09 October, 2019

Dubai’s residential market to witness further softening for the remainder of the year, says Chestertons

Apartment and villa sales prices were down 4% and 3% respectively in Q3; in the rental market, apartment and villa rates were down 1% Q-on-Q

Transaction volumes for completed and off-plan units up 45% Q-on-Q and transaction values increased in Q3 by 16% to AED8.52 billion for completed properties and 46% to AED10.48 billion for off-plan properties

Market recovery in 2020 will be supported by new government initiatives to boost demand and control supply

Dubai, 9th October 2019: Sales prices in Dubai are expected to continue to soften for the remainder of the year, by up to 5% in some instances, while rental rate declines appear to be slowing with decreases of just 1% witnessed in Q3 according to the latest research from leading international real estate services firm, Chestertons’ Observer: Dubai Market Report Q3 2019.

Continued pressure on Dubai’s residential prices and rates has been a result of oversupply, with an anticipated 50,000 new units expected to be delivered in 2019, a 150% increase on 2018 where supply topped just 20,000 residential units.

Nick Witty, Managing Director, Chestertons MENA, said: “As we anticipated, there were further sales price declines in Q3 for both apartments and villas due to excess supply and muted economic growth. The rental market proved to be more resilient however, with a marked slowdown in the rate of decline.

“We anticipate the 10-year residency visa, the economic stimulus package and perhaps, more importantly, the introduction of the new Real Estate Committee, which has the mandate to boost demand and control supply, contributing to a more favourable outlook in Q1 2020,” added Witty.

In the sales market, average villa prices were down 3% in Q3 while apartment prices witnessed a 4% decline from the previous quarter. In the villa market, the Meadows and Springs were resilient with no change and remained at AED850 per sqft, while Palm Jumeirah softened by 2% to AED1,927 per sqft. Arabian Ranches witnessed the highest decline in Q3 at 5%, with rates now at AED793 per sqft. Prices at The Lakes and Jumeirah Park both declined by 3% to AED1,010 per sqft and AED804 per sqft respectively.

“The supply of brand-new properties, with their wealth of amenities, has resulted in older communities bearing the brunt with prices being lowered to compete for and attract end-users,” said Witty.

In the apartment sales market Business Bay, Downtown Dubai, Dubailand, Dubai Sports City and International City all witnessed very little change, declining just 1% compared to the previous quarter at AED1,000 per sqft, AED1,391 per sqft, AED700 per sqft, AED703 per sqft, and AED478 per sqft. In contrast, Dubai Silicon Oasis and Dubai Motor City saw the greatest declines of 12% to AED612 per sqft and 10% to AED 630 per sqft respectively.

Dubai Marina and the Greens, typically two of the best performing communities, both had more pronounced declines of 6% to AED 1,030 per sqft and AED849 per sqft respectively, a direct result of the current supply and demand equilibrium.

In the Emirate’s rental market, rates continued to soften in Q3, however the rate of decline has slowed with average villa and apartment rates softening by just 1%. This could indicate the rental market is beginning to recover, which could be accentuated further by the three-year rental freeze currently being explored by the Dubai Land Department.

Several apartment communities in Q3 had no movement in rental rates including Business Bay, Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis, JVC and Motor City with a two-bedroom apartment in each community renting for AED100,000, AED75,000, AED60,000, AED73,000, and AED90,000 per annum respectively.

The Views witnessed the largest decline in Q3 with an average 5% decrease with the studio format experiencing the most pronounced drop of 8% and now available for AED55,000 per annum. DIFC and The Greens saw rental decreases of 2% with a one-bedroom in DIFC available for AED95,000 denoting an 8% decrease, while a studio in the Greens is currently renting for AED50,000, a 9% Q-on-Q decrease.

“The decrease in rental prices in smaller units, in some locations, is indicative of tenants moving to larger properties that have become more affordable. This has resulted in landlords of smaller units reducing their rates to be more attractive to prospective tenants,” added Witty.

In the villa rental market, Arabian Ranches, The Springs, The Meadows, The Lakes, Al Furjan and Jumeirah Islands saw no rate change from the previous quarter, an indication rental rates in these locations have bottomed out, particularly when considering Jumeirah Islands, the Meadows, and Arabian Ranches, all witnessed declines of 11% in Q2.

The biggest villa rental decreases were felt in JVT and Victory Heights with an average Q-on-Q decline of 3% with a three-bedroom available for AED 112,500 and AED 130,000 respectively.

The volume of off-plan transactions rose by 45% and the value for the same category increased by 46% to AED10.48 billion – suggesting positive signs of recovery, however, this could be attributed to developers registering units on mass as they near handover in Q3.

سوق العقارات السكنية في دبي يشهد المزيد من التصحيح حتى نهاية العام حسب خبراء "تشيسترتنس" 

انخفاض أسعار الشقق السكنية والفلل في دبي بنسبة 4٪ و3% على التوالي وهبوط معدلات الإيجار فيها بنسبة 1% في الربع الثالث من عام 2019

ارتفاع إجمالي عدد المعاملات للوحدات السكنية المكتملة والمباعة على المخطط بنسبة 45% مقارنةً بالربع السابق، فيما شهدت قيمة التداولات العقارية في الربع الثالث من العام الحالي زيادة على مستوى الوحدات السكنية المكتملة بنسبة 16% لتسجل 8.52 مليار درهم إماراتي مقابل ارتفاع قيمة معاملات البيع على المخطط بنسبة 46% وبواقع 10.48 مليار درهم 

من المتوقع أن يشهد السوق انتعاشاً ملحوظاً عام 2020 مدعوماً بالمبادرات الحكومية الجديدة التي تهدف إلى تنظيم العرض والطلب وتعزيز التنافسية 

دبي، 9 أكتوبر 2019: توقع أحدث تقرير صادر عن شركة تشيسترتنس الرائدة في قطاع الخدمات العقارية والذي يسلط الضوء على واقع القطاع العقاري في دبي خلال الربع الثالث من عام 2019، أن يشهد سوق العقارات السكنية في دبي مزيداً من التصحيح حتى نهاية العام الحالي، حيث من المتوقع أن يشهد انخفاضاً بنسبة 5% بشكلٍ عام، في الوقت الذي شهدت فيه معدلات الإيجار هبوطاً طفيفاً بواقع 1% في الربع الثالث من العام الحالي.

ويأتي هذا الانخفاض نتيجة استمرار تخمة المعروض في سوق العقارات السكنية في الإمارة، حيث من المقرر تسليم 50,000 وحدة سكنية جديدة عام 2019 بزيادة قدرها 150% عن عدد الوحدات السكنية التي تم تسليمها عام 2018 والتي بلغت 20,000 وحدة. 

وتعليقاً على ذلك، قال نِك ويتي المدير الإداري لدى تشيسترتنس في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "كما توقعنا، واصلت أسعار الشقق والفلل السكنية انخفاضها في الربع الثالث من العام الحالي بسبب زيادة المعروض وتباطؤ النمو الاقتصادي، في حين أظهر سوق الإيجار مرونةً أكبر وشهد معدلات هبوط طفيفة في الربع ذاته. 

"وعلى الرغم من ذلك، إلا أننا نتوقع أن يعاود السوق نموه ويستعيد عافيته في الربع الأول من عام 2020 مدعوماً بالتسهيلات الجديدة الممنوحة للمستثمرين والتي تتيح لهم الحصول على الإقامة الدائمة لمدة 10 سنوات، فضلاً عن حزمة الحوافز الاقتصادية التي تقدمها الحكومة، وربما الأهم من ذلك، تشكيل اللجنة العليا للتخطيط العقاري التي ستعمل على تحقيق التوازن بين العرض والطلب وتعزيز التنافسية في السوق على مستوى إمارة دبي".

وفي هذا الإطار، انخفض متوسط أسعار الفلل بنسبة 3% في الربع الثالث من عام 2019، بينما شهدت أسعار الشقق السكنية تراجعاً بنسبة 4% مقارنةً مع الربع السابق. ففي سوق الفلل السكنية، حافظت منطقتي "ذا ميدوز" و"الينابيع" على معدلات أسعار الربع الماضي بواقع 850 درهماً للقدم المربع، في حين شهدت منطقة "نخلة جميرا" انخفاضاً طفيفاً بنسبة 2% وبواقع 1,927 درهم للقدم المربع. على النقيض من ذلك، شهدت "المرابع العربية" الانخفاض الأكبر بنسبة 5٪ ليصل سعر القدم المربع إلى 793 درهم، في الوقت الذي تراجعت فيه الأسعار في كل من "البحيرات" و"جميرا بارك" بنسبة 3% ليستقر سعر القدم المربع عند 1,010 دراهم و804 دراهم على التوالي. 

وأضاف ويتي: "أدى عرض المزيد من الوحدات السكنية الجديدة وما توفره من وسائل للراحة إلى جذب المزيد من المستخدمين النهائيين، وأدى ذلك إلى تحمل العقارات والمجمعات السكنية القديمة العبء الأكبر من حيث انخفاض الأسعار".

أما في سوق مبيعات الشقق، فقد شهدت مناطق "الخليج التجاري" ووسط مدينة دبي ودبي لاند ومدينة دبي الرياضية وإنترناشونال سيتي هبوطاً ضئيلاً في معدلات الأسعار بنسبة 1% مقارنةً بالربع السابق، لتسجل 1,000 درهم و1,391 درهم و700 درهم و703 دراهم و478 درهم للقدم المربع على التوالي. بينما حصل الانخفاض الأكبر في كل من واحة دبي للسيليكون ودبي موتور سيتي بنسبة 12٪ بواقع 612 درهم للقدم المربع و10٪ بواقع 630 درهم للقدم المربع توالياً.

كما انخفضت الأسعار في بعض المناطق الحيوية مثل مرسى دبي "دبي مارينا" و"ذا جرينز" بنسبة 6٪ بواقع 1,030 درهم للقدم المربع و849 درهم للقدم المربع على التوالي، حيث جاء هذه التراجع كنتيجة مباشرة للتوازن الحاصل بين العرض والطلب.

وبالانتقال إلى سوق الإيجار في إمارة دبي، استمرت معدلات الإيجار في التراجع في الربع الثالث ولكن على نحوٍ طفيف بواقع 1% لكل من الفلل والشقق السكنية، وهو ما يعني أن سوق الإيجار بدأ بالتعافي، ومن الممكن أن يسهم تجميد الإيجار لمدة ثلاث سنوات الذي تنظر فيه دائرة الأراضي والأملاك في دبي في الوقت الحالي في انتعاش سوق الإيجار مجدداً.

وفي هذا السياق، لم تشهد بعض المناطق والمجمعات السكنية في دبي أي تغيير في معدلات الإيجار خلال الربع الثالث بما فيها منطقة الخليج التجاري، ديسكفري جاردنز، واحة دبي للسيليكون، دائرة قرية جميرا ودبي موتور سيتي، حيث يمكن استئجار شقة سكنية مؤلفة من غرفتي نوم في هذه المناطق مقابل 100,000 درهم، 75,000 درهم، 60،000 درهم، 73,000 درهم و90،000 درهم سنوياً على التوالي.

في المقابل، شهدت الإيجارات في منطقة "ذا فيوز" الانخفاض الأكبر في الربع الثالث بمعدل متوسط بنسبة 5%، بينما وصل معدل الانخفاض إلى 8% لشقق الاستوديو في هذه المنطقة وباتت متوفرة الآن مقابل 55,000 درهم سنوياً. 

أما في منطقتي مركز دبي المالي العالمي و"ذا جرينز"، فقد هبطت معدلات الإيجار فيها بواقع 2%، مع توفر شقة مؤلفة من غرفة نوم واحدة مقابل في مركز دبي المالي العالمي مقابل 95,000 درهم سنوياً شهد مركز دبي المالي العالمي و "الخضر" انخفاضاً في الإيجار بنسبة 2٪ كمعدل متوسط مع توفر غرفة نوم واحدة في مركز دبي المالي العالمي مقابل 95،000 درهم إماراتي أي بانخفاض 8% عن الربع السابق، في حين تراجع معدل الإيجار لشقق الاستوديو في منطقة "ذا جرينز" بنسبة 9% على أساس ربع سنوي ليستقر عند 50,000 درهم في السنة. 

واختتم ويتي كلامه بالقول: "إن الانخفاض الحاصل في معدلات الإيجار في الوحدات السكنية الأصغر مساحةً في بعض المناطق في دبي، يدل على رغبة المستأجرين في الاستفادة من تراجع الأسعار والانتقال إلى الوحدات الأكبر من حيث المساحة والتي باتت متوفرة بأسعار معقولة. هذا الأمر حدا بملّاك العقارات إلى خفض معدلات إيجار الوحدات السكنية ذات المساحة الأصغر لجذب المزيد من المستأجرين المحتملين". 

وفي سوق تأجير الفلل، لم تشهد مناطق المرابع العربية، الينابيع، ذا ميدوز، البحيرات، الفرجان وجزر جميرا أي تغيير في الأسعار مقارنةً بالربع الثاني من العام الحالي الذي وصلت فيه المعدلات إلى أدنى مستوياتها لاسيما في جزر جميرا وذا ميدوز والمرابع العربية، التي شهدت انخفاضاً كبيراً في معدلات إيجار الفلل بنسبة 11% في الربع الثاني.

الانخفاض الأكبر في معدل إيجارات الفلل شهدته منطقتي "مثلث قرية الجميرا" (JVT) و"فيكتوري هايتس" بنسبة 3% على أساس ربع سنوي مع توفر فيلا سكنية مؤلفة من ثلاث غرف نوم مقابل 112,500 درهم و130,000 درهم في السنة على التوالي.
هذا وارتفع إجمالي عدد المعاملات للوحدات السكنية المباعة على المخطط بنسبة 45٪ كما ارتفعت قيمتها بنسبة 46% لتصل إلى 10.48 مليار درهم، وهو ما يعطي إشارات إيجابية حول انتعاش السوق، كما يمكن أن يُعزى ذلك إلى قيام المطورين بتسجيل عدد كبير من الوحدات السكنية مع اقترابهم من تسليمها في الربع الثالث من العام الحالي.