Sunday, 20 November 2016

Tenants drive value as rents fall across Dubai

Affordable properties hold sway according to Asteco’s Q3 report
  • Average apartment and villa sales prices in Dubai down by 4%
  • Office transactions fell by 24% compared to Q2

The latest Dubai Property Review Q3 2016 report by leading real estate consultancy Asteco has revealed increasing pressure is being placed on landlords as budget conscious tenants continue to place emphasis on downgrading to smaller units or relocating to cheaper communities to get better value for money.
Apartments in Jumeirah Village Circle and Dubai Sports City saw rates increase by 2% and 3% respectively – the latter also recorded the highest growth over the year, averaging 13% as demand for affordable housing increased. The mid to high end segment also saw some movement, with Business Bay recording a 5% decline due to new supply being handed over and budget conscious tenants looking for alternatives.
John Stevens, Managing Director, Asteco, said: “Although rental rates have remained relatively stable this quarter we are seeing a definite shift to more affordable areas such as Jumeirah Village and Dubai Sports City where rents are cheaper and an increasing number of amenities are coming on line as communities reach critical mass.”
Apartment rental rates in Jumeirah Village ranged from AED40,000 to AED55,000 for a studio and from AED125,000 to AED165,000 for a three-bedroom unit. In mid to high end areas such as Jumeirah Lakes Towers studios ranged from AED55,000 to AED75,000 while three bedroom apartments were available from AED120,000 to AED180,000. The high to luxury end of the market with developments such as Downtown Dubai saw studios priced from AED75,000 to AED105,000 while three bedroom units varied from AED175,000 and AED300,000.
In the villa market rents ranged from AED130,000 to AED185,000 for a two-bedroom villa in Arabian Ranches, AED125,000 to AED160,000 for the same size in Jumeirah Village. In the Springs a two-bedroom villa is priced between AED130,000 and AED145,000, for a three bedroom the cost varies from AED165,000 and AED220,000.
Villas in Jumeirah and Umm Suqeim recorded a significant year-on-year decline of 19% and 12% respectively, which was attributed to substantial new supply and an increasing number of budget-conscious tenants.
Stevens said: “Given that tenants have a wide range of options to choose from, they are more likely to negotiate with their landlord; and if their requirements are not met, they will vacate. Whilst this was noticeable in Jumeirah and Umm Suqeim, this trend has spread throughout the wider Dubai market.
“With more handovers expected in the next few months, we anticipate villa rental rates could come under further pressure.”
According to Reidin, sales transactions were down by 22% compared with Q2 2016 and with many off-plan property launches at competitive rates, there is a possibility that developers could face some pressure in the near future. A significant increase in activity in the area closest to the new airport was recorded in the last few months, such as the launch of Emaar’s Urbana at Emaar South and various projects in Dubai South.
Stevens said: “Most of these recent releases had significantly lower asking prices compared with current market prices as developers expand into the affordable segment, by reducing unit sizes and launching projects in secondary locations.”
After dropping nearly 20% year-on-year, sales rates for apartments in Dubai Marina remained stable and it was a similar picture for DIFC, The Greens and JBR.
“With ample options available in the market, at various prices and attractive payment plans, buyers have significant choice. They also appeared to be better informed compared to previous years, as they researched their options, pricing, payment plans and developers’ track record,” said Stevens.
In terms of villa sales, interest was predominantly for more affordable and mid-priced units, typically priced between AED 2 to AED 5 million. As a result, established communities such as The Springs and Mudon recorded 5% and 1% increases respectively over the quarter.
Apartment sales prices in International City ranged from AED500 and AED900 per square foot, the Greens ranged from AED1,000 and AED1,600 per square foot and in Dubai Marina prices ranged from AED850 and AED2,400.
Villa sales prices varied from AED960 to AED1,380 per square foot in the Meadows, AED750 and AED1,500 per square foot in Jumeirah Park and between AED1,440 and AED3,500 per square foot on the Palm Jumeirah.
The commercial office sector in Dubai saw a 24% reduction in transactions compared to Q2 2016, although this was 12% higher than the corresponding period last year.
On the leasing front, Ibn Battuta continued to perform well with rates from AED 145 per square foot for small units and from AED 85 per square foot for larger shell and core space.
Land sales rates reached as low as AED 60 per square foot on the GFA in areas such as Majan, Jumeirah Village and Arjan.
Stevens said: “With more supply announced and due to enter the market over the next few months, there seems to be little potential for both rental and sales prices growth, except within select developments.”

For more details, please visit www.asteco.com

المستأجرون يبحثون عن أفضل الخيارات السكنية في دبي مع انخفاض متوسط الإيجارات

  • ازياد الطلب على الخيارات السكنية ذات الأسعار المعقولة في الربع الثالث وفق تقرير شركة "أستيكو"
  • انخفاض متوسط أسعار مبيعات ​​الشقق والفلل في دبي بنسبة 4٪ خلال الربع الثالث من العام

أشار تقرير أصدرته شركة "أستيكو" الرائدة في قطاع الخدمات العقارية، والذي يسلط الضوء على واقع العقاري في مدينة دبي خلال الربع الثالث من العالم 2016 إلى زيادة الضغوط على مالكي العقارات السكنية مع استمرار توجه المستأجرين للبحث عن خيارات أصغر أو مناطق سكنية أرخص للحصول على قيمة أفضل مقابل المال.

وأشار التقرير إلى أن متوسط إيجارات الشقق في منطقتي جميرا فيليج سيركل شهد زيادة بمقدار 2٪ في الوقت الذي ارتفعت فيه هذه النسبة إلى 3٪ في مدينة دبي الرياضية التي سجلت أعلى نسبة نمو خلال العام (13٪) مع ازدياد الطلب على المساكن بأسعار معقولة. وشهدت المناطق العقارية المتوسطة والمرتفعة أيضاً بعض التغيرات، حيث انخفض متوسط الإيجار في منطقة الخليج التجاري بنسبة 5٪ بسبب حجم المعروض الجديد من الوحدات السكنية التي يجري تسليمها، وبحث المستأجرين عن بدائل جديدة.

وبهذا الصدد قال جون ستيفنز، المدير التنفيذي لشركة "أستيكو": "رغم أن أسعار الإيجار حافظت على استقرارها نسبياً خلال الربع الثالث من العام الحالي إلا أننا نشهد توجهاً واضحاً نحو المناطق ذات الأسعار المعقولة مثل جميرا فيليج سيركل ومدينة دبي الرياضية حيث توجد إيجارات أرخص وعدد متزايد من المرافق".

وتراوحت معدلات الإيجار السكني في منطقة جميرا فيليج سيركل بين 40,000 إلى 55,000 درهم لشقق الاستوديو ومن 125,000 إلى 165,000 درهم للشقق بثلاث غرف نوم. أما في المناطق المتوسطة والراقية مثل أبراج بحيرات الجميرا فقد تراوحت أسعار إيجار شقق الاستوديو بين 55,000 إلى 75,000 درهم، ومن 120,000 إلى 180,000 درهم للشقق بثلاث غرف نوم. وفي قطاع المناطق الفاخرة، كان متوسط الإيجار في منطقة وسط مدينة دبي عل سبيل المثال من 75,000 إلى 105,000 درهم لشقق الاستوديو، ومن 175,000 إلى 300,000 درهم.

وتراوحت الإيجارات في قطاع الفلل السكنية من 130,000 إلى 185,000 درهم للفيلا بغرفتي نوم في المرابع العربية، ومن 125,000 إلى 160,000 درهم للفلل المماثلة في منطقة جميرا فيليج سيركل. فيما تراوح السعر في منطقة الينابيع بين 130,000 و145,000 درهم، فيما يرتفع متوسط إيجار الفلل بثلاثة غرف نوم ليصل بين 165,000 و220,000 درهم.

وسجلت الفلل السكنية في منطقتي الجميرا وأم سقيم انخفاضاً كبيراً على أساس سنوي قدره 19٪ و12٪ على التوالي، الأمر الذي يعود بشكل رئيسي إلى الإمدادات الجديدة الكبيرة وازدياد اهتمام المستأجرين بمستوى الإنفاق بشكل متزايد.

وعلق جون ستيفنز بالقول: "يوجد لدى المستأجرين مجموعة واسعة من الخيارات وهذا ما يتيح لهم مجالاً واسعاً للتفاوض مع المالكين حول أسعار الإيجار؛ وإذا لم تتم الاستجابة لاحتياجاتهم فلديهم الخيار بالانتقال إلى مكان آخر. وقد شهدت منطقتا الجميرا وأم سقيم هذه الحالة التي تنتشر في جميع أنحاء سوق دبي على نطاق أوسع. ومن المتوقع أن يتم تسليم المزيد من المشاريع خلال الأشهر القليلة المقبلة وهذا ما سيساهم بالتالي بالمزيد من الضغوط على معدلات إيجار الفلل السكنية".

وتشير الإحصائيات إلى انخفاض معاملات البيع بنسبة 22٪ بالمقارنة مع الربع الثاني في العام 2016، ومع الإعلان عن إطلاق العديد من المشاريع على الخارطة بأسعار تنافسية في دبي، هناك احتمال بأن يواجه المطورون بعض الضغوط في المستقبل القريب. وقد تم تسجيل زيادة كبيرة في النشاط في بعض المناطق الأقرب إلى المطار الجديد في الأشهر القليلة الماضية، مثل إطلاق مشروع أوربانا في دبي الجنوب وغيرها من المشاريع.

وبهذا السياق علق جون ستيفنز قائلاً: "تم إطلاق العديد من المشاريع الجديدة بأسعار منخفضة بالمقارنة مع أسعار السوق الحالية، مع زيادة توجه المطورين نحو قطاع العقارات ذات الأسعار المعقولة من خلال تخفيض مساحات الوحدات السكنية وإطلاق المشاريع في مواقع بعيدة نوعاً ما".

وبعد انخفاضها بما يقرب من 20٪ على أساس سنوي، حافظت معدلات مبيعات الشقق في منطقة مرسى دبي على استقرارها، وكذلك الحال في منطقة مركز دبي المالي العالمي والروضة وجميرا بيتش ريزيدنس.

وقال ستيفنز بهذا الخصوص: "تساهم الخيارات الواسعة المتاحة والأسعار المتنوعة وخطط السداد الجذابة في السوق في توفير فرص كبيرة للمشترين، والذين أصبحوا أكثر دراية بواقع السوق مقارنةً بالأعوام السابقة من خلال حرصهم على معاينة الخيارات المتاحة واطلاعهم على خطط السداد وسجل المطورين".

وأشار التقرير إلى أن الاهتمام الغالب في مجال مبيعات الفلل تركز على الخيارات ذات الأسعار المعقولة ومتوسطة السعر، وبأسعار تتراوح عادة بين 2 مليون إلى 5 مليون درهم. ونتيجة لذلك، سجلت بعض المشاريع مثل الينابيع ومدن زيادة بنسبة 5٪ و1٪ على التوالي خلال الربع الثالث.

وتراوحت أسعار بيع الشقق السكنية في المدينة العالمية بين 500 و900 درهم للقدم المربع، وبين 1000 و1600 درهم للقدم المربع في منطقة الروضة، وبين 850 و2400 درهم للقدم المربع في منطقة مرسى دبي. أما في قطاع الفلل السكنية، فقد بلغ متوسط سعر البيع بين 960 و1380 درهم للقدم المربع في منطقة السهول، وبين 750 و1500 للقدم المربع في جميرا بارك، وبين 1440 و3500 درهم في نخلة جميرا.

فيما شهد قطاع المكاتب التجارية في دبي انخفاضاً بنسبة 24٪ من حيث المعاملات العقارية بالمقارنة مع الربع الثاني من عام 2016، رغم أنها أعلى بنسبة 12٪ عن الفترة المماثلة من العام الماضي.

وسجل مشروع ابن بطوطة أداءً جيداً في قطاع إيجار المكاتب بأسعار تبدأ من 145 درهم للقدم المربع للوحدات الصغيرة ومن 85 درهم للقدم المربع الواحد في المكاتب الكبيرة. في الوقت الذي بلغت فيه معدلات مبيعات الأراضي ما يصل إلى 60 درهم للقدم المربع الواحد في بعض المناطق مثل جميرا فيليج وأرجان.
=