- Rental rates in Sharjah and RAK drop by 2% and Ajman flat in 2015
- Relocations from Dubai decline as new affordable supply opens up
- New Sharjah foreign ownership laws prompt renewed interest, 2016 outlook subdued
Leading real estate consultancy Asteco has released its latest Northern Emirates market update as part of its UAE-wide Real Estate Report, which includes a review of 2015 market activity as well as a 2016 outlook.
According to the report, the residential leasing picture in 2015, with the exception of Fujairah, saw rental rates across the Northern Emirates decline marginally, with Sharjah, Ajman and Ras Al Khaimah recording 2%, 0% and 2% falls, respectively.
“Market activity in Sharjah is historically interlinked with that of Dubai, with the two emirates in such close proximity that the ebb and flow of residents between them usually follows the rental market highs and lows in Dubai,” said John Stevens, Managing Director, Asteco.
“But with both emirates investing heavily in infrastructure development and a growing quality-focused residential offering, we are seeing a slow shift towards a more stable environment as investors and tenants consider the quality of life outside of Dubai.” He added.
In 2015, Sharjah added a number of residential developments to its existing supply including the Diamond Tower in Al Nahda with 2,105 units, two residential buildings in Al Tawuun (798 units) and a 175-unit block in the Al Khan district. This year could see more stock delivered including 1,520 units in Al Nahda (Rayyan Complex), Al Khan (Pearl Tower) and Al Qasimiyah (CG Mall Residences).
“It’s worth noting that the swift take-up of newly handed over supply in Sharjah was in some cases, at higher rates than seen previously. This was due to the improved quality of the properties, convenient car parking availability, better facilities and amenities,” remarked Stevens.
This is being driven largely by a rapidly developing tourism product with a number of initiatives launched in 2015 such as the expansion of the Majaz waterfront and the completion of Noor Island. In the Majaz and Al Khan areas, a ‘quality’ three-bedroom apartment commanded AED 95,000 and AED 105,000 respectively per annum, compared to AED 85,000 several months earlier.
Affordable developments in Sharjah attracting investors in 2015 included Al Thuriah’s Sahara Tower 4 in Al Nahda, where two-bedroom units started from AED 765,000 with 50% of payment due post-completion, and two-bedroom apartments at the Al Rayyan complex were available for under AED 1 million.
According to Stevens, although affordability is a key USP for many entry-level investors, the sales environment in Sharjah is expected to stagnate in 2016. This is despite the opening up of the market to foreigners, and is led by concerns about the general lack of regulatory clarity a major issue for prospective investors, further compounded by the increase of affordable and competitive products recently launched in neighbouring Dubai.
“If we consider the bigger picture and look at the Northern Emirates as a whole, only quality projects at truly affordable prices may be able to generate any traction – and only then if proper and transparent property ownership laws and regulations are in place,” said Stevens.
Major projects set to be handed over in 2016 in Ras Al Khaimah include the 1,440-unit Pacific Beachfront development on Marjan Island from the Select Group, with 80% of the apartments already sold according to the developer.
The popular Mina Al Arab community will launch phase two of its Flamingo Villas this year, delivering an additional 68 units by the year-end, ranging in size from 2,008 to 2,334 square feet.
Currently, new RAK developments are commanding average annual rental rates of AED 60,000 for a two-bedroom apartment, down from AED 63,000 in 2014, with three-bed units achieving AED 100,000 (down from AED 110,000 in 2014).
Ajman is also working to upgrade its attractiveness with exciting initiatives such as the Al Zorah development adding a golf course to the lifestyle offering. This year will also see the launch of a five-star Oberoi hotel in mid-2016.
For more details, please visit www.asteco.com
احدث تقرير لأستيكو يبرز تأثير الأسعار المعقولة على السوق العقاري في الامارات الشمالية
- الايجارات في الشارقة ورأس الخيمة تنخفض 2% واستقرارها في عجمان في 2015
- تراجع حركة الانتقال من دبي مع توفر معروض جديد من العقارات المعقولة الاسعار
- قوانين التملك الجديدة للأجانب في الشارقة تجدد الاهتمام بالسوق، استقرار متوقع في 2016
اطلقت شركة الاستشارات العقارية الرائدة استيكو احدث تقرير لها عن تحديث سوق الامارات الشمالية كجزء من تقرير العقارات الاشمل لدولة الامارات العربية المتحدة والذي شمل مراجعة لنشاط السوق في 2015 اضافة الى توقعات العام الحالي 2016.
ووفقا للتقرير شهدت صورة الايجارات السكنية في الامارات الشمالية باستثناء الفجيرة في 2015 تراجعا طفيفا حيث سجلت الشارقة وعجمان ورأس الخيمة 2%، 0% و2% على التوالي.
وقال جون ستيفنز مدير عام استيكو:" نشاط السوق في الشارقة متصل تاريخيا بسوق دبي، فتجاور الامارتين بهذا الشكل يجعل حركة المد والجزر السكانية بينهما متصلة اتصالا وثيقا بحركة السوق ارتفاعا وهبوطا في دبي".
واضاف قائلا:" لكن مع استثمار الامارتين بقوة في تطوير البنية التحتية ونمو المنتجات السكنية التي تركز على النوعية فإننا نشهد تحولا بطيئا تجاه بيئة اكثر استقرارا في الوقت الذي يدرس فيه المستثمرون والمستأجرون نوعية الحياة خارج دبي".
وفي 2015 اضافت الشارقة عددا من المشاريع السكنية للمعروض الحالي فيها منها برج الالماس في النهدة المكون من 2105 وحدات وبنايتين سكنيتين في التعاون (798 وحدة) ومجمع مكون من 175 وحدة في منطقة الخان. وقد يشهد العام الحالي تسليم مخزون جديد منها 1520 وحدة في النهدة (مجمع الريان) والخان (برج اللؤلؤة) والقاسمية (منازل جي سي مول).
وقال ستيفنز:"من الجدير ذكره النفاد السريع للمخزون الجديد في الشارقة في بعض الحالات بأسعار أعلى من التي شوهدت سابقا ويرجع ذلك الى تحسن نوعية العقارات وتوفر مواقف السيارات والمرافق والخدمات الاحسن".
وما يدفع بذلك اكثر هو التطور المتسارع للمنتج السياحي مع اطلاق العديد من المبادرات في 2015 مثل توسع واجهة المجاز البحرية وانهاء جزيرة النور. وفي منطقتي المجاز والخان بلغ ايجار شقة "نوعية" من ثلاث غرف نوم 95,000 درهم و105,000 درهم على التوالي سنويا مقارنة مع 85,000 درهم قبل عدة اشهر.
وشملت المشروعات المعقولة الاسعار في الشارقة التي استقطبت المستثمرين في 2015 برج صحارى 4 للثريا في النهدة حيث بدأ سعر الشقة من غرفتي نوم بـ765,000 درهم مع استحقاق 50% من السعر بعد التسليم وتوفرت شقق بغرفتي نوم في مجمع الريان بأقل من 1 مليون درهم.
ووفقا لمدير عام استيكو فرغم ان السعر المعقول كان نقطة جذب فريدة للعديد من المستثمرين الأوليين فمن المتوقع ركود بيئة البيع في الشارقة خلال 2016 بالرغم من فتح السوق امام الاجانب ، يقود ذلك قلق غياب عام للوضوح التشريعي الذي يعد مسألة اساسية للمستثمرين المحتملين، ويفاقم ذلك تزايد المنتجات المعقولة السعر والمنافسة التي تم اطلاقها مؤخرا في دبي المجاورة.
وقال ستيفنز:" اذا اخذنا الصورة الاكبر ونظرنا الى الامارات الشمالية ككل فإن المشاريع النوعية فقط بأسعار معقولة فعلا هي الوحيدة التي ستكون قادرة على توليد اي اهتمام وكذلك فقط حينما تتوفر قوانين وتشريعات واضحة خاصة بالتملك العقاري".
وتشمل المشروعات الرئيسية المقرر تسليمها في 2016 في رأس الخيمة مشروع باسيفيك بيتش فرونت المكون من 1440 وحدة على جزيرة مرجان التابع لشركة سيلكت جروب حيث تم بيع 80% من الوحدات وفقا للمطور.
وسيطلق مجتمع ميناء العرب الشهير المرحلة الثانية من فيلات الفلامنغو هذا العام بتسليم 68 وحدة بنهاية العام بمساحات تتراوح بين 2008 و2334 قدم مربعة.
وحاليا تعطي مشاريع رأس الخيمة الجديدة ايجارات سنوية تبلغ في المتوسط 60,000 درهم لشقة من غرفتي نوم منخفضة عن 63,000 درهم في 2014، فيما تحقق وحدات الثلاث غرف نوم 100,000 درهم (منخفضة عن 110,000 درهم في 2014).
وتعمل عجمان ايضا على تحسين جاذبيتها الاستثمارية بمبادرات مثيرة مثل مشروع الزوراء الذي يضيف ملعب جولف الى ما يطرحه من نمط الحياة، كما يشهد هذا العام اطلاق فندق اوبروي المصنف خمس نجوم منتصف 2016.
لمزيد من المعلومات: www.asteco.com
