- Limited Investable Stock in Home Regions Leads to Overseas Investment Surge –
- Asia will seek opportunities overseas in Dubai, London, New York, Sydney -
Dubai, 3rd October, 2013 – Asian institutional investors are looking to invest in excess of US $150 billion in global real estate over the next five years, but with limited investable stock available in Asia will seek opportunities overseas in key markets such as Dubai, London, New York, Sydney and other gateway cities, according to the latest research from leading global real estate services provider CBRE.
Cash-rich Asian institutional investors currently control a fifth of global institutional capital; however, the current low global interest rate environment and weak stock market performance means they face significant challenges in maintaining adequate returns on their investments. Many of these investors have begun to recognise the benefits of adding real estate assets to their portfolios, but despite a sharp increase in investment activity in recent years, presently allocate just 1.7% of their assets to real estate, compared to 6%-8% among institutional investors in North America and Europe.
“Dubai’s strategic location between the East and the West, and its rapidly developing real estate market is gaining strong investor appetite from Asia, specifically from China, Malaysia and South Korea. During the past 12 months we have witnessed a significant increase in enquiry levels particularly focused on Dubai income producing assets, driven by an expectation of further growth in rental and capital values,” commented Nick Maclean, Managing Director, CBRE Middle East.
The lack of overseas investment experience, regulatory restrictions, limited investable stock and aggressive pricing have posed significant challenges for investors seeking to expand their portfolios within the Asian Pacific region. This has prompted Asian institutional investors to seek opportunities overseas, with core assets in gateway cities the most sought after asset class.
Acquisitions by Asian investors outside the region surged from US$2 billion in 2008 to almost US$9 billion in 2012, with Asian institutions accounting for a large portion of the purchases. Europe is currently the major focus for Asian investors followed by North America and Australia.
As Asian institutional investors diversify into low-risk alternative asset classes, more are expected to increase their allocation to real estate. A conservative estimate of increasing their allocation to real estate to 2.5-3.5% in the next five years – allowing for a steady increase of asset size at 4-6% per annum - would translate into a potential inflow of in excess of US$150 billion (including direct and indirect real estate investment) into the global real estate investment market.
The large volume of prime commercial property currently in the development pipeline in Asia Pacific will partly alleviate this pressure; however, this new stock will still be insufficient to meet the demand of the large volume of institutional capital earmarked to be invested in real estate. In addition, other investors such as REITs and end-users will also be competing to acquire new properties, a situation which may result in a prolonged period of structurally low yields for core assets in Asia.
Chris Ludeman, President - Global Capital Markets, CBRE, commented:
“Asian institutional investors are already beginning to acquire assets overseas, with core assets in gateway cities being the most sought after asset class. Given the numerous challenges they face domestically, most groups are likely to target other major markets, particularly in Europe and North America.
“While investors that have already had exposure in global markets will continue to acquire new assets, the next few years will see a number of new entrants to leading global real estate markets such as London and New York. Japanese institutions, which to date have largely been absent from the global scene, as well as Taiwanese and Chinese insurance companies will be the first groups to emerge.”
The past year has seen several markets make progress towards liberalising outbound investment in the insurance sector. In October 2012 the Chinese Insurance Regulatory Commission (CIRC) relaxed its restrictions on overseas investment by domestic insurance companies. Chinese insurers are now permitted to invest in completed commercial properties in the gateway cities of 45 designated countries. In Taiwan, discussions about permitting domestic insurance companies to invest in real estate offshore are ongoing.
- محدودوية المعروض القابل للاستثمار في البلد الأم يدفع إلى رفع الاستثمار في الخارج-
- الشركات الآسيوية تبحث في فرص الاستثمار في دبي، ولندن، ونيويورك، وسيدني-
دبي ، 3 أكتوبر، 2013- تتطلع الشركات الاستثمارية الآسيوية إلى استثمار ما يزيد على 150 مليار دولار في القطاع العقاري العالمي على مدى السنوات الخمس المقبلة، ولكن محدودية المعروض القابل للاستثمار في آسيا ستدفع تلك الدول إلى البحث عن فرص خارجية في أسواق رئيسية مثل دبي ولندن ونيويورك وسيدني وغيرها من البوابات الاستثمارية. وذلك وفقاً لأحدث بحوث شركة الاستشارات العقارية العالمية "سي بي آر إي".
وتسيطر المؤسسات الآسيوية الضخمة المالكة للسيولة على خُمس رأس المال المؤسسي العالمي، إلا أن أسعار الفائدة المنخفضة في البيئة الحالية وضعف أداء سوق الأوراق المالية يعني أنها تواجه تحديات كبيرة في الحفاظ على عائدات مناسبة على استثماراتها. وبالفعل، قد بدأ العديد من هؤلاء المستثمرين بالتعرف على فوائد إضافة الأصول العقارية إلى محافظهم الاستثمارية، ولكن على الرغم من الزيادة الحادة في النشاط الاستثماري في السنوات الأخيرة، تخصص المؤسسات الآسيوية 1.7٪ فقط من أصولها للاستثمار العقاري في الوقت الحاضر، مقارنة مع 6 إلى 8٪ عند الشركات الاستثمارية في أمريكا الشمالية وأوروبا.
إلى ذلك قال نيكولاس ماكلين، العضو المنتدب في سي بي آر إي الشرق الأوسط: "إن موقع دبي الاستراتيجي بين الشرق والغرب، وتطور سوقها العقاري بشكل سريع للغاية هي عوامل تفتح شهية المستثمرين الكبار من آسيا وتحديدا الصين وماليزيا وكوريا الجنوبية. فخلال الأشهر الـ12 الماضية شهدنا زيادة كبيرة في مستويات الاستعلامات التي تركز بشكل خاص على الأصول المُولدة للدخل في دبي، مدفوعة بتوقع تحقيق مزيد من النمو في قيم الإيجار ورأس المال."
ويشكل عدم وجود خبرة في الاستثمار الخارجي، والقيود التنظيمية، ومحدودية المعروض الاستثماري، والتسعير العدواني، تحديات كبيرة للمستثمرين الذين يبحثون عن توسيع محافظهم الاستثمارية ضمن منطقة المحيط الهادئ الآسيوية. وقد دفع ذلك الشركات الاستثمارية الآسيوية إلى البحث عن فرص في الخارج، مع كون الأصول الأساسية في المدن التي تعد بوابات الاستثمار الرئيسية هي الفئة الأكثر رواجا من الأصول.
وارتفعت عمليات الاستحواذ من قبل المستثمرين الآسيويين خارج المنطقة من 2 مليار دولار في عام 2008 إلى ما يقرب 9 مليارات دولار في عام 2012 . وتتركز تلك الاستثمارات حاليا على أوروبا تليها أمريكا الشمالية وأستراليا.
ومع تنوع أنشطة الشركات الاستثمارية الآسيوية التي دخلت غمار فئات الأصول البديلة منخفضة المخاطر، من المتوقع أن ترفع المزيد من تلك الشركات من مخصصاتها الاستثمارية في القطاع العقاري. وهناك تقدير متحفظ بزيادة مخصصاتها للاستثمار في العقارات إلى 2.5-3.5 ٪ في السنوات الخمس المقبلة - ما سيسمح بزيادة مطردة من حجم الأصول بواقع 4-6 ٪ سنويا - الأمر الذي من شأنه أن يترجم إلى حدوث تدفق محتمل يزيد عن 150 مليار دولار (بما في ذلك الاستثمار العقاري المباشر وغير المباشر) إلى أسواق الاستثمار العقاري العالمي.
ومن المرجح أن يقوم الحجم الكبير من العقارات التجارية الرئيسية قيد التطوير حاليا في آسيا والمحيط الهادئ من تخفيف وطأة هذا الضغط جزئيا، ولكن المخزون الجديد لا يزال غير كاف لتلبية الطلب الكبير من رأس المال المؤسسي المخصص للاستثمار في العقارات. وبالإضافة إلى ذلك، سيقوم مستثمرون آخرين مثل صناديق الاستثمار العقاري والمستخدمين النهائيين بالتنافس للحصول على عقارات جديدة، وهو وضع قد يؤدي إلى فترة طويلة من العائدات المنخفضة للأصول الأساسية في آسيا.
وقال كريس لوديمان، رئيس بحوث أسواق رأس المال العالمية لدى سي بي آر إي:
"بدأت الشركات الاستثمارية الآسيوية بالفعل في الاستحواذ على أصول في الخارج، مع كون الأصول الأساسية في المدن العالمية الرئيسية هي فئة الأصول الأكثر رواجا. ونظرا للتحديات العديدة التي تواجهها محليا، من المرجح أن تستهدف معظم الشركات الأسواق الرئيسية الأخرى، وخصوصا في أوروبا وأمريكا الشمالية.
وفي حين سيستمر المستثمرون ممن لهم بالفعل أعمال عالمية في الحصول على أصول جديدة، فإن السنوات القليلة القادمة قد ترى دخول عدد من المستثمرين الجدد إلى الأسواق العقارية العالمية الرئيسية مثل لندن ونيويورك. وستكون المؤسسات اليابانية، والتي لطالما كانت غائبة إلى حد كبير عن الساحة العالمية، وكذلك التايوانية وشركات التأمين الصينية هي أولى المجموعات في الظهور."
وقد شهد العام الماضي إحراز العديد من الأسواق تقدما نحو تحرير الاستثمارات الصادرة في قطاع التأمين. ففي أكتوبر 2012 خففت لجنة تنظيم التأمين الصينية القيود المفروضة على الاستثمار في الخارج من قبل شركات التأمين المحلية . ويسمح الآن لشركات التأمين الصينية الاستثمار في العقارات التجارية المنتهية في المدن الرئيسية في 45 دولة محددة. أما في تايوان، تجري حاليا مناقشات حول السماح لشركات التأمين المحلية بالاستثمار العقاري في الخارج.
