Dubai property prices continue marginal decline in Q2 says Asteco

·         Apartment rental rates recorded a marginal decline over Q2, with a more pronounced annual drop of 7%. Apartment sales rates also fell, down 3% quarter-on-quarter.

·         Average villa rental and sales rates softened by 1% and 2% respectively. The latest quarterly decline, compounded with previous quarters, resulted in a sales price adjustment of 10%.

According to the latest report from leading real estate consultancy Asteco, new supply in the apartment, villa and commercial segments continued to place downward pressure on rental rates and sales prices.

                                                                                                                                          

Asteco’s Q2 2017 Dubai data shows average quarterly sales price declines for apartments, villas and offices of approximately 3%, 2% and 2%, respectively. Asteco anticipates that this trend will continue as the market absorbs the expected delivery of 15,000 apartments, 2,900 villas and 2.5 million square foot of leasable office space over the second half of the year. Some of this supply may slip into 2018.

“Market conditions have served to strengthen the negotiating position of many residential and commercial tenants. Many existing tenants have taken this opportunity to renegotiate their lease terms (on expiry of contracts), or when faced with intransigent landlords, opted to relocate in search of more attractive terms. This has resulted in an increased churn of tenants. The second half 2017 will see the delivery of a significant number of new units / floor space and we anticipate that this new supply will amplify current trends,” said John Stevens, Managing Director, Asteco.

Apartment sales prices recorded an average q-on-q decline of 3%, in part due to the rising number of affordable project launches and completions with developers offering smaller units at lower price points, together with a greater choice of post-completion payment options. The variation between the high and mid-market segment was minimal, with the former falling, 3% and the latter, 2%.

DIFC, Jumeirah Beach Residence, Palm Jumeirah, Business Bay and the Greens remained flat while International City and Dubai Marina posted the highest sales price declines at 7%. Further declines were also seen in Jumeirah Village (6%), Discovery Gardens (6%) and Downtown (5%).

Apartment rental rates softened 2% q-on-q. However, the quarterly fall extended previous declines, resulting in a y-on-y dip of 7%. Total supply for 2017 is anticipated to reach approximately 17,700 units. This compares to 8,750 in 2016. Asteco anticipate that a number of these units will be offered to the market on ‘discounted’ rates to encourage take-up.

Downtown Dubai recorded the largest y-on-y rental decline at 6%, while Jumeriah Beach Residence and the Greens both softened by 4%. Annually, rental rates within Business Bay, Downtown Dubai, Deira and International City fell by 14%, 12%, 11% and 9%, respectively.

Villa sales prices recorded a minimal change between Q1 – Q2 2017, falling 2% on average. Interestingly, whilst a number of established communities, such as the Meadows and Springs (with limited supply potential) followed a similar quarterly pattern, annual growth, however, was positive at 9% and 5% respectively.

Villa sales prices were down 2% on average in Q2 2017. Whilst Dubai Sports City, Jumeirah Park and Palm Jumeirah recorded no change, prices in Arabian Ranches increased by 2%. Jumeirah Village (6%), the Meadows (4%) and the Springs (9%) all witnessed varying degrees of softening. Y-on-Y, demand for villas in established communities, such the Meadows and Springs, generated annual growth of 9% and 5% respectively.

Villa rental rates declined marginally in the second quarter across all communities except Mirdif and Al Barsha where prices remained stable. Palm Jumeirah and Springs posted the greatest decline at 4% with the highest y-on-y drop occurring in Springs (16%), Jumeirah (14%), Arabian Ranches (13%), Palm Jumeirah (13%), Al Barsha (12%), Mirdif (11%) and Umm Suqeim (10%).

Stevens commented: “Whilst recent off-plan sales launches have been underpinned by competitive price points and increasingly flexible payment plans, the secondary market, unsurprisingly, remained generally correlated to demand and supply fundamentals.”

In the commercial market sales prices and rental rates softened by 2% on Q1, pushing the average annual decline to 3%. Demand remained for small, fully-fitted and serviced office space at competitive rates. Another 2.5 million sq ft of leasable space is scheduled to enter the market in H2, significantly lower than the supply introduced in 2016, which totalled 4 million sq ft.

“We do not expect the market to recover until economic sentiment improves in line with increased government spending, further implementation of diversification strategies and the anticipated gradual rise in oil prices. In the meantime, tenants will be able to take advantage of the additional supply across apartments, villas and offices,” he added.

For more details, please visit www.asteco.com

أسعار العقارات في دبي تسجل انخفاضاً طفيفاً في الربع الثاني من العام 2017

·        معدلات إيجارات تأجير الشقق في دبي سجلت انخفاضاً طفيفاً خلال الربع الثاني

·        أسعار مبيعات الشقق في دبي سجلت انخفاضاً بنسبة 3٪ على أساس ربع سنوي

·        معدلات إيجارات ومبيعات الفلل في دبي تنخفض بنسبة 1٪ و2٪ على التوالي خلال الربع الثاني

·        "استيكو" تصدر أحدث تقاريرها حول واقع القطاع العقاري في مدينة دبي خلال الربع الثاني من العام 2017

ساهم المعروض الجديد من الشقق والفلل والقطاعات التجارية في مدينة دبي بمواصلة الضغط على معدلات الإيجارات وأسعار المبيعات، وذلك وفقا لأحدث تقارير شركة "استيكو" الرائدة في قطاع الاستشارات العقارية، والذي يسلط الضوء على واقع القطاع العقاري في مدينة دبي خلال الربع الثاني من العام 2017.

ويظهر التقرير انخفاض متوسط ​​أسعار مبيعات الشقق والفلل والمكاتب في دبي بنسبة 3٪ و2٪ و2٪ على التوالي خلال الربع الثاني من العام الحالي. وتتوقع شركة "استيكو" أن يستمر هذا الاتجاه بفضل التوقعات بتسليم 15,000 شقة و2,900 فيلا و2,5 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية القابلة للتأجير خلال النصف الثاني من هذا العام.

وبهذا السياق قال جون ستيفنز، المدير التنفيذي لشركة "استيكو": "ساهمت ظروف السوق الحالية في تعزيز الموقف التفاوضي للعديد من المستأجرين في الوحدات السكنية والتجارية، حيث اغتنم العديد من المستأجرين الحاليين هذه الفرصة لإعادة التفاوض على شروط إيجارهم عند انتهاء العقود، أو اختاروا الانتقال إلى خيارات جديدة بشروط أكثر جاذبية. وسيشهد النصف الثاني من العام 2017 تسليم عدد كبير من الوحدات الجديدة، ونتوقع أن يؤدي هذا إلى استمرار الاتجاهات الحالية".

وسجلت أسعار مبيعات الشقق في دبي انخفاضاً بنسبة 3٪ على أساس ربع سنوي، ويرجع ذلك جزئياً إلى ارتفاع عدد عمليات إطلاق المشاريع بتكلفة ميسورة ومواصلة تقديم المطورين لوحدات أصغر بأسعار أقل، بالإضافة إلى تقديم خيارات أكبر لخيارات الدفع بعد الانتهاء.

وحافظت مناطق مركز دبي المالي العالمي وجميرا بيتش ريزيدنس ونخلة جميرا والخليج التجاري والروضة على أسعارها المستقرة، بينما سجلت المدينة العالمية ومرسى دبي أعلى انخفاض في أسعار البيع بنسبة 7٪. كما لوحظ تسجيل انخفاض إضافي في قرية الجميرا (6٪)، وحدائق ديسكفري (6٪)، ودبي داون تاون (5٪).

وانخفضت معدلات إيجارات الشقق في مدينة دبي بنسبة 2٪ على أساس ربع سنوي، ووصلت نسبة الانخفاض السنوي لحوالي 7٪. ومن المتوقع أن يصل إجمالي المعرض الجديد لعام 2017 إلى ما يقرب من 17,700 وحدة بالمقارنة مع 8,750 وحدة في العام 2016. وتتوقع شركة "استيكو" أن يتم طرح عدد من هذه الوحدات في السوق بأسعار مخفضة.

وسجلت منطقة دبي داون تاون أكبر انخفاض في معدلات الإيجارات بنسبة 6٪ على أساس سنوي، فيما تراجعت المعدلات في جميرا بيتش ريزيدنس والروضة بنسبة 4٪. وتراجعت أسعار التأجير في مناطق الخليج التجاري ودبي داون تاون وديرة والمدينة العالمية بنسبة 14٪ و12٪ و11٪ و9٪ سنوياً على التوالي.

وسجلت أسعار مبيعات الفلل في دبي تغيراً طفيفاً بين الربع الأول والربع الثاني من العام 2017 بانخفاض قدره 2٪ في المتوسط. فيما انخفضت أسعار مبيعات الفلل بنسبة 2٪ في المتوسط ​​في الربع الثاني من العام الحالي. وفي الوقت الذي لم تسجل فيه مناطق مدينة دبي الرياضية وجميرا بارك ونخلة جميرا أي تغيير، ارتفعت الأسعار في المرابع العربية بنسبة (2٪) وقرية جميرا (6%) والمروج (4%) والينابيع (9٪).

وانخفضت أسعار تأجير الفلل بشكل طفيف في الربع الثاني في جميع المناطق باستثناء مردف والبرشاء التي شهدت استقراراً في الأسعار. وقد سجلت مناطق نخلة الجميرا والينابيع أكبر انخفاض بنسبة 4٪. وكانت نسبة الانخفاض السنوي في الينابيع (16٪) وجميرا (14٪) والمزارع العربية (13٪) ونخلة جميرا (13٪) والبرشاء (12٪) ومردف (11٪) وأم سقيم (10٪).

وتراجعت أسعار المبيعات ومعدلات الإيجار في قطاع الوحدات التجارية بنسبة 2٪ في الربع الأول، ليصل متوسط الانخفاض السنوي إلى 3٪. واستمر الطلب على الوحدات المكتبية الصغيرة والمجهزة بالكامل والمُخدمة بأسعار تنافسية. ومن المقرر أن يشهد السوق إضافة 2.5 مليون قدم مربع من المساحة القابلة للتأجير في النصف الثاني من العام الحالي.

وأضاف جون ستيفنز بالقول: "لا نتوقع أن يتعافى السوق العقاري حتى تتحسن معنويات الاقتصاد بما يتماشى مع زيادة الإنفاق الحكومي، ومواصلة تنفيذ استراتيجيات التنويع، والارتفاع التدريجي المتوقع في أسعار النفط. وفي الوقت نفسه، سيتمكن المستأجرون من الاستفادة من المعروض الإضافي للشقق والفلل والمكاتب".