Monday, 13 April 2020

Dubai residential property demonstrated a resilient start to 2020, says Chestertons





Apartment and villa sales prices were down 1.8% and 0.8% respectively in Q1


Rental rates Q-on-Q declined 1.5% and 1.3% for apartments and villas, respectively


The impact of the COVID-19 crisis on Dubai’s real estate industry to be realised in Q2 results




Dubai, UAE, 13th April 2020: Dubai’s real estate market displayed several encouraging signs over Q1, including an annual rise in sales volume and a slowdown in the pace of value declines across the Emirate. This positive sentiment, however, is likely to be tempered in the near-term by the COVID-19 crisis, according to the latest Observer: Dubai Residential Report Q1 2020 from Chestertons.




A total of 4,458 new units were launched in Q1 across all freehold areas, a near 30% decrease when compared to Q1 2019 when 6,328 units were launched. This slowdown is further compounded when compared to the Q1 2018 data, with over 12,000 units launched in Dubai.




Chris Hobden, Head of Strategic Consultancy, Chestertons MENA, said: “Dubai’s residential sector demonstrated a resilient start to 2020, with a year-on-year increase in sales volume reflecting more positive buyer sentiment. While residential values continued to fall over the first quarter, the rate of decline lowered on both an annual and quarterly basis. The drop in new launches was also a welcome move forward for a sector where oversupply has long driven down values.




“It is likely that Covid-19’s impact will be reflected in second quarter figures, with disruption to the transactional process itself, coupled with an overall economic contraction, likely to cause near-term challenges. While Covid-19’s overall impact on Dubai real estate depends largely on the pandemic’s duration, and the nature of the public policy response, the residential sector will clearly face significant headwinds over coming months.”




In the sales market, average apartment prices were down 1.8% in Q1, denoting a notable annual slowdown in the rate of decline when compared to a fall of 3% in average values in Q1 2019. Dubai Sports City witnessed the largest price decline, falling from AED692 per sqft to AED670 per sqft, followed by Discovery Gardens where prices decreased from AED576 to AED558 per sqft.




More resilient locations witnessing declines of under 1% from the previous quarter included The Greens and International City. Average apartment prices across Dubai Land were stable, standing at AED 700 per sqft. The only area to witness a rise in average prices during Q1 was Business Bay, where sales prices increased from AED 1,000 to AED 1,007 per sqft.




Villa sales prices fell by a modest 0.8% over the first quarter, which, similarly to apartment prices, was a significant slowdown compared to the same period in 2019. Oversupply continues to hamper the villa market, subsequently causing downward pressure on prices.




Jumeirah Park saw the steepest quarterly price fall, with average values reaching AED 725 per sqft from AED 740, a decline of 2%, in comparison to the 8% decline felt in the previous quarter. Arabian Ranches declined by 1.6%, with average prices falling to AED795 per sqft.




Both Palm Jumeirah and The Lakes witnessed quarterly declines of less than 1% while the only area to see an average increase was The Meadows/The Springs, where average prices reached AED 832 per sqft.




“Thanks in part to the efforts of the Higher Committee for Real Estate Planning, the reduction in new launches over early 2020 is a positive step towards more sustainable levels of development,” said Hobden.




In Dubai’s apartment rental market, rates declined by 1.5% in the first quarter, however, projects indicate the short-term rental market is likely to be hampered by COVID-19.




DIFC saw quarterly rent declines of below 1%, with studio, two and three-bedroom rates holding steady in Q1. The Views witnessed the sharpest quarterly fall in average rents, at 2.3%, followed by Dubai Land at 1.9%. On an individual unit-type basis, rents for three-bedroom units at The Views saw the steepest decline, at 3.4%.




The villa rental market witnessed a moderate decline of 1.3% with the sharpest rental rate falls witnessed in Jumeirah Golf Estates and Arabian Ranches, where there were average declines of 2.2% and 2.3% respectively, compared to the previous quarter.




Several villa communities were resilient with no change to the rental rates in Q1, including Palm Jumeirah and Jumeirah Village Triangle (JVT). Average rents at The Lakes declined by only 0.7% over in Q1, with rents for five-bedroom villas remaining unchanged at AED 300,000 per annum.




“COVID-19 prevention measures started to impact the rental market over the latter half of March, with Dubai authorities announcing the suspension of evictions, applicable to both residential and commercial sectors, throughout March and April. Landlords have typically been willing to accept more lenient payment terms to assist tenants, with several major landlords announcing tenant relief packages, including short-term rent free-periods,” added Hobden.




From a transaction perspective, overall, residential transactions reached 9,591 units during Q1, representing an annual increase of 13% supported by a 20% increase in the transfer of existing properties, with off-plan sales volume rising by 9% year-on-year.




Dubai Marina saw the highest volume of completed units transfer in Q1, at 375, closely followed by Jumeirah Village Circle (JVC) at 315 units.


مؤشرات إيجابية لسوق العقارات السكنية في دبي خلال الربع الأول من عام 2020 حسب تقرير تشيسترتنس



انخفاض أسعار الشقق والفلل السكنية بنسبة 1.8% و0.8% على التوالي في الربع الأول من عام 2020


تراجع معدلات الإيجار على أساس ربع سنوي بواقع 1.5% و1.3% للشقق والفلل على التوالي


سيظهر تأثير أزمة "كوفيد-19" على قطاع العقارات في دبي بشكلٍ ملحوظ في الربع الثاني من هذا العام 


دبي، الإمارات العربية المتحدة، 13 أبريل 2020: أظهر سوق العقارات في دبي بعض المؤشرات الإيجابية خلال الربع الأول من عام 2020، تجلت من خلال الارتفاع السنوي في حجم المبيعات وتباطؤ وتيرة انخفاض قيمة العقارات في جميع مناطق الإمارة. ولكن على الرغم من ذلك، فإنه من المرجح أن تظهر نتائج وتداعيات أزمة تفشي فيروس كورونا المستجد "كوفيد-19" بشكلٍ ملحوظ في الربع الثاني من هذا العام، وذلك وفق أحدث تقرير صادر عن شركة تشيسترتنس، الذي يسلط الضوء على واقع القطاع العقاري في دبي خلال الربع الأول من عام 2020. 


في ضوء ذلك، شهد الربع الأول إطلاق 4,458 وحدة سكنية جديدة في مختلف مناطق التملك الحر، مقارنةً بـ 6,328 وحدة سكنية للفترة ذاتها من عام 2019 بتراجع واضح نسبته 30%، وبانخفاضٍ أكبر إذا ما قورن بالربع الأول من عام 2018 الذي شهد إطلاق أكثر من 12,000 وحدة سكنية جديدة. 


تعليقاً على هذه الأرقام، قال كريس هوبدن، رئيس الاستشارات الإستراتيجية لدى تشيسترتنس الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "شهد قطاع العقارات السكنية في دبي مرونة واضحة مع بداية عام 2020، بالتزامن مع الزيادة السنوية في حجم المبيعات التي تسهم بلا شك في خلق حالة من التفاؤل لدى المشترين. وفي الوقت الذي شهدنا فيه استمرار انخفاض قيمة العقارات في هذا الربع على نحوٍ لامس الانخفاض الربعي والسنوي، يعد انخفاض عدد الوحدات السكنية الجديدة التي تم إطلاقها في هذا الربع خطوةً إيجابية، سيما وأن ارتفاع المعروض على مدى سنوات طويلة ساهم في انخفاض قيمة العقارات.


"في هذا الإطار، من المتوقع أن تظهر تداعيات تفشي فيروس كورونا المستجد "كوفيد-19" على القطاع العقاري خلال الربع الثاني، لاسيما على التصرفات العقارية ذاتها، كما من المرجح أن يحدث انكماش اقتصادي سيولد بدوره تحديات ستظهر على المدى القريب. إن معرفة التأثير الفعلي لكوفيد-19 على القطاع العقاري مرهون بشكلٍ كبير بالفترة الزمنية لاستمرار تفشي هذا الفيروس، وطبيعة الاستجابة العامة للسيطرة عليه، ولكن ما هو واضح أن قطاع العقارات السكنية سيواجه تقلبات ومتغيرات كبيرة خلال الأشهر المقبلة". 


في سوق المبيعات، انخفض متوسط أسعار الشقق السكنية بنسبة 1.8% في الربع الأول، في تباطؤ واضح عن معدل الانخفاض السنوي الذي وصل إلى 3% في الربع الأول من العام الماضي. في هذا السياق، شهدت مدينة دبي الرياضية "سبورتس سيتي" التراجع الأكبر على مستوى الأسعار من 692 درهم إماراتي إلى 670 درهم للقدم المربع، تليها ديسكفري جاردنز، حيث سجل القدم المربع 558 درهم مقابل 576 درهم لكل قدم مربع في الربع السابق. 


وشهدت المناطق الأخرى من دبي على غرار "ذا جرينز" والمدينة العالمية "إنترناشونال سيتي" مرونة أكبر وانخفاضاً طفيفاً بنسبة تقل عن 1% بالمقارنة مع الربع الأخير من عام 2019، في الوقت الذي حافظت فيه الأسعار في منطقة دبي لاند على استقرارها دون أي تغيير يذكر عن الربع السابق بواقع 700 درهم للقدم المربع. أما المنطقة الوحيدة التي شهدت ارتفاعاً في متوسط أسعار الشقق فكانت الخليج التجاري، حيث صعد سعر القدم المربع من 1,000 درهم إلى 1,007 دراهم في هذا الربع. 


بدوره شهد سوق مبيعات الفلل تراجعاً ضئيلاً بلغ 0.8% خلال الربع الأول، في تباطؤ ملحوظ مقارنةً مع الفترة ذاتها من عام 2019، مع الإشارة إلى أن تخمة المعروض لا تزال تضغط على متوسط الأسعار في سوق الفلل، وتتسبب في استمرار تراجعها. 


في هذا السياق، شهدت منطقة "جميرا بارك" أكبر انخفاض ربعي في أسعار الفلل بنسبة 2%، ليتراجع سعر القدم المربع من 740 درهم إلى 725 درهم، في حين أن الربع الأخير من العام الماضي شهد انخفاضاً في أسعار الفلل بنسبة 8%. كما تراجعت الأسعار في منطقة المرابع العربية بنسبة 1.6%، حيث سجل القدم المربع 795 درهم. 


كما شهدت مناطق نخلة جميرا والبحيرات انخفاضات طفيفة بنسبة لا تتجاوز 1%، في حين ارتفعت الأسعار في كل من الينابيع "ذا سبرينغز" و"ذا ميدوز"، ليصل متوسط سعر القدم المربع إلى 832 درهم. 


وأضاف هوبدن قائلاً: "ساهمت جهود اللجنة العليا للتخطيط العقاري في خلق حالة من الاستقرار في السوق مع بداية عام 2020، وذلك من خلال خفض عدد الوحدات السكنية الجديدة، وهو ما يعد خطوة إيجابية بلا أدنى شك". 


أما في سوق تأجير الشقق السكنية في دبي، فقد انخفضت معدلات الإيجار بنسبة 1.5% في الربع الأول، ومن المتوقع أن يشهد سوق التأجير تحديات ومعوقات واضحة على المدى القصير نتيجةً لأزمة كوفيد-19. 


في مركز دبي المالي العالمي انخفضت معدلات الإيجار بنسبة أقل من 1%، مع استقرار المعدلات لشقق الاستوديو والشقق المؤلفة من غرفتين وثلاث غرف نوم دون أي تغيير يذكر عن الربع السابق. بدورها شهدت منطقة "ذا فيوز" أكبر انخفاض ربع سنوي في سوق الإيجار بمتوسط بلغ 2.3%، جاء خلفها منطقة دبي لاند بنسبة 1.9%. وعلى مستوى الفئات، شهدت الوحدات السكنية المكونة من ثلاث غرف نوم في منطقة "ذا فيوز" أعلى معدل انخفاض بنسبة 3.4%. 


وفي سوق تأجير الفلل تراجعت المعدلات بنسبة 1.3%، وشهدت كل من عقارات جميرا للغولف والمرابع العربية الهبوط الأبرز بنسب 2.2% و2.3% على التوالي، مقارنةً بالربع السابق.


في السياق ذاته، حافظت بعض مجمعات الفلل السكنية على معدلات الإيجار دون أي تغيير يذكر عن الربع السابق بما فيها نخلة جميرا ومثلث قرية جميرا، في الوقت الذي تراجعت فيه معدلات الإيجار في منطقة البحيرات بنسبة 0.7% فقط في الربع الأول، مع استقرار معدل إيجار الفلل المكونة من خمس غرف نوم عند 300,000 درهم سنوياً. 


وتابع هوبدن كلامه مضيفاً: "بدأت الإجراءات الوقائية المطبقة في مواجهة تفشي فيروس كورونا المستجد في التأثير بشكلٍ ملحوظ على سوق الإيجار في النصف الثاني من شهر مارس، مع إعلان السلطات في دبي عن تعليق عمليات الإخلاء على مستوى القطاعين السكني والتجاري على امتداد شهري مارس وأبريل. إن هذه المتغيرات دفعت ملّاك العقارات ليكونوا أكثر مرونة مع المستأجرين فيما يتعلق بعمليات التسديد والدفع، مع إطلاق عدد من الملّاك الرئيسيين مبادرات وحزم تهدف إلى مساعدة المستأجرين في هذه الظروف الصعبة، بما في ذلك منحهم فترات إيجار مجانية قصيرة الأمد". 


على مستوى التصرفات العقارية ككل، وصل عدد معاملات العقارات السكنية إلى 9,591 معاملة خلال الربع الأول، بزيادة سنوية نسبتها 13% مدعومةً بزيادة 20% في تصرفات نقل ملكية العقارات القائمة، بالتزامن مع ارتفاع حجم المبيعات على المخطط بنسبة 9% على أساس سنوي.


هذا وشهدت منطقة مرسى دبي "دبي مارينا" أعلى معدل في حجم التصرفات العقارية للوحدات المكتملة بواقع 375 معاملة، تليها مباشرةً قرية جميرا الدائرية بـ 315 معاملة، وذلك خلال الربع الأول من عام 2020.
=