‘Smart’ homes, higher financing with tighter regulation, more affordable segment among emerging trends
UAE, March 29, 2015 - Property leasing and selling prices remained relatively stable for the first quarter of 2015 according to the latest market intelligence report from TASWEEK Real Estate Development. The trend is in anticipation of the awarding of mega projects in Abu Dhabi and Dubai which are expected to attract more professional human resources and influence a rise in demand for luxury units until the end of the first half of this year.
TASWEEK noted a number of factors currently influencing industry movements and decisions, including the growing popularity of ‘smart’ homes and real estate -related technologies, the slowing of transactions due to oil price and currency exchange fluctuations, and the emergence of a more affordable market segment offering price ranges below AED 1 million led by developers such as Dubai’s Nshama. Overall, TASWEEK expects a ‘wait and see’ sentiment for most developers in the short term.
“Market movements were steady and deliberate across the UAE during the first quarter, with most developers adopting a ‘wait and see’ attitude that we expect to carry over in the coming couple of months. There are a lot of positive indicators for growth and new opportunities, though, such as the increasing popularity of the ‘smart living’ concept and the introduction of more affordable price ranges. We are optimistic that the local industry will post a strong performance this year and rise above local, regional and global challenges behind the promising trends witnessed in the first few months of 2015,” said Masood Al Awar, CEO, TASWEEK Real Estate Development and Marketing.
Abu Dhabi
TASWEEK predicts a correction in the price of free hold units in Abu Dhabi following Tamouh’s announcement of the start of unit sales of its ‘City of Lights’ in Al Reem Island Towers. This is the initial phase of Tamouh’s second project, which includes nine (9) towers - two (2) for offices and seven (7) for residential tenants comprising 2,400 housing units. The units are freehold and not for hire. Prior to the announcement, the units were priced less than their counterparts at rates ranging between 10 and 15 per cent.
The local residential market was stable for the first two months of 2015, although landlords kept protecting rental levels by reducing supply. Demand is still high after the removal of the rental cap along with the return of government employees to the emirate in Q3 2014. The market will continue to correct prices between old tenants and new leases until the local government issues a rental map to control the market. Overall, residential rental prices rose 2 per cent in Abu Dhabi Island and 3 per cent in freehold areas outside the mainland.
Buyers can get the best average per-square-foot apartment rates at downtown Reef (AED 1,000); Marina Square and Saadiyat Beach (AED 1,450); and Al Raha Beach as well as Al Reem Island’s ‘Sun & Sky’ and ‘The Gate’ (AED 1,550). Hydra Village and Al Reef Villas offer 2-bedroom apartments at AED 1 million and AED 1.5 million, respectively, while 3-bedroom units go for as low as AED 530,000 in Saadiyat Beach Villas, AED 1.4 million in Hydra Village, and AED 2.1 million in Al Reef. Al Reef also offers the top deals in 4- and 5- bedroom apartments at AED 2.5 million and AED 3 million, respectively.
As for office rentals, transactions remained weak due to a combination of excess supply and less demand. The slump is reflected in the 5 per cent slide in new commercial licenses issued in Abu Dhabi over the same period last year. A total of 1,760 were issued from January to February 2014, compared to 1,700 issued so far this year. Average prices for high-end commercial units reached AED 2,200 per sq ft, down from last year’s AED 2,500, while mid-quality office space averaged AED 1,300 per sq ft from 2014’s AED 1,500.
Dubai
Dubai-based developer Nshama will be selling townhouses for less than AED 1 million in its Town Square development, ushering in a new affordable housing segment. Located at the intersection of the Al Qudra and Emirates Roads, Town Square will comprise over 3,000 townhouses ranging from 2,153 to 2,422 square feet per unit, 18,000 apartments, 350 shops, one Vida hotel, parks, healthcare facilities, schools, and cycling trails. Delivery is expected by 2017.
As projected by TASWEEK in Q4 2014, the first two months of 2015 saw continued stabilization in Dubai’s residential sales and rental markets. Transactions slowed down 20 per cent in January and 17 per cent in February compared to the same months in 2014. This indicates consumer patience and growing confidence for the future. On average, sales prices dipped slightly by 2 per cent from Q4 2014, while rentals were almost the same.
Based on government data showing an average daily issuance of 100 new commercial licenses, TASWEEK predicts that new demand will absorb existing and future supply, and that prices will remain at the same levels next quarter.
International City offers the lowest rental rates at AED 38,000 for studio units and AED 53,000, AED 70,000 and AED 100,000 for 1-, 2- and 3-bedroom apartments, respectively. Dubai Silicon Oasis also has good studio (AED 47,000), 1-bedroom (AED 57,000), 2-bedroom (AED 90,000) and 3-bedroom (AED 133,000) deals. Tenants can also opt for Discovery Gardens (Studio – AED 59,000 / 1-bedroom – AED 76,000 / 2-bedroom – AED 104,000 / 3-bedroom – AED 118,000).
As for sales, the best spots are Dubai Silicon Oasis (Studio – AED 493,000/ 1-bedroom – AED 694,000 / 2-bedroom – 1.025 million / 3-bedroom – AED 1.996 million); Discovery Gardens (Studio – AED 555,000/ 1-bedroom – AED 690,000 / 2-bedroom – 1. 25 million / 3-bedroom – AED 1.8 million); and Sheikh Zayed Road (Studio – AED 555,000/ 1-bedroom – AED 819,000 / 2-bedroom – 1. 136 million / 3-bedroom – AED 4.483 million).
Moving forward, the volume of commercial license issuances noted by TASWEEK will drive demand for offices, with excess supply already being observed. The resulting projected 3 per cent increase in office space prices will most probably lead to between 5 and 7 per cent increases in the next quarter.
The most affordable spaces based on average commercial price per square meter are in Dubai Investment Park (AED 5,742 buy / AED 697 rent); Dubai Silicon Oasis (AED 7,889 buy / AED 589 rent); Jumeirah Lake Towers (AED 12,305 buy / AED 803 rent); Tecom (AED 12,808 buy / AED 1,070 rent); and Sheikh Zayed Road (AED 17,655 buy / AED 1,115 rent).
Conclusion
“After the MIPIM real estate expo in France a few weeks ago, changes in investors’ reactions were noticed in response to an uneven global economic recovery which has affected real estate investment. A slow rise in real estate prices has influenced investors to look towards other alternatives that focus on either higher investment yield or capital growth. Real estate drivers mainly focused on job creation and income increases amidst mortgage interest decreases and capital growth. A ‘Wait and See’ sentiment currently prevails across the UAE, as a relatively stable market could witness rallies as trends such as ‘smart homes’ and lower price points gain traction. TASWEEK still believes that the positive momentum from Q4 2014 will result in another strong performance for UAE real estate in 2015,” concluded Al Awar.
"تسويق" تكشف عن دور نمو رأس المال أو العائد الإيجاري في إستقرار القطاع العقاري في دولة الإمارات خلال الربع الأول من العام الجاري
الطلب على "المنازل الذكية" والمساكن ذات الأسعار المعقولة إلى جانب ارتفاع التمويل والقوانين الصارمة من بين الاتجاهات الناشئة في هذا الربع
الإمارات، 29 مارس 2015 - حافظت أسعار الإيجارات والمبيعات العقارية على استقرارها النسبي خلال الربع الأول من العام الجاري وفقاً لأحدث تقرير استقصائي للسوق العقاري صادر عن شركة "تسويق للتطوير والتسويق العقاري". ويأتي هذا التوجه في ظل توقعات بمنح مشاريع كبرى في كل من أبوظبي ودبي والتي من المتوقع أن تستقطب المزيد من الموارد البشرية المؤهلة وتؤثر في ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية الفاخرة حتى نهاية النصف الأول من العام الجاري.
وأشارت شركة "تسويق" إلى عدد من العوامل التي تؤثر حالياً في التحركات والقرارات التي يشهدها القطاع العقاري، بما في ذلك الشعبية المتنامية للمنازل "الذكية" والتكنولوجيات المرتبطة بالقطاع العقاري، وتباطؤ التعاملات بسبب انخفاض أسعار النفط وتقلبات صرف العملات، وظهور سوق العقارات ذات الأسعار المعقولة والتي تتراوح أسعارها ما دون المليون درهم إماراتي وتقوده شركات تطوير عقاري مثل "نشاما" (Nshama) في دبي. وعموماً، فإن شركة "تسويق" تتوقع حالة من "الانتظار والترقب" بالنسبة لمعظم شركات التطوير العقاري في المدى المنظور.
وقال مسعود العور، الرئيس التنفيذي لشركة "تسويق للتطوير والتسويق العقاري": "كانت تحركات السوق ثابتة ومدروسة في مختلف أنحاء دولة الإمارات خلال الربع الأول من العام، حيث سادت حالة من "الانتظار والترقب" بين معظم المطورين العقاريين والتي نتوقع أن تستمر على مدى الشهرين المقبلين. وهناك العديد من المؤشرات الإيجابية للنمو والفرص العقارية الجديدة مثل الشعبية المتنامية لمفهوم "الحياة الذكية" وطرح وحدات سكنية بأسعار معقولة. ونحن متفائلون بأن القطاع العقاري المحلي سوف يسجل أداءً مستداماً خلال العام الجاري وأن يتخطى الصعوبات المحلية والإقليمية والعالمية على إثر الاتجاهات الواعدة التي شهدها في الأشهر الأولى من العام الجاري".
أبوظبي
تتوقع "تسويق" تصحيحاً في أسعار وحدات التملك الحر في أبوظبي إثر إعلان شركة "طموح" عن بدء مبيعات الوحدات السكنية في مشروعها "مدينة الأضواء" في جزيرة الريم. وهذه هي المرحلة الأولى من ثاني مشروع لشركة "طموح" والذي يشتمل على 9 أبراج – اثنين للمكاتب و7 أبراج سكنية والتي تتألف من 2,400 وحدة سكنية متاحة للتملك الحر وليس للتأجير. وقبل هذا الإعلان، كانت أسعار الوحدات أقل من نظيراتها بمعدلات تتراوح بين 10 إلى 15%.
وشهد سوق العقارات السكنية المحلي استقراراً في أول شهرين من العام الجاري، على الرغم من أن الملاك حافظوا على مستويات أسعار الإيجارات من خلال الحد من المعروض، كما بقي الطلب مرتفعاً بعد إزالة الغطاء الإيجاري وعودة الموظفين الحكوميين إلى الإمارة في الربع الثالث من العام الماضي. وسيواصل السوق تصحيح الأسعار بين المستأجرين القدامى وعقود التأجير الجديدة حتى تصدر الحكومة المحلية خريطة الإيجارات لضبط السوق. وعموماً، فقد ارتفعت الإيجارات السكنية بنسبة 2% في جزيرة أبوظبي و3% في مناطق التملك الحر خارج البر الرئيسي.
ويمكن للمشترين الحصول على أفضل متوسط أسعار للشقق بالقدم المربع في كل من "الريف" (1,000 درهم إماراتي) ومارينا سكوير وشاطئ السعديات (1,450 درهم) وشاطئ الراحة ومشروعي أبراج "الشمس والسماء" و"البوابة" في جزيرة الريم (1,550 درهم) وقرية هيدرا وفلل الريف واللتان توفران شققاً بغرفتي نوم وبأسعار مليون درهم و1.5 مليون درهم على التوالي، في حين يصل سعر الوحدات السكنية بثلاث غرف نوم إلى 530,000 درهم في فلل شاطئ السعديات و1.4 مليون درهم في قرية هيدرا و2.1 مليون درهم في "الريف". كما توفر "الريف" أيضاً أفضل الصفقات للشقق من أربع وخمس غرف نوم وبأسعار 2.5 مليون درهم و3 ملايين درهم على التوالي.
وبالنسبة لإيجارات المكاتب، فقد بقيت التعاملات في هذا القطاع ضعيفة بسبب مزيج من فائض العرض وقلة الطلب. وانعكس الركود من خلال انخفاض بنسبة 5% في التراخيص التجارية الجديدة الصادرة في أبوظبي مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. وتم إصدار ما مجموعه 1,760 ترخيصاً من شهر يناير/كانون الثاني إلى فبراير/شباط من العام 2014، بالمقارنة مع 1,700 ترخيص حتى الآن هذا العام. ووصل متوسط أسعار الوحدات التجارية الراقية إلى 2,200 درهم للقدم المربع بالمقارنة مع 2,500 درهم للعام الماضي، في حين بلغ متوسط أسعار المساحات المكتبية متوسطة الجودة 1,300 درهم للقدم المربع بالمقارنة مع 1,500 درهم في العام 2014.
دبي
ستقوم شركة التطوير العقاري "نشاما"، التي تتخذ من دبي مقراً لها، ببيع الوحدات السكينة من نوع "تاونهاوس" بأسعار تقل عن المليون درهم إماراتي في مشروعها "تاون سكوير"، معلنة بذلك عن سوق جديد للمساكن معقولة السعر. ويشتمل مشروع "تاون سكوير"، الذي يقع عند تقاطع شارعي القدرة والإمارات، على أكثر من 3,000 وحدة سكنية من نوع "تاون هاوس" تتراوح مساحتها من 2,153 إلى 2,422 قدم مربع للوحدة، بالإضافة إلى 18,000 شقة و350 متجر وفندق "فيدا" (Vida) وحدائق ومرافق صحية ومدارس ومسارات لركوب الدراجات، حيث من المتوقع أن يتم تسليم المشروع في العام 2017.
وكما توقعت "تسويق" في الربع الأخير من العام الماضي، فإن أول شهرين من العام الجاري شهدا استقراراً في سوق الإيجارات والمبيعات السكنية في دبي، كما شهدت التعاملات انخفاضاً بنسبة 20% في شهر يناير/كانون الثاني و17% في شهر فبراير/شباط بالمقارنة مع نفس الفترة من العام 2014. وهذا يدل على صبر المستهلكين وتنامي الثقة في المستقبل. وفي المتوسط، فقد انخفضت أسعار المبيعات بنسبة 2% عن الربع الأخير من العام الماضي، في حين كانت معدلات الإيجارات نفسها تقريباً.
واستناداً إلى البيانات الحكومية التي تشير إلى متوسط إصدار يومي يصل إلى 100 ترخيص تجاري، فإن شركة "تسويق" تتوقع بأن يمتص حجم الطلب الجديد العرض الحالي والمستقبلي، وأن تبقى الأسعار على نفس مستوياتها خلال الربع القادم.
وتوفر المدينة العالمية أدنى معدلات إيجار والتي تصل إلى 38,000 درهم للشقة من نوع استوديو و53,000 درهم للشقة بغرفة نوم واحدة و 70,000درهم للشقة بغرفتي نوم، و 100,000درهم للشقة بثلاثة غرف نوم. كما توفر "واحة دبي للسيليكون" أسعاراً جيدة تبلغ 47,000 درهم للاستوديو و 57,000 درهم للشقة بغرفة نوم واحدة و90,000 درهم للشقة بغرفتي نوم و 133,000درهم للشقة بثلاثة غرف نوم. وتتوفر للمستأجرين أيضاً خيارات الإيجار في "ديسكفري غاردنز" بأسعار تصل إلى 59,000 درهم للاستوديو 76,000درهم للشقة بغرفة نوم واحدة و 104,000درهم للشقة بغرفتي نوم و 118,000درهم للشقة بثلاثة غرف نوم.
أما بالنسبة للمبيعات العقارية، فإن أفضل المناطق هي "واحة دبي للسيليكون"، حيث تبلغ الأسعار 493,000 درهم للاستوديو و694,000 درهم للشقة بغرفة نوم واحدة و1.025 مليون درهم للشقة بغرفتي نوم و1.996 مليون درهم للشقة بثلاثة غرف نوم؛ ومنطقة "ديسكفري غاردنز" التي توفر أسعاراً تصل إلى 555,000 درهم للاستوديو و 690,000درهم للشقة بغرفة نوم واحدة و1.25 مليون درهم للشقة بغرفتي نوم و1.8 مليون درهم للشقة بثلاثة غرف نوم؛ ومنطقة شارع الشيخ زايد التي تبلغ الأسعار فيها 555,000 للاستوديو و 819,000للشقة بغرفة نوم واحدة و1.136 مليون درهم للشقة بغرفتي نوم و4.483 مليون درهم للشقة بثلاثة غرف نوم.
وبالنظر إلى المستقبل، فإن حجم إصدار التراخيص التجارية التي أشارت إليه شركة "تسويق"، سوف يقود الطلب على المساحات المكتبية، مع ملاحظة وجود فائض في العرض. وستؤدي الزيادة المتوقعة بنسبة 3% في أسعار المساحات المكتبية على الأرجح إلى زيادة بنسبة بين 5 و7% خلال الربع المقبل.
وأفضل متوسط لسعر المتر المربع للمساحات معقولة السعر هي في مجمع دبي الاستثمار (5,742 درهم للمبيع/ 697 درهم للإيجار)؛ و"واحة دبي للسيليكون" (7,889 درهم للمبيع/ 589 درهم للإيجار)؛ و"جميرا ليك تاوزر" (12,305 درهم للمبيع/ 803 درهم للإيجار)، و"تيكوم" (12,808 درهم للمبيع/ 1,070 درهم للإيجار)؛ وشارع الشيخ زايد (17,655 درهم للمبيع/ 1,115 درهم للإيجار).
الخلاصة
واختتم العور: "لوحظ بعد معرض "ميبيم" العقاري في فرنسا قبل بضعة أسابيع، تغيرات على ردود أفعال المستثمرين وذلك تجاوباً مع انتعاش اقتصادي عالمي غير منتظم أثر على الاستثمار في القطاع العقاري. كما أثر الارتفاع البطيء في أسعار العقارات على المستثمرين اللذين بدأوا بالنظر إلى بدائل أخرى تركز على عائد أعلى للاستثمار أو نمو رأس المال. وتتمحور العوامل المحركة للقطاع العقاري بشكل رئيسي حول خلق فرص العمل وزيادة الدخل وسط انخفاض الفائدة على الرهن العقاري ونمو رأس المال. وتسود حالة من "الإنتظار والترقب" الآن في القطاع العقاري في مختلف أنحاء دولة الإمارات، فيما يمكن أن يشهد السوق المستقر نسبياً حالة من النشاط في ظل ارتفاع شعبية "المنازل الذكية" والمساكن ذات الأسعار المعقولة. وتعتقد شركة "تسويق" بأن الزخم الإيجابي للربع الأخير من العام الماضي سينعكس إيجاباً من خلال أداء مستدام للقطاع العقاري في دولة الإمارات خلال العام الجاري."
