Latest Asteco UAE Property Review report highlights average rise of 6% (Q1-Q2) and 4% (YoY) respectively for apartment rental rates and sales prices; new legislation set to reinforce market credibility with prime supply to grow significantly from 2018
Apartment rental rates for prime buildings are on the increase in Abu Dhabi according to the latest Asteco market report, following a slow start to the year.
In its Q2 2015 Abu Dhabi report, the Middle East’s largest independent full service real estate company reported a 6% rise in the last quarter; with the first six months of 2015 recording positive overall market dynamics for the sector.
The majority of prime, high and mid-quality developments increased by 4% to 6% upon contract renewal; whereas new leases were, on average, 8% higher than in Q1 2015.
Some of Abu Dhabi’s most popular prime developments, such as the Eastern Mangroves and St Regis Residences by TDIC, recorded rent renewal increases of 12% and 10% respectively, with long prospective tenant waiting lists, indicating the continued lack of prime quality supply in the Capital.
However, prime apartment buildings located on the Corniche recorded little or no increase in Q2, with rental rates already at a premium.
“This turnaround of events is attributable to the gradual stabilisation of sales prices over the last six months, allowing for strengthened yields and positive long term prospects for landlords,” said Jerry Oates, General Manager, Asteco Abu Dhabi.
Sales prices for apartments and villas remained steady, continuing the trend of the last 12 months, although year-on-year figures showed average positive growth of 4% in apartment sales prices.
Rental demand for quality villa stock in high-end developments also augurs well for potential investors with continued optimum occupancy rates for what stock there is available, with Asteco predicting an increase in rental rates over the next few months in the absence of any major handover of new villa stock before 2017.
A number of high profile launches did however take place during Q2, predominantly located on Reem, Yas and Saadiyat Islands, including Aldar’s West Yas and Mayan on Yas Island; with Reem welcoming New Horizon, by Tamouh; Meera from Aldar; and Aabar’s The Kite. Saadiyat Island also saw some new launches such as Bloom Properties’ Park Views, which achieved sales rates between AED 1,750 – 1,850 per square foot.
“These launches will add in excess of 3,600 new apartment units to the market from 2018, in addition to the 1,800 units announced during 2014, bringing much needed new supply to Abu Dhabi’s market. This is also a strong indication that developers are optimistic about market prospects, and both buyers and tenants will ultimately benefit from more choice,” said Oates.
Demand for high-end villas has also been positive in Q2, with Asteco highlighting the successful launch of TDIC’s Jawaher Al Saadiyat and Hidd Al Saadiyat developments, priced at AED5.7 million to AED25 million and from AED7.5 million to AED38 million, respectively.
Emirati investors jumped to invest in the first phase of Aldar’s master-planned Al Merief project in Khalifa City and Nareel Island located on the north-western corner of Abu Dhabi Island, with plot sales reserved for UAE nationals.
The recent issuance of a decree by HH Sheikh Khalifa Bin Zayed Al Nahyan, President of the UAE and ruler of Abu Dhabi, aimed at regulating and improving transparency in the local real estate sector will further boost market confidence and act as a catalyst for increased investor demand.
“This as-yet-unenacted legislation will effectively protect investor interests in uncompleted projects, as it requires that brokers and developers be fully licensed. When it comes into effect it will further cement the reputation of the emirate as a credible long term investment haven,” noted Oates.
While residential is showing strong growth potential, office rental rates remained stable in Q2 2015 due to significant availability in key locations across the city, including new prime supply, which has put pressure on rates of lower quality space in particular. However, Asteco notes that slow but steady growth continues to be recorded for prime office space, with a 7% increase recorded over the last six months.
With Abu Dhabi Global Markets (ADGM), the new international financial centre on Al Maryah Island, beginning to accept license applications from mid-June for existing non-financial services tenants that have either a Private Limited or a Branch Office legal structure, which marks the first phase of the formal establishment of the Al Maryah Free Zone,” said Oates.
“This has meant that the previously delayed leasing of the two other ADGM buildings has now been resumed. The handover of the Al Hilal Bank office building is also anticipated within the next few months, bringing imminent new prime Grade A supply to the capital,” he added.
However, the unveiling of one of the first strata-owned office spaces, with the recent handover of ADDAX Tower, had negative impact on rental rates, which, says Asteco, is due to the fact that rental rates are likely to differ between owners, with initial asking rates ranging from AED 1,150 - 1,350 per square metre.
For more details, please visit www.asteco.com
A copy of the full Asteco Q2 2015 Abu Dhabi report can be downloaded from – www.asteco.com/valuation-advisory/overview/
تقرير أستيكو:
أسعار الشقق في أبوظبي ترتفع
4% والإيجارات 6% في الربع الثاني
أظهر أحدث تقرير لشركة أستيكو للخدمات العقارية حول أداء القطاع العقاري في أبوظبي في الربع الثاني من 2015 أن معدلات أسعار ايجارات الشقق في مباني المواقع الرئيسية آخذة في الارتفاع مقارنة بالبداية البطيئة التي شهدتها في بداية العام.
وذكر التقرير أن أسعار إيجارات الشقق ذات الجودة العالية والمتوسطة ارتفعت في معظم المواقع الرئيسية في أبوظبي بنسبة 4 و6 في المائة على التوالي عند تجديد عقودها، فيما ارتفعت الأسعار للعقود الجددية بمعدل 8 في المائة عن الربع الأول.
وشهدت أسعار الإيجارات في بعض المواقع الرئيسية المعروفة، مثل القرم الشرقية وسانت ريجس ريسيدنسز، عند تجديدها ارتفاعا بنسبة 12 و10 في المائة على التوالي في الربع الثاني مع وجود قوائم انتظار طويلة من المستأجرين لمثل هذه المناطق وهو ما يدل على استمرار النقص في توفر الوحدات ذات الجودة العالية في العاصمة. واستقرت أسعار ايجارات الشقق في المباني الرئيسية الواقعة على الكورنيش، والمرتفعة أصلا، عند معدلات الربع الأول، بحسب التقرير.
وقال جيري أوتس، المدير العام لشركة أستيكو في أبوظبي: "أعتقد أن هذا الوضع يرجع إلى الاستقرار التدريجي لأسعار البيع الذي شهدته الأشهر الستة الماضية وهو ما سمح بتعزيز العوائد وخلق آفاق ايجابية على المدى الطويل لأصحاب العقارات".
وأظهر التقرير أن أسعار بيع الشقق والفلل واصلت استقرارها في الربع الثاني عند معدلات أسعار الأشهر الـ12 الماضية فيما ارتفعت أسعار بيع الشقق بنسبة 4 في المائة عن أسعار الفترة نفسها من العام الماضي.
وذكر التقرير أن الطلب على استئجار الفلل ذات الجودة العالية في المناطق الراقية ينمو بشكل مضطرد الأمر الذي يبشر بالخير بالنسبة للمستثمرين المحتملين مع استمرار معدلات الإشغال المرتفعة للوحدات المتوفرة، مشيرا إلى أنه من المتوقع أت تشهد أسعار الإيجارات ارتفاعا خلال الأشهر القليلة المقبلة في ظل غياب تسليم فلل جديدة حتى عام 2017.
وعلى الرغم من تلك المعطيات شهد الربع الثاني من 2015 اطلاق عدد من الوحدات السكنية عالية الجدوة خلال الربع الثاني لا سيما في المناطق الراقية مثل الريم والسعديات وياس بما في ذلك المشاريع التي تطورها شركات الدار وطموح وآبار في جزيرتي ياس والريم. وشهدت جزيرة السعديات كذلك اطلاق بعض المشاريع الجيدة مثل مشروع "بارك فيوز" لشركة بلوم العقارية حيث تراوح سعر القدم المربع فيه بين 1,750 و1,850 درهما.
وقال أوتس إن هذه الإطلاقات سوف توفر ما يزيد على 3,500 شقة جديدة في السوق تضاف إلى 1,800 وحدة تم اطلاقها خلال عام 2014، مشيرا إلى أن ذلك يعد مؤشر تفاؤل بالنسبة للمطورين ناحية السوق ويوفر مزيدا من الخيارات لكل من المشترين والمستأجرين في نهاية المطاف.
وبين تقرير استيكو أن الطلب على الفلل الراقية ارتفع في الربع الثاني خصوصا على وحدات الفلل الجديدة في مشروعي جواهر السعديات وحد السعديات اللذين أطلقتمها بنجاح شركة التطوير والاستثمار السياحي بأسعار تترواح بين 5.7 و25 مليون درهم، وبين 7.5 و38 مليون درهم على التوالي.
وشهدت المرحلة الأولى من المخطط الرئيسي لمشروع المريف الذي تطوره شركة الدار في مدينة خليفه وجزيرة ناريل الواقعة في الركن الشمال الغربي لجزيرة أبوظبي اقبالا لافتا من جانب المستثمرين الإماراتيين، حيث تم بيع الكثير من الأراضي لمواطنيين اماراتيين، بحسب التقرير.
وأكد التقرير على أن القانون الذي أصدره صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان، رئيس دولة الإمارات العربية المتحدة حاكم أبو ظبي، والذي يهدف إلى تنظيم وتحسين الشفافية في القطاع العقاري في إمارة أبوظبي، من شأنه أن يسهم في تعزيز الثقة في السوق وزيادة المستثمرين فيه.
وقال أوتس: "إن هذا التشريع سوف يسهم بفعالية في حماية مصالح المستثمرين في المشاريع غير المكتملة، حيث يتحتم بموجبه أن يكون المضاربين والمطورين مرخصين رسميا بشكل كامل. وعندما يدخل هذا القانون حيز التنفيذ فسوف يسهم كذلك في تدعيم سمعة الإمارة كملاذ آمن للاستثمارات على المدى الطويل".
وذكر التقرير أن أسعار ايجارات المكاتب في أبوظبي واصلت استقرارها في الربع الثاني عند معدلات الربع الأول من 2015 مرجعا ذلك إلى وفرة المساحات في المباني الجديدة الكائنة في المواقع الرئيسية في الإمارة والتي تشكل ضغطا على أسعار المساحات ذات الجودة الأقل على وجه الخصوص. ومع ذلك، ترى استيكو أن ظاهرة النمو ببطء ولكن بثبات تتواصل بالنسبة لقطاع المكاتب في المواقع الرئيسية مسجلة زيادة بنسبة 7 في المائة خلال الأشهر الستة الماضية.
وأضاف أوتس: "مع بدء سوق أبوظبي العالمي، المركز المالي العالمي في أبوظبي الذي يتخذ من جزيرة الماريه مقرا له، في استقبال طلبات الحصول على التراخيص من منتصف يونيو الماضي للمستأجرين من أصحاب شركات الخدمات غير المالية القائمة ذات الخصوصية المحدودة أو فرع مكتب قانوني، فذلك يعني بدء المرحلة الأولى من التأسيس الرسمي للمنطقة الحرة في الماريه".
