- Apartment and villa sales prices declined 2% and 3% respectively
- Strong demand witnessed for nearly 2,000 affordable homes in Q1 - Dubai Municipality eager to focus on further development
The first three months of this year showed little or no movement for Dubai’s residential sales market. However renewed focus on Dubai’s potential and possibly pent-up demand for affordable housing is spurring local government, investor and developer activity, according to Asteco’s latest UAE Property View - Q1 2015 Report,
Following on from H2 2014 trends, overall apartment and villas sales prices continued to fall, registering a respective 3% and 2% decline in Q1, as the Middle East’s largest independent full service real estate company highlighted the shift in market preference away from high-end luxury to value-for-money projects located in completed or almost-complete developments.
“There have been a number of launches in recent months that have proven extremely popular in terms of take-up. Moves by Dubai Municipality to augment existing reasonably priced rental stock, with the allocation of over 100 hectares of land in Muhaisnah 4 and Al Quoz 3 and 4 to developers to build affordable housing for rent, to those earning between AED 3,000 and AED 10,000 per month.
Projects launched during Q1 2015 included the release of 1,000 three and four-bedroom townhouses at Zahra and Hayat in the new Town Square master-planned development by Nshama, located south of Dubai Bypass Road, where a three-bed is available from AED 1 million; Acacia Heights with its 479 apartments at Mohammed Bin Rashid City and Reef Residences including 378 apartments in Jumeirah Village Circle.
“This highlights the continuous expansion of the city further inland as developers target the more affordable segments of the market, with Damac having led this trend with its Akoya Oxygen project,” noted Stevens.
“Value-for-money has become more important than property prestige, and with a noticeable decline in buyers from Russia and the CIS countries, due to the worsening economic situation, this is prompting new opportunities, and we are seeing more GCC investor interest in reasonably priced properties, led by Saudi Arabia and the UAE, including off-plan projects specifically designed for investors,” he added.
According to Reidin data, transaction volumes for completed apartment properties were down by 12% in Q1 2015, with completed villas falling by 35% compared with Q1 2014.
“Interestingly, we also finally saw a degree of willingness on the part of premium property vendors to reduce their asking rates, but with limited demand in this segment, transaction activity has been relatively low,” said Stevens.
Location preferences saw buyers in Dubai Marina opt for completed properties with off-plan projects such as Marina Arcade, Sparkle Tower, and Marina Gate registering subdued levels of interest despite lower pricing bands, although Asteco expects interest to gather momentum as completion dates loom.
The 35% year-on-year decline in villa transactions in Q1 2015 was not unexpected due to the quantum of new supply, with stabilisation of prices in popular developments such as Arabian Ranches and Dubai Sports City, and a 9% quarter-on-quarter drop in sales prices registered at The Meadows and Springs communities.
Al Furjan and Jumeirah Park also declined by 7% and 5% respectively, due to the large volume of properties currently for sale in both communities; and, at the very top-end of the market, Palm Jumeirah saw prices decline in Q1 2015.
There was limited movement in the residential rental market with only minor adjustments in select areas, with demand centered on established communities and affordable products, augmented by the decision of many tenants to renew rather than relocate.
High-end apartments in Dubai Marina and Downtown Dubai remain popular with secondary locations such as Dubai Sports City, also attracting good demand from middle-income residents as the community becomes more established.
“For villa rentals, the limited supply of stock in the ever-popular Jumeirah/Umm Suqeim area was good news for Al Barsha, and we saw increased interest here, driven also by location accessibility to schools and the city’s major attractions,” said Stevens.
The office market witnessed a stable first quarter in terms of sales values and rental rates with strong enquiry levels from new companies looking for small units for trade license purposes effectively a mirror of Q4 2014 activity.
There were no significant changes in the sales sector and Business Bay and Jumeirah Lake Towers remained the most transacted communities, representing over 80% of all office transactions.
For more details, please visit www.asteco.com
A copy of the full Asteco UAE Property Review – Q1 2015 Report can be downloaded from –
استيكو:
أسعار البيع تنخفض في دبي 2%
للشقق و3% للفلل في الربع الأول
قالت أستيكو، احدى أبرز شركات الخدمات والاستشارات العقارية في المنطقة ومقرها دبي، في أحدث تقرير لها حول أداء قطاع العقارات في دبي إن أسعار بيع الشقق والفلل شهدت نشاطا محدودا في الربع الأول من العام الجاري مسجلة تراجعا بنسبة 2 و3 المائة على التوالي عن بأسعار النصف الثاني من العام الماضي، مع تفضيل المستثمرين التحول إلى الوحدات العقارية ذات المردود المجزي مقابل المال المدفوع في المشاريع المكتملة أو شبه المكتملة بدلا من العقارات في المشاريع الفاخرة.
وقال ستيفن جونز، المدير التنفيذي لشركة أستيكو: "نحن ندخل مرحلة جديدة لأداء السوق العقاري في دبي حيث شهدت الأشهر القليلة الماضية اطلاق عدد من المشاريع الجاذبة مدفوعة بتوجهات من جانب بلدية دبي لزيادة المطروح من الوحدات العقارية ذات الأسعار المعقولة للإيجارات مع تخصيص أكثر من 100 هكتار من الأراضي في مناطق المحيصنة 4 والقوز 3 و 4 للمطورين العقاريين لبناء وحدات سكنية بأسعار ايجارات معقولة للأشخاص من فئات الرواتب التي تتراوح بين 3 و10 آلاف درهم في الشهر".
وأظهر التقرير، الذي صدر اليوم (الأثنين 27 أبريل)، أن الربع الأول من العام شهد اطلاق ألف وحدة تاون هاوس مكونة من ثلاث وأربع غرف في مجمعي زهرة وحياة ضمن مشروع "تاون سكوير" الذي تطوره شركة نشاما في دبي وتبدأ الأسعار فيه بنحو مليون درهم للوحدات المكونة من 3 غرف.
وذكر التقرير أن مجمع منازل "ريف ريسدنسز" في مشروع «قرية جميرا الدائرية»، الذي يضم وحدات استوديو بأسعار تبدأ من 450 ألف درهم، حقق أداء جيدا حيث تم بيع 100 وحدة منذ اطلاقه في الربع الأول من العام الجاري ومن المتوقع أن يكتمل بنهاية 2017.
وأضاف جونز: "أعتقد أن ذلك يظهر مدى التوجه اللافت في السوق نحو التركيز على قطاع العقارات المقدور على أسعارها حيث تقود داماك هذا التوجه بمشروعها "اكويا اوكسجين. وفي الواقع أن التوجه نحو العقارات ذات المردود المجزي مقابل المال المدفوع أصبحت حاليا أكثر أهمية لدى المستثمرين والمشترين مقابل العقارات الفاخرة. ومع تراجع عدد المشترين من روسيا وبلدان كومنولث الدول المستقلة بسبب تدهور الأوضاع الاقتصادية، فقد بات السوق أمام فرصا جديدة تتمثل فيما يشهده من اهتمام المزيد من المستثمرين من دول مجلس التعاون الخليجي بمشاريع الوحدات العقارية ذات الأسعار المعقولة بما فيها المشاريع المخطط لها على الخارطة والتي تستهدف فئة للمستثمرين".
وبحسب بيانات "ريدن داتا"، تراجع حجم الصفقات للشقق المكتملة بنسبة 12 في المائة في الربع الأول من 2015، في حين بلغت نسبة الترابع 35 في المائة بالنسبة للفلل مقارنة بالفترة ذاتها من 2014.
وقال ستيفنز: "نحن نرى الآن توجها ودرجة من الاستعداد لدى جانب من ملاك العقارات الفاخرة لتخفيض الأسعار وهذا أمر مثير للإهتمام. ولكن مع محدودية الطلب في هذه الفئة من العقارات، فإن الإقبال لا يزال عند معدلات متدنية".
وذكر تقرير أستيكو أن المشاريع المكتملة في دبي مارينا تلقى اقبالا من قبل المشترين على عكس المشاريع التي يتم التخطيط لتنفيذها مثل "مارينا اركيد" و"سباركل تاور" و"مارينا جيت" حيث سجلت اقبالا ضئيلا على الرغم من أسعارها المنخفضة في الوقت الحالي ولكنها، وفقا لتوقعات أستيكو،ستلقى الإقبالا المنشود وقت اكتمالها.
وبين التقرير أن التراجع بنسبة 35 في المائة على اساس سنوى في معاملات البيع الخاصة بالفلل خلال الربع الأول من العام لم تكن متوقعة نظرا لدخول وحدات جديدة للسوق في الإمارة مع استقرار الأسعار في مشاريع المناطق المعروفة مثل المرابع العربية ومدينة دبي الرياضية وما شهدته منطقتي الميدوز والينابيع من تراجع بنسبة 9 في المائة مقارنة بأسعار الفترة ذاتها من 2014.
وأشار التقرير إلى أن منطقتي الفرجان وجميرا بارك شهدتا كذلك تراجعا بنسبة 7 و5 في المائة على التوالي بسبب وجود عدد كبير من الوحدات العقارية المعروضة حاليا للبيع فيهما، في حين شهدت الأسعار تراجعا في نخلة جميرا في الربع الأول بسبب تراجع المشترين لفئة العقارات الفاخرة.
وشهدت الأسعار في قطاع المكاتب استقرارا في الربع الأول بالنسبة لأسعار البيع والإيجارات عند معدلات الربع الأخير من 2014 مع ارتفاع في عدد الاستفسارات من شركات جديدة تبحث عن وحدات مكاتب صغيرة لأغراض الحصول على رخص تجارية. وتصدرت منطقتي الخليج التجاري وأبراج بحيرات جميرا نشاط قطاع المكاتب بنسبة 80 في المائة خلال الربع الأول من العام.
