Northern Emirates property market stable
- Minimal relocations between Dubai and the Northern Emirates
- Demand for office space remains stagnant
Average rents in Sharjah are still 38% cheaper than in 2008, as additional supply keeps rates from increasing rapidly, according to the UAE Property Review Q3 2016 report from leading real estate consultancy Asteco.
The report revealed the Northern Emirates property market is stable. Sharjah apartment rents saw minimal changes in Q3, down by only 1%, RAK recorded a 1% rise compared to the previous quarter, while Ajman also witnessed an increase of 1% taking prices close to their 2008 peak levels (only 9% lower).
John Stevens, Managing Director, Asteco, said: “The stabilisation of the market was a knock-on effect, in part, to rental rates in Dubai also balancing out. As a result there was a minimal number of relocations taking place between Dubai and the Northern Emirates.”
New developments in Sharjah attracting investors include Sahara Tower 6 by Al Thuriah, which was announced during Cityscape 2016. Construction of the residential twin tower project has already started and will feature 376 residential units, which are now on sale and due for handover in Q4 2019.
On average, new developments in Sharjah range from AED20,000 to AED35,000 for a studio and AED45,000 to AED90,000 for a three bedroom unit. Rental rates in Al Majaz range from AED25,000 to AED35,000 for a studio, while three bedroom apartments are available from AED48,000 to AED90,000. Corniche prices start from AED26,000 to AED35,000 for a studio while three bedroom apartments span from AED60,000 to AED95,000.
Ras Al Khaimah was the star performer, albeit relatively, with a strong tourism and hospitality offering. Stevens said: “The Emirate currently has 3,600 hotel rooms, and its occupancy rate has risen to 71% with more than 40% of guests from the UAE. Furthermore, the RAK Free Zone, popular with many small and medium-sized businesses, has created both residential and office demand.”
Rental rates for newer buildings in RAK range from AED26,000 to AED40,000 for a studio and between AED85,000 to 110,000 for a three-bedroom apartment.
The rise in Ajman rental rates was attributed to the addition of better quality supply to its stock while also improving its overall offering to residents in terms of retail and road connectivity. High-end apartments in Ajman ranged from AED22,000 to AED38,000 for a studio while three-bedroom apartments were available between AED42,000 and AED72,000.
Rental rates in Fujairah remained stable over the quarter with new supply, such as the Fujairah housing project in Al Taween, which is now 95% completed, expected to be handed over before the end of 2016. Meanwhile Fujairah’s cultural centre has reached 55% completion with handover expected in Q2 2017. Rental rates typically varied from AED23,000 to AED28,000 for a studio and AED45,000 to AED60,000 for a three bedroom.
Demand levels for office space in Sharjah remained stagnant over the quarter with limited new supply entering the city, leaving rates unchanged for Q3.
Stevens said: “The retail sector has started developing rapidly in Sharjah and Ajman as population levels support such expansions. For instance, new food and beverage outlets opened this quarter at the Al Majaz Waterfront and the Corniche areas in Sharjah, whereas the expansion of Ajman City Centre mall to nearly double its current size to 52,000 square metres, is anticipated to complete by the end of Q3 2017.”
For more details, please visit www.asteco.com
أسعار الإيجارات في الشارقة لا تزال أرخص بنسبة 38٪ من معدلات العام 2008
- القطاع العقاري في الإمارات الشمالية يشهد حالة مستقرة
- حجم الطلب على المساحات المكتبية لا يزال قليلاَ وفق تقرير شركة "أستيكو"
لا يزال متوسط أسعار الإيجارات في مدينة الشارقة أرخص بنسبة 38٪ عما كانت عليه الأسعار في عام 2008 بفضل حجم المعروض الجديد والذي يحد من تزايد معدلات الأسعار وفقاً لتقرير واقع القطاع العقاري في دولة الإمارات خلال الربع الثالث من العام 2016، والذي أصدرته شركة "أستيكو" الرائدة في مجال الاستشارات العقارية.
وكشف التقرير أن سوق العقارات في الإمارات الشمالية يشهد حالة استقرار، حيث شهدت معدلات إيجارات الشقق في الشارقة تغيرات طفيفة في الربع الثالث بانخفاض بلغت نسبته 1٪ فقط، وسجلت عجمان ارتفاعاً بنسبة 1٪ مقارنة بالربع السابق، في الوقت الذي سجلت فيه رأس الخيمة زيادة قدرها 1٪ عن الربع السابق.
وتشمل قائمة المشاريع الجديدة في مدينة الشارقة برج صحارى 6 الذي أطلقته مجموعة الثريا خلال فعاليات معرض سيتي سكيب دبي 2016، وهو عبارة عن برجين سكنيين توأمين يضمان 376 وحدة سكنية، وقد بدأت أعمال الإنشاء في المشروع بالفعل ومن المقرر تسليمه في الربع الرابع من عام 2019.
وتتراوح أسعار الإيجار في المشاريع الجديدة في الشارقة من 20,000 إلى 30,000 درهم لشقق الاستوديو، ومن 45,000 إلى 90,000 درهم للشقق السكنية بثلاث غرف نوم. وتتراوح معدلات الإيجار في منطقة المجاز من 25,000 إلى 35,000 دهم لشقق الاستوديو، فيما يتراوح السعر للشقق السكنية بثلاث غرف نوم بين 48,000 و90,000 درهم. أما في منطقة الكورنيش فإن الإيجارات تتراوح بين 26,000 و35,000 لشقق الاستوديو، وبين 60,000 و95,000 درهم للشقق السكنية بثلاث غرف نوم.
وأشار التقرير إلى الأداء القوي للقطاع العقاري في رأس الخيمة خلال الربع الثالث. وعلق جون ستيفنز، المدير التنفيذي لشركة أستيكو: "يوجد في إمارة رأس الخيمة 3600 غرفة فندقية وارتفعت نسبة الإشغال فيها إلى 71%، ويشكل سكان دولة الإمارات نسبة كبيرة من الزوار. كما أن المنطقة الحرة في رأس الخيمة ساهمت في تعزيز الطلب على الوحدات السكنية والمكتبية في الإمارة".
وتراوحت أسعار الإيجار في المباني الجديدة في إمارة رأس الخيمة بين 26,000 و40,000 درهم لشقق الاستوديو، وبين 85,000 و110,000 درهم للشقق بثلاث غرف نوم.
ويعود الارتفاع في معدلات الإيجار في إمارة عجمان بشكل رئيسي إلى الوحدات السكنية الجديدة ذات الجودة العالية بالإضافة إلى تعزيز الخيارات المتاحة من حيث منافذ التجزئة وسهولة الوصول والتنقل. وتراوحت معدلات إيجار الشقق الراقية في عجمان من 22,000 إلى 38,000 درهم لشقق الاستوديو، ومن 42,000 إلى 72,000 درهم للشقق بثلاث غرف نوم.
وفي إمارة الفجيرة، ظلت أسعار الإيجارات في مستقرة خلال الربع الثالث، وتراوح متوسط الأسعار بين 23,000 و28,000 درهم لشقق الاستوديو، وبين 45,000 و60,000 درهم للشق بثلاث غرف نوم.
وظلت مستويات الطلب على المساحات المكتبية في الشارقة منخفضة خلال الربع الثالث من العام الحالي، وبقيت الأسعار دون تغيير بشكل عام.
وأضاف جون ستيفنز قائلاً: "بدأ قطاع التجزئة بتسجيل نمو سريع في الشارقة وعجمان والتي تساهم أعداد السكان فيها بدعم هذا التوسع. وعلى سبيل المثال، تم افتتاح مجموعة من منافذ الأطعمة والمشروبات الجديدة خلال الربع الثالث في واجهة المجاز المائية ومناطق الكورنيش في الشارقة، كما جرى توسيع عجمان سيتي سنتر لتصل مساحته إلى 52,000 متر مربع ومن المتوقع أن تستكمل الأعمال بحلول نهاية الربع الثالث من العام 2017".
وللمزيد من المعلومات يرجى زيارة الموقع الإلكتروني: www.asteco.com، ويمكن الاطلاع على تقرير شركة أستيكو حول القطاع العقاري في الربع الثالث من خلال زيارة الرابط: http://www.asteco.com/valuation-advisory/overview/
