Wednesday, 9 January 2019

Completed units continue to prove popular due to increased affordability





Completed unit market continued to exhibit increasing resilience to the decline in transactional volumes in Q4 with a 22% increase over Q3


Apartment and villa rentals down 4% and 3% respectively Q-o-Q; Y-o-Y performance for apartments saw rents down 12% and villas 8% from 2017


Sales prices for apartments declined 5% and villas notched a 3% decrease when compared with the previous quarter. Y-o-Y performance for apartments saw sales prices down 16% and for villas 13% from last year




Dubai’s residential sector in the final quarter of 2018 witnessed a continuation of the tough trading conditions experienced in Q3 however, due to increased affordability, completed unit transactions saw a 22% increase in transaction volumes over Q3 and an overall 7% uplift across 2018, according to research from leading international real estate services firm, Chestertons, latest Observer: Dubai Market Report Q4 2018.




Average apartment sales prices fell by 5% from the previous quarter whilst average villa prices softened by 3%. Furthermore, year-on-year performance showed that apartment prices declined, overall, by 16% and villas by 13%. In the rental market, rates are still favouring tenants as apartments saw a further 4% decrease with a 3% drop for villas from the previous quarter. This was a continuation of a trend which saw an overall 12% annual decline in apartment rental rates and 8% for villas.




“The real estate market recovery in Dubai continues to be hampered by the increasing excess supply being released to the market. However, our research has highlighted 41% of all residential transactions now relate to completed units, up 6% from 2017, indicating a shift in buyers’ interests, with the trend set to gain further momentum in 2019 as developers offer attractive incentives and long-term payment plans,” said Ivana Gazivoda Vucinic, Head of Consulting, Chestertons MENA.




In the sales market, Q4 continued the trend seen throughout 2018 as prices witnessed further declines in both the apartment and villa markets. In the apartment segment, prices in Dubai Sports City, International City and Jumeirah Village Circle (JVC) all fell by 9% compared to the previous quarter, to AED793 per sqft, AED516 per sqft and AED759 per sqft respectively.




Downtown Dubai and The Greens fell by 8% and 7% respectively with prices now at AED1,515 per sqft in Downtown and AED965 per sqft in The Greens. In contrast, Dubai Marina remained one of the most resilient locations for investors and end users witnessing a decline of just 1%, with prices now at AED1,185 per sft. Annually, it was Discovery Gardens which saw the steepest decline, with prices dropping by 25% year-on-year to AED636 per sqft. The most resilient apartment location was Dubailand with just a 5% adjustment from the previous year.




In the villa sales market, Palm Jumeirah, once again, observed a further decline in Q4 with a 7% decrease to AED2,035 per sqft. The Meadows and Springs remained unchanged from the previous quarter at AED936 per sqft while Arabian Ranches fell by just 1% to AED840 per sqft indicating the prices in these particular communities may have bottomed out.




In the rental market, apartments in Dubai Marina, Dubai Silicon Oasis, Dubai Sports City, Dubailand and International City, witnessed a 5% decline in Q4, with a one-bedroom in Dubai Marina now available for AED82,500. Downtown Dubai, JLT, JVC and Dubai Motor City all declined by 4% from the previous quarter with a one-bedroom in the former now available for AED95,000. Due to the increasing stock of smaller format and studio apartments, these units appear to be most affected by market adjustments with a year-on-year recorded drop of 16% for studios and 12% for one-bedroom units.




In the villa rental market, the highest Q-on-Q declines were witnessed in three-bedroom units with average rental declines of 4%. In Al Furjan, which fell by 7%, on average, a three-bedroom unit is now available for AED138,000. In Arabian Ranches and JVT, average rental rates fell by 4%and 3-bedroom units are now available for AED160,000 and AED150,000 respectively. On Palm Jumeirah, rental rates fell by just 1% with a three-bedroom villa renting for AED300,000.




“From a rental perspective, Dubai continues to be a tenant-friendly market, with many making significant savings by renegotiating terms and price with current landlords or moving to a cheaper location within their current district or relocating to a new community,” added Vucinic




The addition of new stock and limited new demand continues to place pressure on landlords with many of them competing on several fronts to retain or attract new tenants with multiple cheques, rent-free periods and in some cases agency fees being covered.




According to Vucinic, this could result in landlords taking advantage of the holiday let market, which has been legal in Dubai since 2016. “With demand for annual contracts weakening and rents continuing to fall, short-term holiday rental could prove very lucrative, especially in popular locations, particularly as we edge ever closer to Expo 2020,” she said.




معاملات الوحدات السكنية الجاهزة في دبي تسجل ارتفاعاً بنسبة 22% في الربع الرابع من عام 2018 حسب تقرير تشيسترتنس 





انخفض متوسط ​​إيجار الشقق السكنية والفلل بنسبة 4٪ و3٪ على التوالي في الربع الرابع من عام 2018، بينما سجلت الإيجارات انخفاضاً بواقع 12% للشقق السكنية و8% للفلل على أساس سنوي حسب التقرير الجديد الصادر عن تشيسترتنس 


هبطت أسعار مبيعات الشقق السكنية والفلل في دبي بنسبة 5% و3% في الربع الرابع مقارنةً مع الربع الثالث لعام 2018


انخفضت أسعار مبيعات الشقق السكنية والفلل عام 2018 على أساس سنوي بواقع 16% و13% على التوالي




شهد القطاع العقاري في دبي في الربع الأخير من عام 2018 استمراراً في الانخفاض الذي سجله في الربع الثالث من العام ذاته. وعلى الرغم من ذلك، فقد شهدت معاملات الوحدات السكنية الجاهزة زيادة بنسبة 22% في حجم المعاملات خلال الربع الرابع مقارنةً مع الربع الثالث وارتفاعاً عاماً بنسبة 7% خلال عام 2018 وذلك بسبب زيادة القدرة على تحمل التكاليف. جاء ذلك في التقرير الجديد الذي أصدرته شركة "تشيسترتنس" الرائدة في قطاع الخدمات العقارية الذي يسلط الضوء على واقع القطاع العقاري في دبي خلال الربع الرابع من العام 2018.




وانخفض متوسط ​​أسعار مبيعات الشقق بنسبة 5٪ عن الربع الثالث، في الوقت الذي هبطت فيه أسعار الفلل بنسبة 3٪. علاوةً على ذلك، أظهر التقرير انخفاض أسعار الشقق على أساس سنوي بنسبة 16٪ و13% بالنسبة للفلل.




من جهته شهد قطاع الإيجارات انخفاضاً إضافياً بواقع 4% للشقق و3% للفلل مقارنةً بالربع الثالث، وهو ما يصب في مصلحة المستأجرين بكل تأكيد. وبشكلٍ عام، جاءت هذه الأرقام لتؤكد الانخفاض العام في قطاع الإيجارات على أساس سنوي بنسبة 12% للشقق و8% للفلل. 




وتعليقاً على ذلك، قالت إيفانا غازيفودا فوسينيك، مدير خدمات الاستشارات والتقييم والعمليات الاستشارية في شركة تشيسترتنس الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "يواجه سوق العقارات في دبي العديد من العوائق نتيجةً لارتفاع العرض مقابل انخفاض الطلب. ولكن على الرغم من ذلك، فقد أظهرت أبحاثنا أن 41٪ من جميع المعاملات السكنية الآن ترتبط بالوحدات الجاهزة، بزيادة 6٪ عن عام 2017، مما يشير إلى حدوث تحول في اهتمامات المشترين، حيث من المتوقع أن يكتسب هذا الاتجاه مزيدًا من الزخم في عام 2019 مع تقديم المطورين للمزيد من الحوافز الجذابة والتسهيلات المرنة". 




وفي قطاع المبيعات، شهد الربع الرابع امتداداً للانخفاض الذي حصل في الربع الثالث من عام 2018، حيث شهدت الأسعار المزيد من الانخفاض على مستوى الشقق السكنية والفلل. فقد انخفضت أسعار الشقق السكنية في كل من مدينة دبي الرياضية "سبورتس سيتي" والمدينة العالمية "إنترناشونال سيتي" ودائرة قرية جميرا بنسبة 9٪ في الربع الرابع بالمقارنة مع الربع السابق، لتسجل 793 درهم لكل قدم مربع، و516 درهم لكل قدم مربع، و759 درهم للقدم المربع على التوالي.




أما في منطقتي داون تاون دبي و"ذا جرينز"، فقد هبطت الأسعار بنسبة 8٪ و7٪ على التوالي لتسجل الأسعار الآن 1515 درهم لكل قدم مربع في داون تاون دبي و965 درهم لكل متر مربع في ذا جرينز. في المقابل، بقيت حافظت منطقة مرسى دبي "دبي مارينا" على مكانتها كأكثر المواقع مرونة بالنسبة للمستثمرين مع انخفاض طفيف بنسبة 1% لتقف الأسعار الآن عند 1185 درهم لكل قدم مربع. 




بينما شهدت منطقة ديسكفري جاردنز الهبوط الأكبر على مستوى أسعار المبيعات بنسبة وصلت إلى 25% على أساس سنوي لتصل إلى 636 درهم لكل قدم مربع. بينما كانت منطقة "دبي لاند" الأكثر مرونة مع انخفاض بنسبة 5% فقط عن العام السابق. 




أما في سوق مبيعات الفيلات، فقد سجلت منطقة نخلة جميرا انخفاضاً جديداً بنسبة 7٪ خلال الربع الرابع لتصل الأسعار إلى 2035 درهم للقدم المربع. بينما لم تشهد منطقتا السهول والينابيع أي انخفاض عن الربع السابق لتسجل 936 درهم للقدم المربع. بينما انخفضت أسعار المبيعات في منطقة المرابع العربية بنسبة 1٪ لتصل إلى 840 درهم للقدم المربع، وهو ما يشير إلى أن أسعار الوحدات السكنية قد وصلت إلى أدنى مستوياتها في تلك المناطق.




وشهد قطاع الإيجارات انخفاضاً بنسبة 5% في الربع الرابع وشمل ذلك مناطق دبي مارينا وواحة دبي للسيليكون ومدينة دبي الرياضية ودبي لاند والمدينة العالمية. ووصل معدل إيجار الشقة السكنية بغرفة نوم واحدة في منطقة دبي مارينا إلى 82,5000 درهم. 




كما انخفضت الأسعار في كل من داون تاون دبي، وأبراج بحيرات جميرا ودائرة قرية جميرا ودبي موتور سيتي بنسبة 4٪ عن الربع السابق. ونظراً لزيادة العرض على مستوى الشقق الصغير بغرفة نوم واحدة وشقق الاستوديو، فإنها كانت الأكثر تأثراً بانخفاض أسعار السوق لتسجل هبوطاً سنوياً بنسبة 16٪ بالنسبة لشقق الاستوديو و12٪ للوحدات السكنية المكونة من غرفة نوم واحدة.




وشهد سوق تأجير الفلل متوسط انخفاض على أساس سنوي في الفلل المكونة من ثلاث غرف نوم بنسبة 4٪. ففي منطقة الفرجان انخفضت معدل الإيجارات بنسبة 7٪، حيث تتوفر الآن وحدة سكنية بثلاث غرف نوم مقابل 138،000 درهم. أما في المرابع العربية وقرية دائرة جميرا، فقد هبط متوسط إيجار الفلل بنسبة %4، وتتاح الآن فلل بثلاثة غرف نوم مقابل 160,000 درهم و150,000 درهم على التوالي. أما في نخلة جميرا، فقد انخفضت أسعار الإيجار بنسبة 1٪ فقط مع إمكانية استئجار فيلا مؤلفة من ثلاث غرف نوم مقابل 300,000 درهم.





وأضافت إيفانا غازيفودا فوسينيك قائلة: ""من منظور الإيجارات، لا تزال دبي سوقًا مناسبة للمستأجرين، مع وجود العديد من الخيارات التي تحقيق وفورات كبيرة لهم من خلال إعادة التفاوض على الشروط والإيجارات مع الملاك الحاليين أو الانتقال إلى وحدات سكنية أرخص داخل منطقتهم الحالية أو الانتقال إلى منطقة سكنية جديدة".




وفرض توافر مناطق سكنية جديدة التي تلقى طلباً متزايداً من قبل المستأجرين ضغوطاً ملّاك العقارات الذين يسعون إلى المحافظة على عملائهم أو اجتذاب مستأجرين جدد بتقديم خيارات دفع مرنة ومنح بعض الامتيازات الأخرى مثل تغطية رسوم الإيجار وغيرها. 




واختتمت غازيفودا بالقول: "قد تؤدي هذه النتائج إلى استفادة أصحاب العقارات من سوق العطلات الذي أخذ صفة قانونية في دبي منذ عام 2016. ومع ضعف الطلب على العقود السنوية واستمرار انخفاض الإيجارات قد يكون استئجار الوحدات السكنية لفترة زمنية قصيرة مربحًا جدًا في بعض المناطق السكنية، بالتزامن من اقترابنا من إكسبو دبي 2020".
=