- As of 2014 end - office stock totals close to 8.1 million m², rising from 7.7 million m² year-end 2013
- Retail and hospitality sectors have seen rising demand amidst increasing visitors to the emirate
Dubai, 16th December 2014 — The residential segment has experienced a period of relative stability during H2 2014, with rental rates remaining broadly flat. Over the course of the year, modest growth of around 7% was recorded, compared with 24% during 2013, according to global property consulting firm CBRE’s year-end market update. Over 20,000 new units are expected to enter the market during the course of the next 12 months which could have a deflationary impact on sales and rental rates.
“Over the past 12 months the sales segment has comprehensively outperformed the rental market, recording an 18% growth year-on-year as compared to 30% in 2013. This disconnect is highlighted as a potential area of concern for the market, with mounting pressures on rental yields as a result. However, despite the slowdown, the market continues to see strong occupier and investment demand for well located, good quality residential apartment buildings, a fact backed up by recent transaction numbers in the established community locations,” said, Mat Green, Head of Research and Consultancy UAE, CBRE Middle East.
“Over the course of the year, the residential market has progressively slowed with transaction volumes well down on 2013 performance. Whilst values have grown steadily during the period, the growth is just a fraction of the 30% growth achieved last year. A similar story has also been evident in the residential leasing market, wherein rentals suffered a first quarterly decline since the last downturn in 2008,” further added Green.
Despite a rise in new stock and high vacancy ratios, office lease rates have surged across the prime and secondary locations. Solid economic growth and improved business confidence has paved the way for the entry of new SMEs while existing firms are solidifying by way of expansion/consolidation culminating in a strengthening of lease rates. Single held quality office assets across prime and secondary areas have benefitted the most, recording rising lease and occupancy rates.
“Overall, we expect the scheduled pipeline of offices to help constrain rental inflation and add more balance to the market in the coming quarters. As of end of 2014, the total office stock stands at close to 8.1 million m² rising from 7.7 million m² as of the end of 2013. This reflects an addition of 0.4 million m² and an increase of 6% year on year,” said Green.
According to the CBRE annual market update, the retail sector remained buoyant during the year, with major retail centres recording occupancy rates of over 95% and with strengthening lease rates.
“Whist all sectors have performed well, perhaps two of the most promising have been the retail and hospitality sectors which have seen rising demand amidst increasing visitors to the emirate,” further added Green.
A positive economic outlook and an increase in tourist numbers, combined with a rise in per capita income and changing consumer behaviour are currently acting as a growth catalyst for the sector. Dubai remains the principal regional draw as an established ‘retail tourism market’ which is further reflected by the continuous rise in new brands and in footfall figures reported by the malls.
“Total retail stock in Dubai has now reached nearly 2.3 million m2, rising 3.0% from the same period last year. Recent growth has been a result of a number of factors, including rising visitor numbers, an increasing population, and a strong brand affiliation. This has been underpinned by the development of mega sized destination malls, which are anchored with large-scale leisure attractions, with entertainment forming an increasingly important part of the retail mix,” commented Green.
Rising tourist numbers along with planned festive activities should see another strong year for the retail sector. However, with no new major retail space expected to enter in 2015, the quandary of retailers is likely to continue. With strong fundamentals, the sector is expected to see further growth with addition of new retail brands waiting to enter the market.
By the end of 2017, over 27,000 new hotel keys and hotel apartments could be delivered, adding capacity for close to 10.0 million room nights a year to Dubai’s annual room inventory.
Whilst 2015 is set to see significant new supply with over 5,500 new hotel keys, 2016 and 2017 are the real growth years with close to 15,000 new hotel keys in these two years alone. Over the next 12 months there will also be 1,500 new hotels keys delivered in the Dubai Marina, JBR, Jumeirah Beach and Palm Jumeirah sub-markets, although the main focus of supply in the short term is very much business focused.
Commenting on the outlook for the market, Mat Green concluded, “With a solid economic outlook, Dubai’s position as the headquarter city of choice for global corporates in the Middle Eastern region looks set to continue. However, with limited good quality and efficient office properties available in the market, it is likely that this segment of the market could see a growing demand and supply imbalance in the coming quarters.”
الإيجارات السكنية تشهد ارتفاعا متواضعا نسبته
7٪ في عام
2014
- وصل معروض المكاتب مع نهاية عام 2014 إلى ما يقرب من 8.1 مليون متر مربع، مرتفعا من 7.7 مليون متر مربع في نهاية عام 2013
- شهدت قطاعات التجزئة والضيافة ارتفاع الطلب وسط زيادة أعداد الزوار إلى الإمارة
دبي، 16
ديسمبر 2014-
شهد القطاع السكني في دبي فترة من الاستقرار النسبي خلال النصف الثاني من عام
2014، مع ثبات معدلات الإيجار على
نطاق واسع. فعلى مدار السنة، سجلت الإيجارات نموا متواضعا بلغ حوالي 7٪،
مقارنة مع 24٪ في عام
2013، وذلك وفقا لبيانات نهاية
العام التي نشرتها شركة الاستشارات العقارية العالمية "سي بي آر إي". ومن المتوقع خلال الأشهر الـ
12 المقبلة أن تدخل
20,000
وحدة سكنية جديدة إلى السوق ما سيكون له تأثير على انكماش المبيعات ومعدلات الإيجار.
إلى ذلك قال مات غرين، رئيس بحوث واستشارات الإمارات في "سي بي آر إي" الشرق الأوسط: "خلال الأشهر الـ
12 الماضية تفوق قطاع المبيعات
بشكل كبير على سوق الإيجار، مسجلا نموا بنسبة 18٪
على اساس سنوي مقارنة مع 30٪
في عام 2013.
ويعتبر البعض
هذا الانفصال نقطة تدعو إلى بعض القلق، مع تولد ضغوط متزايدة على عوائد
التأجير نتيجة لذلك. ومع ذلك، وعلى الرغم من التباطؤ، لا تزال السوق تشهد
طلبا قويا من الشاغلين والمستثمرين للشقق السكنية في المواقع الجيدة
والعالية الجودة، وهذه حقيقة مدعومة بأرقام المعاملات
الأخيرة في المواقع المجتمعية الراسخة."
وأضاف: "على مدار السنة، تباطأت العقارات السكنية تدريجيا لتتخلف عن أداء معاملات عام
2013. فرغم نمو القيم باطراد
خلال هذه الفترة، إلا أن النمو كان أقل بكثير عن نسبة الـ 30٪
التي تحقق في العام الماضي. وكان الوضع مشابها أيضا في سوق التأجير
السكني، حيث عانت الإيجارات من انخفاض فصلي هو الأول منذ وقوع أزمة عام
2008."
من
ناحية أخرى، على الرغم من ارتفاع المعروض الجديد وارتفاع نسب الشواغر،
ارتفعت معدلات إيجارات المكاتب عبر المواقع الرئيسية والثانوية، فقد أدى
النمو الاقتصادي القوي وتحسن ثقة المستثمرين إلى دخول الشركات
الصغيرة والمتوسطة الجديدة في حين أن الشركات الكبيرة القائمة عززت من
تواجدها عن طريق عمليات التوسع والدمج، الأمر الذي أدى إلى تقديم دفعة
لمعدلات الإيجار. وحصلت أصول المكاتب ذات الملكية المفردة والجودة العالية
في المناطق الرئيسية والثانوية على أكبر استفادة من
هذا الوضع مسجلة ارتفاعا في الإيجار والإشغال.
وقال غرين: "نتوقع أن مخططات مشاريع المكاتب ستساعد في كبح تضخم الإيجارات وإضافة المزيد من التوازن إلى السوق في الفصول القادمة. فاعتبارا
من نهاية عام 2014، بلغ المعروض
الكلي للمكاتب قرابة 8.1
مليون متر مربع مقارنة بـ 7.7
مليون متر مربع في نهاية عام 2013.
وهو ما يعكس 0.4 مليون متر
مربع إضافي بزيادة قدرها 6٪
على أساس سنوي."
ووفقا لـ "سي بي آر إي" سيبقى قطاع التجزئة مزدهرا خلال العام، مع تسجيل المراكز التجارية الرئيسية لمعدلات إشغال بلغت أكثر من
95٪
الأمر الذي عزز معدلات إيجاراتها.
وأضاف
غرين: "في حين كان أداء جميع القطاعات جيدا، يمكن تحديد قطاعي التجزئة
والضيافة كأفضلها حيث شهدتا ارتفاعا في الطلب وسط زيادة أعداد الزوار إلى
الإمارة."
وتعد
التوقعات الاقتصادية الإيجابية وزيادة أعداد السياح، إلى جانب ارتفاع دخل
الفرد وتغيير سلوك المستهلك حاليا محفزات النمو في هذا القطاع. ولا تزال
دبي الجاذب الإقليمي الرئيسي لسياحة التسوق
الأمر الذي يتضح من الارتفاع المستمر في عدد العلامات التجارية الجديدة
الداخلة إلى السوق ومعدلات الإقبال الكبيرة التي سجلتها مراكز التسوق.
ليضيف غرين: "لقد بلغ إجمالي معروض التجزئة في دبي الآن ما يقرب من
2.3 مليون متر مربع، بارتفاع
نسبته 3.0٪ عن الفترة نفسها
من العام الماضي. وكان النمو الأخير نتيجة لعدد
من العوامل، بما في ذلك ارتفاع أعداد الزائرين، وزيادة عدد السكان،
والإدراك القوي بالعلامات التجارية. وقد تعزز هذا من خلال تطوير مراكز
التسوق الرئيسية الضخمة، والتي ترتكز على معالم ترفيهية
واسعة النطاق، مع كون الترفيه جزءا متزايد الأهمية من مزيج التجزئة."
سيؤدي
ارتفاع عدد السياح إلى جانب الأنشطة الاحتفالية المخطط لها إلى عام قوي
آخر لقطاع البيع بالتجزئة. ومع ذلك، فإن عدم وجود مساحات تجزئة رئيسية
جديدة يتوقع تسليمها في عام
2015،
سيبقي على مأزق تجار التجزئة في البحث عن شواغر. ومع هذه الأسس القوية،
من المتوقع أن نرى مزيدا من النمو مع ترقب دخول علامات تجزئة جديدة للسوق.
وبحلول نهاية عام
2017،
سيتم تسليم أكثر من 27000
غرفة وشقة فندقية لتضيف إلى حوالي 10.0
مليون ليلة فندقية سنويا للطاقة الفندقية للإمارة.
وفي حين من المتوقع تسليم كم كبير من المعروض في عام
2015
مع 5500
غرفة فندقية جديدة إلا أن 2016
و 2017
هي فترة النمو الحقيقية مع ما يقرب من
15000
غرفة جديدة. وعلى مدى الأشهر الـ 12
المقبلة سيتم تسليم 1500
غرفة جديدة في مارينا دبي، جميرا بيتش ريزيدنس، ونخلة جميرا، على الرغم من أن التركيز الرئيسي في المدى القصير هو على جانب الأعمال.
وتعليقا
على توقعات السوق، ختم مات غرين حديثه قائلا: "مع توقعات اقتصادية صلبة،
فإن مكانة دبي كالمدينة المفضلة لإقامة مقار الشركات العالمية في منطقة
الشرق الأوسط ستستمر. ومع ذلك، قد تؤدي محدودية
النوعية الجيدة والعقارات المكتبية الفعالة المتاحة في السوق إلى تزايد
الطلب على هذه الشريحة واختلال التوازن بين العرض في الفصول القادمة."
