Q3 2014 quarter-on-quarter
increases of 2% in Sharjah, 5% in Ras Al Khaimah, 4% in Ajman and 6% in Umm Al
Quwain - rental
growth rates set to top out as relocation demand from Dubai reduces
The
trend for Dubai residents to search for more affordable accommodation in
neighbouring Emirates appears to be slowing down despite a positive Q3 2014
performance for the Northern Emirates real estate market.
According
to the latest Northern Emirates market report from Asteco, the Middle East’s
largest full service real estate company, Dubai’s market dynamics are now prompting
a slowing down of growth figures and could herald a softening in demand for
competitively-priced residential rental units in the Northern Emirates as Dubai
market conditions continue to adjust.
Nevertheless,
Q3 2014 witnessed a prolongation of the positive trend seen
over the last 12 months, with quarter-on-quarter increases of 2% in Sharjah, 5%
in Ras Al Khaimah, 4% in Ajman and 6% in Umm Al Quwain.
“Real
estate market values in Sharjah and the other Northern Emirates are largely
dictated by what is happening in neighbouring Dubai, and with rental rates in
some of its more affordable communities softening further still in Q3, this
inevitably has a ripple effect across the Northern Emirates,” said John
Stevens, Managing Director, Asteco.
“This is an indicator therefore that rental rates in
the Northern Emirates could be reaching their peak, with the distinct possibility
of a slowdown or even reversal in the number of relocations in the medium term
as residents opt to return to Dubai to avoid battling the daily commuter grind,”
he added.
Interestingly,
lower rental rates in Ajman, Umm Al Quwain, plus older
stock in Ras Al Khaimah, edged out Sharjah to record more promising growth
levels of 4%, 6% and 5% respectively.
“This proves that uber budget-conscious residents are
still willing to trade emirates and location convenience for cheaper
alternatives that offer potential rental savings that are up to two or three
times lower than equivalent units in Dubai’s most affordable communities,”
remarked Stevens.
Ajman is also on the rise but for a different reason with
several on-hold projects resuming construction, such as the Ajman Pearl, where
2,448 units are expected to be delivered in 2015.
“Another boost for the emirate and a project that is
certain to raise its profile, is the Al Zorah master plan project from
Lebanon’s Solidère Group. This development is now under construction and with
its high-end luxury positioning will add a new dimension to the emirate’s
existing real estate landscape, targeting regional and international buyers,”
said Stevens.
The 5.4-million square metre development will feature
luxury villas, resort hotels, serviced apartments and apartment complexes in a
landscaped and golfing environment surrounding the Ajman waterfront and
mangroves.
The Ajman government is also taking steps to improve
the property market and tourism sector by allocating 40% of its fiscal budget
to new developments. These include a new airport project located in the Al
Manama district, along with work in progress on seaports as part of Ajman’s
2021 strategy.
A
two-bedroom apartment in Ajman or Fujairah can currently be rented for anywhere
between AED 30-50,000 against an average of AED 23-65,000 in Sharjah, (excluding
the prime areas such The Corniche area).
In Umm
Al Quwain a two-bed unit averages at between AED 27-30,00 while Ras Al Khaimah with
its dual proposition of regular accommodation and attractive master planned
community options, is priced as low as AED 28,000 up to AED 70,000.
Back
in Sharjah, the most popular emirate for relocating Dubai residents, rental prices
in certain neighbourhoods recorded above average growth in Q3 2014 led by an 8%
rise in Al Qasimiah, Abu Shagara and the ever-popular Corniche area. One and
two-bedroom units in these three areas currently command from AED 40,000 to AED
55,000; AED 40,000 to AED 50,000; and AED 50,000 to AED 80,000 respectively.
Demand for office space in Sharjah flatlined for the
second quarter running, with zero rental rate movement.
For
more details, please visit www.asteco.com
تقرير أستيكو:
الإيجارات تنمو بمعدل 5 % في عجمان
وأم القيوين ورأس الخيمة خلال الربع الثالث
شهد قطاع العقارات في الإمارات الشمالية أداء ايجابيا خلال
الربع الثالث من العام الجاري، فيما تراجعت ظاهرة انتقال الباحثين عن وحدات بأسعار
مقدور عليها من دبي إلى تلك الإمارات خلال الفترة ذاتها، وفقا لتقرير شركة استيكو
الفصلي حول أداء القطاع العقاري في الإمارات الشمالية عن الربع الثالث من 2014.
وتفصيلا
اظهر التقرير أن أسعار العقارات
ارتفعت بنسبة 2 و5 على التوالي في كل من الشارقة ورأس الخيمة وبنسبة 4 في المائة
في عجمان و6 في المائة في أم القيوين.
وقال جون ستيفنز، المدير التنفيذي لشركة أستيكو: "إن
أداء القطاع العقاري في الشارقة والإمارات الشمالية يتأثر فعليا إلى حد كبير بأداء
القطاع في دبي. وقد بدا ذلك واضحا، لا سيما من ناحية تراجع المنتقلين إلى تلك
الإمارات بحثا عن أسعار أفضل، في ظل الاستقرار الذي تشهده أسعار الإيجارات المقدور
عليها في بعض مناطقها أو حتى تراجعها في الربع الثالث من العام مقارنة بالربع
الثاني".
وأضاف: "تمثل ضغوط معدلات التراجع هذه مؤشرا باتجاه أن
تدفع أسعار الإيجارات في الإمارات الشمالية للوصول إلى ذروتها مع احتمالات انعكاس
ذلك على حركة تنقل المستأجرين الباحثين عن وحدات بأسعار معقولة على المدى المتوسط
وتفضيلهم العودة إلى دبي لتفادي الازدحام المروري اليومي".
وذكر تقرير أستيكو أن أسعار الإيجارات في عجمان وأم القيوين
ورأس الخيمة، والتي تقل عن مثيلاتها في الشارقة، شهدت نموا بنسبة 4 و6 و5 في
المائة على التوالي في الربع الثالث مقارنة بالربع الثاني.
وقال ستيفنز إن هذا النمو في معدلات الإيجار يبرهن على أن القاطنين
الأكثر حرصا على الحصول على أسعار منخفضة لا يزالون مستعدين للبقاء والبحث عن
بدائل أرخص تحقق لهم مزيد من التوفير المحتمل مقارنة بأسعار وحدات مماثلة في
دبي".
وعزا التقرير نمو الأسعار في عجمان إلى عودة عمليات البناء
إلى عدد من المشاريع المتوقفة مثل مشروع لؤلؤة عجمان الذي يضم 2,448 وحدة سكنية
ومن المتوقع أن يتم تسليمها خلال عام 2015.
وقال ستيفنز: "هناك عدد من المشاريع الطموحة التي يجري
تنفيذها في الإمارة من شأنها أن تعزز من مكانة الإمارة وتثبيتها على خارطة
العقارات الفاخرة بما فيها مشروع الزوراء الذي يجري تطويره حاليا من قبل مجموعة
سوليدير اللبنانية. ويستهدف هذا المشروع الفاخر المستثمرين والمشترين من المنطقة
والعالم".
ويضم المشروع، الذي يقام على مساحة 5.4 متر مربع ضم السيتم تطوير 5.4 مليون متر مربع، عدد من القيلات الفاخرة والمنتجعات
الفندقية والشقق المفروشة والمجمعات السكنية اضافة إلى عدد من المرافق الرياضية
وملاعب الغولف التي تحيظ بها المسطحات الخضراء وأشجار المانغروف وتحظى باطلالة على
الواجهة البحرية لعجمان.
وبين
التقرير أن أسعار ايجار الشقق المكونة من غرفتين في عجمان أو الفجيرة تتراوح حاليا
بين 30 و50 ألف درهم سنويا مقابل ـسعر يترواح بين 23 و65 ألف درهم في الشارقة (باستثناء أسعار منطقة الكورنيش الرئيسية التي تصل أسعارها إلى 80 ألف درهم).
وفي أم القيوين ترواحت أسعار ايجار الشقق المكونة من غرفتين
في المتوسط بين 27 و30 ألف درهم، في حين تراوحت الأسعار في رأس الخيمة بين 28 و70
ألف درهم، بحسب التقرير.
وذكر
التقرير أن أسعار الإيجارات في مناطق محددة من الشارقة سجلت ارتفاعا خلال الربع
الثالث بما فيها مناطق القاسمية وشقرا والكورنيش حيث حققت نموا بنسبة 8 في المائة.
ويصل سعر الإيجار السنوي للشقق المكونة من غرفة وغرفتين في هذه المناطق حاليا إلى
40 و55 ألف درهم و40 و50 ألف درهم و50 و80 ألف درهم على التوالي.
واستمر الركود في نشاط سوق المساحات المكتبية في الشارقة خلال الربع الثالث كما كان
حاله في الربع الثاني بما في ذلك حركة البيع والإيجار.
A copy of the full Asteco Northern Emirates Q3 2014
report can be downloaded from –
http://www.asteco.com/valuation-advisory/report-library/
