماطق جذب.
وقال ستيفنز: "السوق العقاري في الإمارات الشمالية يتبع عن كثب مثيله في دبي، حيث يتسم بفترة تأخير لبضعة أشهر بين الانتعاش وفترات الاستقرار وبالتالي يعتبر الإعلان عن المشاريع الجديدة والجدول الزمني لاكتمالها، مثل مشروع جزيرة النور، من العناصر الحيوية التي تستقطب اهتمام المستثمرين وتعزز ثقتهم خلال الأشهر المقبلة ".
وقال التقرير إن تراجع أسعار الإيجارات السكنية في الشارقة وعجمان بنسبة 3 في المائة في الربع الثاني عن معدلات الربع الأول أسهم في ارتفاع نسبة الوحدات الشاغرة نتيجة تسليم وحدات جديدة واستمرار ظاهرة التحول العكسي إلى دبي والتي بدأت تأثيراتها في الظهور، مشيرا إلى أن معدل الاستفسارات تراجع كذلك مقارنة بالربع الأول.
وقال التقرير إن سعر إيجار الشقة المكونة من غرفتين في منطقة الكورنيش بالشارقة يتراوح حاليا بين 48 و80 ألف درهم في السنة، فيما يترواح السعر في عجمان للشقق المماثلة بين 32 و40 درهم في السنة. وعلى الرغم من تراجع أسعار الإيجارات السكنية في الربع الثاني من 2015، فلا تزال نلك الأسعار مرتفعة بالمقارنة مع السنة الماضية في كل من الفجيرة ورأس الخيمة وأم القيوين.
وقال ستيفنز: "هناك سبب آخر لتراجع الأسعار في عجمان يتمثل في تسليم وحدات جديدة في الأشهر الأخيرة. في هذا السياق شاهدنا كمية كبيرة من الوحدات الجديدة التي تدخل السوق في الوقت الذي تشهد الإمارة فيه تراجع عدد الوافدين إليها. ومع هذه المعطيات برزت ظاهرة الهجرة الداخلية للمستأجرين والانتقال من مناطق المباني القديمة إلى المباني الجديدة لا سيما إلى الوحدات المكونة من غرفة وغرفتين حيث يتطلع المستأجرين إلى رفع مستوى معيشتهم".
وبحسب التقرير، حققت مشاريع عقارية في رأس الخيمة نجاحا لافتا في الربع الثاني من 2015 لاسيما في المشاريع القائمة مثل قرية الحمرا وميناء العرب، حيث يتواصل الطلب الجيد عليها مع ارتفاع في نسب الإشغال خصوصا لوحدات الفلل والتاون هاوس ذات الجودة العالية والأسعار التنافسية.
وعلق ستيفنز: "على ضوء هذه المعطيات، تم اطلاق المرحلة الثانية من مشروع فلل فلامنجو، الذي تطوره شركة رأس الخيمة العقارية، في أعقاب الإقبال القوي على وحدات المرحلة الأولى للمشروعن حيث بيعت وحدات الفيلات فيه بسعر 600 درهم للقدم المربع وهونفس السعر للوحدات المكونة من ثلاث غرف في مشروع الحمرا اضافة إلى الوحدات المواجهة لملاعب الغولف حيث تراوح سعرها بين 500 و700 درهم للقدم المربع".
ومن المتوقع أن يتم تسليم المرحلة الأولى من فلل فلامنجو بنهاية 2015 اضافة إلى 57 وحدة مكونة من غرفتين وثلاث غرف سيتم تسلمها بنهاية 2016.
وذكر التقرير أن أسعار ايجار الشقق المكونة من غرفتين في المباني الراقية في الفجيرة تراوح بين 55 و62 ألف درهم في السنة، فيما ترواح السعر في المباني الجديدة في رأس الخيمة بين 50 و65 ألف درهم. وفي أم القيوين تراوحت الأسعار بين 28 و30 ألف درهم في السنة للشقق الممائلة.
ولفت التقرير إلى أن هناك توقعات ايجابية تلوح في الأفق بالنسبة لقطاع المكاتب وتحسن أدائه على الرغم من تراجع معدلات الإيجارات التجارية بنسب 3 في المائة في الربع الثاني وفقا لمؤشر ثقة الأعمال "بي سي آي" للفترة المتبقية من 2015 كما ذكرت غرفة التجارة والصناعة في الشارقة.
وقال تقرير أستيكو إن مؤشر ثقة الأعمال أكد التوجه الإيجابي للشركات في الشارقة فيما يتعلق بخططها لتوظيف المزيد من الموظفين وهو ما سيدعم الطلب على استئجار المساحات المكتبية لا سيما في المناطق المعروفة مثل الكورنيش والنهدة والتعاون.
