Off-plan
options in Abu Dhabi &Dubai draw high confidence
October 13, 2014
TASWEEK Real Estate
Development and Marketing’s latest comprehensive market
intelligence report shows a robust real estate sector during Q3 2014
in step with the UAE’s surging economy. Market drivers include
rapid population growth, the government’s globalization policies,
and improving income levels.
A number of new
property development projects are being launched as the UAE’s
population continues to increase at approximately 7.60 per cent per
annum - one of the world’s highest population growth rates. The
population is projected to hit 9.9 million by the end of 2014 and
18.83 million by 2023.
“There was a
fluctuating yet sustained demand for real estate in Q3 as the size of
the population expanded exponentially. This trend is only natural as
the sector strives to meet the needs of the people. Other indicators
include stronger banking liquidity, more services, and either
sustained or increased prices for off-plan rentals and sales.
Further bolstering
the industry’s expansion is the UAE Government’s move to put
significant measures in place to prevent any speculative activity in
real estate and to control credit growth. In the coming years,
TASWEEK expects the local industry to continue its uptrend not just
due to the rising population and the sector’s steady recovery but
also due to other fundamental factors such as surging investor
confidence, Dubai’s vastly improved financial status, and joint
public and private projects buoyed by Dubai’s hosting of World Expo
2020,” said Masood Al Awar, CEO, TASWEEK Real Estate Development
and Marketing.
TASWEEK's UAE Real
Estate Market Report for Q3 2014 also shows that the overall
inflation rate remained at less than 2 per cent year-on-year in March
although it continues to go up mainly due to rising rents. The rental
component of the Consumer Price Indices accounts for 39.3 per cent.
Furthermore, banks in the UAE remain generally sound and profitable,
with the net loan/deposit ratio remaining stable at around 92 per
cent, down from near 110 per cent in 2008. The gross loans/deposit
ratio, however, is driving closer to 100 per cent -- suggesting more
limited room for loan growth.
Abu Dhabi
Rents in Abu Dhabi
have stabilized following the surge in Q1 and Q2. Prices are expected
to come down, taking into consideration the huge gap between demand
and supply as well as the purchasing power of residents. Some
landlords, however, have shrugged off lower occupancy rates in order
to protect the current rental levels, but a decreased number of
transactions indicate the market’s patience and confidence in the
future. In fact, the capital city’s real estate market experienced
its sixth consecutive quarterly increase in Q2. One factor that
affected the growth was Abu Dhabi Government’s move to remove the
rental cap.
On average, sales
prices in Q3 remained the same compared to Q2 -- an indication of
strong investor confidence in off-plan sales. “Aldar” sold all
223 of its Al Hadeel apartments and townhouses within a few hours,
with property prices ranging from AED 1,350 to AED 1,450 per square
foot for an apartment. Similarly, approximately 300 units out of 540
were sold off plan during the launch of “Ansam”. Sales prices of
apartments reached AED 1,450 to 1,550 per square foot. Off-plan
property sales will continue to gain momentum on the back of
increased investor confidence, allowing projects to be self financed
and less dependent on federal support.
Abu Dhabi’s
property sector remains vibrant, with 20 new real estate projects now
underway. To be built over a period of three to five years, most of
the new projects are being launched within or as an extension of the
existing master planned communities with developed infrastructure and
convenient facility access. This keeps the overall development costs
low.
Dubai
Similar to Abu
Dhabi, rents in Dubai have stabilized after the drastic jump in
prices during Q4 2013 to Q2 2014. However, TASWEEK does not expect
the prices to dramatically come down despite the projected increase
in supply. In fact, it projected a five per cent increase in rentals
in posh places such as Palm Jumeirah, Jumeirah Beach Residence, the
Downtown area, and Dubai Marina.
As for real estate
transactions, there was a general slowdown mainly due to the Dubai
Government’s measures to cool down the market, such as doubling
RERA transfer fees and stabilizing rental prices. Transaction volumes
have decreased by 15 per cent since Q1.
Dubai also witnessed
an increased demand for residential units in Q2 as average sale
prices rose 35.5 per cent on a year-on-year basis. The growing demand
from home buyers and investors resulted in a slew of new project
announcements, raising concerns of supply outstripping demand.
TASWEEK also noticed high interest among buyers in Dubai’s off-plan
property options.
Conclusion
The dramatic
increase in the UAE’s population is one of the key elements driving
the local real estate market. This has prompted the UAE Government to
ramp up its infrastructure activities especially after Dubai’s
successful bid to host World Expo 2020. This year, the government is
about to award infrastructure projects worth USD 15.18 billion,
almost five times more than the value of contracts given in 2013.
Large amounts, for instance, were allocated for large-scale railway
projects such as the Etihad Rail (USD 11 billion) and Abu Dhabi’s
metro project (USD 8 billion). Dubai’s Road and Transport Authority
also announced plans to spend USD 2 billion on the development and
expansion of its metro and tram facilities.
In parallel with the
UAE economy’s continuous expansion is the significant growth in the
real estate sector. In Q3, rental rates and sales prices both in Abu
Dhabi and Dubai stabilized significantly. TASWEEK also notes how
confidence in off-plan property options is further boosting the local
market. Government housing policy continues to positively impact the
sector as well.
“Given the
convergence of these significant factors, we expect the sector’s
good performance to continue in the coming years. However, the
country must also emphasize the building of affordable housing units
with due consideration to its residents’ purchasing power.
Likewise, it will also have to address concerns over supply exceeding
the demand. TASWEEK will continue to closely monitor market
developments – especially in light of the IMF’s statement in
its latest World Economic Outlook that “An uneven global recovery
continues” that is being affected by some economically and
politically troubled zones – and provide services
that can contribute to local and regional industry growth,”
concluded Al Awar.
"تسويق"
تكشف
عن مؤشرات
ايجابية للقطاع
العقاري في
دولة الإمارات
خلال الربع
الثالث من
العام الجاريء
تزايد
الثقة بشراء
الأصول العقارية
قيد الإنشاء
في أبوظبي
ودبي
13 أكتوبر
2014
تظهر
أحدث دراسة شاملة للسوق العقاري في دولة
الإمارات قامت بها شركة "تسويق
للتطوير والتسويق العقاري"
أداءً
متماسكاً للقطاع العقاري خلال الربع
الثالث من العام الجاري مترافقاً مع
الازدهار الحالي الذي يشهده إقتصاد دولة
الإمارات.
وتشمل
العوامل المحركة للسوق العقاري النمو
السكاني السريع وسياسات العولمة التي
تقوم بها الحكومة وتحسين مستويات الدخل
وتوفير خدمات جديدة للقطاعات المختلفة.
ويتم
إطلاق العديد من مشاريع التطوير العقاري
الجديدة في ظل الزيادة المتواصلة لسكان
دولة الإمارات بمعدل 7.60%
سنوياً،
حيث تعد هذه النسبة من بين أعلى معدلات
النمو السكاني في العالم.
ومن
المتوقع أن يصل عدد سكان الدولة إلى 9.9
مليون
نسمة مع نهاية العام الجاري وإلى 18.83
مليون
نسمة بحلول العام 2023.
وقال
مسعود العور،
الرئيس
التنفيذي
لشركة "تسويق
للتطوير
والتسويق
العقاري":
"شهد
الطلب على
الأصول
العقارية
خلال الربع
الثالث حالة
من التذبذب
مع وجود
بوادر إرتفاع
في ظل
الزيادة
الكبيرة في
عدد السكان،
حيث يعتبر
هذا الاتجاه
طبيعياً مع
سعي القطاع
العقاري
إلى تلبية
احتياجات
السكان.
ومن
العوامل
الأخرى
المؤثرة في
السوق
العقاري
قوة السيولة
وخدمات
القطاع
المصرفي
وارتفاع
الأسعار أو
ثباتها في
القطاع
العقاري
سواء فيما
يتعلق
بالتأجير
أو البيع
كعائد
استثماري.
ومن
أجل مزيد
من التوسع
في القطاع
العقاري،
تقوم حكومة
دولة الإمارات
باتخاذ
تدابير هامة
لمنع أي
نشاط للمضاربة
في المجال
العقاري
والسيطرة
على نمو
الائتمان.
ونتوقع
أن يواصل
قطاع العقارات
المحلي
اتجاهه
التصاعدي
خلال السنوات
المقبلة
مدفوعاً
بإرتفاع
عدد السكان
والانتعاش
السريع لهذا
القطاع،
فضلاً عن
عوامل أساسية
أخرى مثل
ارتفاع ثقة
المستثمرين
والتحسن
الكبير
للوضع المالي
لمدينة دبي
إلى جانب
المشاريع
المشتركة
بين القطاعين
العام والخاص
يدعمها نجاح
استضافة
دبي لمعرض
"إكسبو
العالمي
2020".
كما
تظهر دراسة "تسويق"
للسوق
العقاري في دولة الإمارات للربع الثالث
من العام الجاري بقاء معدل التضخم العام
بحدود أقل من 2%
على
أساس سنوي في شهر مارس/آذار
على الرغم من أنه لا يزال يشهد حالة من
الارتفاع نظراً لزيادة معدلات الإيجارات.
ويمثل
عنصر الإيجار ما نسبته 39.3%
في
مؤشرات أسعار المستهلك.
وعلاوة
على ذلك، فإن وضع البنوك في دولة الإمارات
يعتبر جيداً ومربحاً بشكل عام، حيث يستقر
صافي القروض/الودائع
عند حوالي 92%،
منخفضاً من حوالي 110%
في
العام 2008.
أما
إجمالي القروض/الودائع
فيقارب 100%،
ما يشير إلى هامش محدود لنمو القروض.
أبوظبي
استقرت
الإيجارات في أبوظبي في أعقاب الارتفاع
الكبير خلال الربعين الأول والثاني.
ومن
المتوقع أن تشهد أسعار العقارات انخفاضاً
مع الأخذ بالاعتبار الفجوة الكبيرة بين
العرض والطلب فضلاً عن القوة الشرائية
للمقيمين.
وبالرغم
من تجاهل بعض ملاك العقارات إنخفاض نسبة
الإشغال سعياً منهم للحفاظ على مستويات
الإيجار الحالية، إلا أن انخفاض عدد
التعاملات العقارية يشير إلى درجة الصبر
والثقة في السوق العقارية مستقبلاً.
وفي
الواقع، شهد السوق العقاري في العاصمة
الزيادة الفصلية السادسة على التوالي
خلال الربع الثاني، حيث كان من بين العوامل
المؤثرة في هذا النمو قيام حكومة أبوظبي
بإزالة الغطاء الإيجاري.
وبقيت
أسعار المبيعات في الربع الثالث هي نفسها
مقارنة مع الربع الثاني، وهو ما يدل على
الثقة القوية للمستثمرين بخيارات شراء
الأصول العقارية قيد التنفيذ.
وقامت
شركة "الدار"
ببيع
كافة وحداتها السكنية البالغ عددها 223
من
الشقق ووحدات "بنتهاوس"
في
مشروع "الهديل"
في
غضون ساعات قليلة، حيث تراوحت الأسعار
من 1,350
إلى
1,450
درهم
إماراتي للقدم المربع للشقة الواحدة.
وبالمثل،
تم بيع ما يقارب من 300
وحدة
سكنية من أصل 540
وحدة
قيد الإنشاء خلال إطلاق مشروع "أنسام"،
حيث كانت أسعار المبيعات للشقق تتراوح
من 1,450
إلى
1,550
درهم
إماراتي للقدم المربع.
وستواصل
مبيعات العقارات قيد الإنشاء اكتساب زخم
أكبر على خلفية زيادة ثقة المستثمرين،
مما يتيح تمويل المشاريع ذاتياً وأقل
اعتماداً على الدعم الاتحادي.
ولا
يزال القطاع العقاري في أبوظبي يشهد حالة
من النشاط، حيث يجري حالياً تنفيذ 20
مشروع
عقاري جديد.
ويتم
إطلاق معظم المشاريع الجديدة، التي سيتم
بناؤها على مدى فترة تمتد من 3
إلى
5
سنوات،
ضمن أو كتوسعة لمجمعات عقارية رئيسية مع
بنية تحتية متطورة ووصول سهل للمرافق.
وهذا
ما يسهم في انخفاض التكاليف الإجمالية
لهذه المشاريع العقارية.
دبي
على
غرار أبوظبي، شهدت الإيجارات في دبي
استقراراً بعد القفزة الحادة في أسعار
العقارات خلال الربع الرابع من العام
2013
إلى
الربع الثاني من العام الجاري.
ومع
ذلك، فإن "تسويق"
لا
تتوقع أن تنخفض الأسعار بشكل كبير على
الرغم من الزيادة المتوقعة في المعروض.
ومن
المتوقع أن ترتفع الإيجارات بنسبة 5%
في
الأماكن الراقية مثل النخلة جميرا وجميرا
بيتش ريزيدنس ومنطقة "داون
تاون"
و"دبي
مارينا".
وبالنسبة
للتعاملات العقارية، كان هناك تباطؤ عام
يرجع بشكل أساسي إلى التدابير التي اتخذتها
حكومة دبي من أجل تهدئة السوق، بما في ذلك
مضاعفة رسوم النقل في مؤسسة التنظيم
العقاري وتثبيت أسعار الإيجارات، حيث
انخفض حجم التعاملات العقارية بنسبة 15%
منذ
الربع الأول.
كما
شهدت دبي زيادة في الطلب على الوحدات
السكنية خلال الربع الثاني، حيث ارتفعت
أسعار المبيعات بنسبة 35.5%
على
أساس سنوي.
وأدى
الطلب المتزايد من قبل مشتري المنازل
والمستثمرين إلى وفرة في الإعلان عن
مشاريع جديدة، مما أثار المخاوف من تجاوز
حجم العرض لحجم الطلب.
كما
لاحظت "تسويق"
اهتماماً
كبيراً بين المشترين بالنسبة لخيارات
الأصول العقارية قيد التنفيذ.
الخلاصة
تعد
الزيادة الكبيرة في عدد سكان دولة الإمارات
أحد العناصر الرئيسية المحركة لسوق
العقارات المحلي.
وهذا
ما دفع بحكومة دولة الإمارات إلى زيادة
مشاريع البنى التحتية لا سيما بعد فوز
دبي باستضافة "معرض
إكسبو العالمي 2020".
وتعتزم
الحكومة خلال هذا العام منح مشاريع بنية
تحتية بقيمة 15.18
مليار
دولار أمريكي، أي أكثر بحوالي 5
مرات
من قيمة العقود الممنوحة خلال العام
الماضي.
وتم
تخصيص مبالغ كبيرة لمشاريع السكك الحديدية
مثل "قطار
الاتحاد"
(11 مليار
دولار أمريكي)
ومشروع
مترو أبوظبي (8
مليارات
دولار أمريكي).
كما
أعلنت هيئة الطرق والمواصلات في دبي عن
خططها لإنفاق 2
مليار
دولار أمريكي على تطوير وتوسعة مرافق
المترو والترام في دبي.
ويتوازى
مع التوسع المستمر لاقتصاد دولة الإمارات
النمو الكبير في القطاع العقاري.
واستقرت
معدلات الإيجارات وأسعار المبيعات في
أبوظبي ودبي بشكل ملحوظ خلال الربع الثالث.
وتلاحظ
"تسويق"
كيف
تسهم الثقة في خيارات الأصول العقارية
قيد التنفيذ في تعزيز السوق المحلي،
بالإضافة إلى مواصلة سياسة الاسكان
الحكومية تأثيرها الإيجابي على القطاع
العقاري أيضاً.
واختتم
العور:
"بالنظر
إلى التقاء هذه العوامل الهامة، فإننا
نتوقع أن يتواصل الأداء الجيد للقطاع
العقاري خلال الأعوام المقبلة.
ومع
هذا، ينبغي على الدولة أن تركز على بناء
الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة
مع مراعاة القوة الشرائية للمقيمين.
كما
ينبغي عليها أن تعالج المخاوف المتعلقة
بتجاوز المعروض للطلب.
وسنواصل
مراقبة تطورات السوق العقاري عن كثب -
خصوصاً
بعد تقرير صندوق النقد الدولي الأخير حول
آفاق الاقتصاد العالمي والذي أكد بأن
يستمر "التعافي
العالمي غير المتكافئ"
متأثراً
بوجود اضطرابات اقتصادية وسياسية -
وتقديم
الخدمات التي يمكن أن تساهم في نمو القطاع
العقاري على المستويين المحلي والإقليمي".
