Monday, 14 December 2015

Affordable locations continue to outperform prime areas in Dubai’s residential sector



  • Average residential sales rates for apartments fall -16% per cent year-on-year
  • Demand for good quality office accommodation across single-held towers expected to remain firm
  • Hospitality sector remains resilient in the face of new room supply

Dubai, 14 December 2015 – The residential sector experienced further declines during Q4 2015, with sustained pressure on the transactional market reflected in the -4 per cent drop in sales rates and the lower sales volumes according to the Dubai Annual Market Update Report by global real estate advisor, CBRE.
Mat Green, Head of Research & Consultancy UAE, CBRE Middle East said, “With the actual delivery of units falling short of anticipated supply levels, the occupier market has held up comparatively well, particularly for more affordable locations such as Jumeirah Village Circle, Dubai Sports City and Dubailand Residences which all achieved rental growth.  As has been the trend, prime areas such as the Palm Jumeirah, Dubai Marina and Downtown Dubai continued to see rental deflation with rates falling between 1-3 per cent during the quarter.”
Average residential sales rates have fallen -16 per cent and -14 per cent year-on-year for apartments and villas respectively, while overall unit transactions declined by 33 per cent year-on-year.
The residential sector is expected to see further sales price deflation in coming months as supply levels gradually pick up, resulting in further falls for both rentals and sales values. Approximately, 48,000 units are expected to be delivered between 2016 and 2018.
Commenting on the commercial office market for 2015, Green, said, “The sector has remained steady despite the emergence of more challenging economic conditions in the region amidst a period of lower oil pricing.  Prime rents have been stable with no change recorded year-on-year. However, there has been a pick-up in pre-leasing activity during 2015, reflecting the presence of latent demand for good quality single owned office accommodation in locations such as Dubai Media City, D3, Trade Centre and JLT.”
With a robust economy underpinning the office sector, the total office stock during 2015 stood at 8.5 million m², as compared to 3.0 million m² in 2007. Future supply of 1.1 million m² is expected to be delivered between 2016 and 2018.  
“Demand for good quality office accommodation across single-held towers is expected to remain firm, driven by expansion within Dubai’s private sector employment base. This will ultimately lead to further speculative office starts over the next 12 months, with activity likely to be focussed on the Freezones and the CBD area,” commented Green.
According to the report, Dubai’s hospitality sector has proven to be very resilient in the face of more challenging economic conditions, locally and globally.  During the first nine months of 2015, the Emirate welcomed 10.5 million guests, as compared to 9.6 million during the same period in 2014, registering around 9 per cent growth.
“Despite the increase in visitors, year-to-date occupancy rates for the first 10 months of 2015 were down around 1 per cent at 77 per cent.  ADR and RevPAR performance have suffered more markedly, falling 7.6 per cent and 9.5 per cent respectively.  This was largely attributed to increased competition amidst rising room supply, with over 6,000 new hotel and hotel apartment keys delivered during 2015,” added Green.
Increasing competition and a strong US dollar are likely to maintain deflationary pressures on ADRs in the short-to-medium term. However, occupancy rates are expected to fare better amidst strong visitor growth. Approximately 22,000 rooms are expected to be delivered between 2016 and 2018 to cater to this expected growth.
Supply in Dubai’s retail sector expanded by around 8 per cent during 2015, with the opening of a number of notable retail facilities, including City Centre Me’aisem, Box Park, Dragon Mart 2 and the Golden Mile, as well as MAF’s expansion of Mall of the Emirates, stated the report.
“Despite the rise in supply, occupancy rates within the major centres (Dubai Mall, Mall of Emirates, Ibn Battuta Mall and Mirdif City Centre) remain exceptionally high, running at close to 100 per cent. Dubai continues to attract an ever increasing number of international brands, with the likes of Apple, All Saints, and Lulu Lemon all opening their first regional stores this year,” added Green.
With the demand outstripping supply across the retail market, vacancy rates across major malls in the Emirate is less than 2 per cent.  An additional supply of 556,000 m² is in the pipeline between 2016 and 2018.
With Dubai continuing to attract a rising number of tourists, the retail sector is expected to maintain current performance. However, there are some potential headwinds to consider, specifically the US dollar strength which could have an impact on retail sales.

المواقع ذات الأسعار المعقولة تتابع تفوقها على المناطق الرئيسية في قطاع دبي السكني
وفقاً لتقرير سوق دبي السنوي الذي تعدّه شركة سي بي آر إي للاستشارات العقارية:
  • متوسط مبيعات الوحدات السكنية يتراجع 16% سنوياً.
  • من المتوقع أن يبقى الطلب على المكاتب في الأبراج ثابتاً.
  • لا يزال قطاع الضيافة يتمتع بجاذبية في الوقت الذي يشهد طرح المزيد من المعروض.

دبي، الإمارات العربية المتحدة، 14 ديسمبر 2015: شهد القطاع السكني مزيداً من التراجع خلال الربع الرابع من عام 2015، وذلك مع مواصلة الضغط على سوق المعاملات، والذي انعكس في انخفاض 4% في معدلات وحجم المبيعات، وذلك بحسب تقرير سوق دبي السنوي الذي تعدّه شركة الاستشارات العقارية العالمية سي بي آر إي.
في هذا السياق قال مات غرين، رئيس بحوث واستشارات الإمارات العربية المتحدة في سي بي آر إي الشرق الأوسط: "على الرغم من أن التسليم الفعلي للوحدات كان أقل من المستوى المرتقب، سجل سوق الإشغال ارتفاعاً جيداً نسبياً، ولا سيما بالنسبة للمواقع ذات الأسعار المعقولة، مثل دائرة قرية الجميرا، ومدينة دبي الرياضية، ودبي لاند ريزيدنس، التي شهدت جميعها نمواً في الإيجارات، بينما شهدت المناطق الرئيسية مثل نخلة الجميرا ودبي مارينا ووسط مدينة دبي انكماشاً في الإيجار بمعدل تراوح بين 1 إلى 3 بالمئة خلال الربع."
وتراجع متوسط ​​المبيعات السكنية بنسبة 16 % و14% سنوياً للشقق والفلل، في حين أن المعاملات الشاملة للوحدات تراجعت بنسبة 33 % سنوياً.
هذا ومن المتوقع أن نرى استمراراً في تراجع أسعار المبيعات خلال الأشهر المقبلة، مع الارتفاع التدريجي لمستويات العرض، ما سيؤدي إلى مزيد من الهبوط في قيمة الإيجارات والمبيعات على حد سواء، فمن المتوقع تسليم 48000 وحدة سكنية ما بين عامي 2016 و2018.
تعليقاً على أداء سوق المكاتب التجارية في 2015، قال مات غرين: "بقي القطاع مستقراً رغم ظهور تحديات اقتصادية أثرت على كامل المنطقة، وكان أبرزها انخفاض أسعار النفط.  فقد كانت الإيجارات الرئيسية مستقرة دون تغيير يُذكر على أساس سنوي. وكان هناك انتعاش في نشاطات ما قبل التأجير خلال عام 2015، والذي عكس ديمومة الطلب على الوحدات ذات الملكية الفردية والجيدة النوعية في مواقع مثل مدينة دبي للإعلام، وحي دبي للتصميم، ومركز التجارة العالمي، وأبراج بحيرات جميرا."
ومع اقتصاد قوي يدعم قطاع المكاتب، بلغ إجمالي معروض المكاتب خلال 2015 حوالي 8.5 مليون متر مربع، مقارنة مع 3.0 مليون متر مربع في عام 2007. ومن المتوقع أن يتم تسليم 1.1 مليون متر مربع إضافي بين 2016 و2018.  
كما من المتوقع أن يظل الطلب على المكاتب عالية الجودة في الأبراج الفردية الملكية جيداً، بفضل النمو القوي للقطاع الخاص في دبي. ما سيؤدي في نهاية المطاف إلى مزيد من أنشطة المضاربة خلال الأشهر الـ 12 المقبلة، مع احتمال تركز هذه الأنشطة على المناطق الحرة والمنطقة التجارية الرئيسية.
ووفقا للتقرير، أثبت قطاع الضيافة في دبي مرونة عالية في مواجهة تقلب الظروف الاقتصادية المحلية والعالمية. فخلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2015 رحبت الإمارة بـ 10.5 مليون زائر مقارنة مع 9.6 مليوناً خلال نفس الفترة من عام 2014، مُسجلة نحو 9 بالمائة من النمو.
وعلق غرين: "على الرغم من الزيادة في عدد الزوار، شهدت معدلات إشغال الفنادق في الأشهر الـ 10 الأولى من 2015 انخفاضاً طفيفا بنحو 1 بالمائة لتستقر عند 77 بالمائة. وقد عانى متوسط سعر الإقامة وإيرادات الغرف المتوافرة بشكل ملحوظ حين انخفضت 7.6 و9.5 بالمائة على التوالي. ويعزى ذلك إلى حد كبير إلى زيادة المنافسة في ظل ارتفاع المعروض من الغرف، حيث تم تسليم أكثر من 6,000 غرفة فندقية جديدة خلال 2015."
لكن زيادة المنافسة وقوة الدولار من المرجح أن ينجم عنها ضغوط انكماشية على متوسط أسعار الإقامة على المدى القصير والمتوسط. ومع ذلك، من المتوقع أن تسجل معدلات الإشغال نتائج أفضل في ظل النمو القوي لعدد الزوار. ومن المرتقب تسليم حوالي 22,000 غرفة جديدة بين عامي 2016 و2018 لتلبية هذا النمو المتوقع.
ونما العرض في قطاع عقارات تجارة التجزئة في دبي بنحو 8 بالمائة خلال عام 2015، من خلال افتتاح عدد من المرافق البارزة للتجزئة، مثل سيتي سنتر معيصم، و بوكس بارك، وسوق التنين 2، والميل الذهبي، وكذلك الانتهاء من أعمال التوسع في مول الإمارات.
واختتم غرين قائلاً: "على الرغم من الزيادة في العرض، بقيت معدلات الإشغال في المراكز الرئيسية (دبي مول، ومول الإمارات، وابن بطوطة مول، ومردف سيتي سنتر) عالية بشكل استثنائي واقتربت من الإشغال الكامل. وتواصل دبي جذب عدد متزايد من العلامات التجارية العالمية، حيث قامت كل من شركة أبل، أولسينتس، ولولو ليمون بافتتاح أولى متاجرها الإقليمية في الإمارة هذا العام."
ومع تفوق الطلب على العرض في قطاع التجزئة، كانت معدلات الشواغر في المراكز التجارية الكبرى في الإمارة أقل من 2 بالمائة. وأعمال الإنشاء جارية لضخ معروض إضافي يبلغ 556,000 متر مربع من التوقع تسليمه بين 2016 و2018.
ومع استمرار دبي في جذب أعداد متزايدة من السياح، سيحافظ قطاع التجزئة على أدائه المزدهر. لكن هناك بعض العوامل المعاكسة التي يجب النظر فيها، ومن أبرزها قوة الدولار الأمريكي التي يمكن أن يكون لها تأثير ملحوظ على مبيعات التجزئة.

No comments:

Post a Comment

=