Wednesday, 10 July 2019

Dubai’s residential market to remain buyer and tenant-friendly



Apartment and villa sales prices down 4% in Q2 2019; in the rental market, apartment and villa rents declined 5% and 8% respectively Q-on-Q


Innovation continues to be the key for developers to stay relevant in a competitive market


The completed unit market witnessed a 31% increase in transaction values in Q2 2019 to AED7.37 billion; off-plan transactions declined by 8% to AED7.19 billion in Q2




Dubai, 10th July 2019: Dubai’s tenants and end-users are continuing to benefit from reduced apartment and villa sales prices, as well as a softening rental market, a trend expected to continue for the remainder of the year, according to the latest research from leading international real estate services firm, Chestertons’ Observer: Dubai Market Report Q2 2019.




The declines are a result of continued oversupply to the Emirate’s residential real estate market, where an anticipated 47,502 apartments, villas and townhouses are set to be completed this year, almost double of that delivered in 2018.




Nick Witty, Managing Director, Chestertons MENA, said: “In the short term, oversupply will continue to dampen the value of Dubai’s residential real estate market. This is being compounded by several developer incentives including five-year post-handover payment plans, registration fee rebates, freezing property service charges and guaranteed rental returns. Similarly, landlords are offering prospective tenants rent-free periods, multiple rent cheques, and even short term leases.




“The bottom line is Dubai will continue to be tenant and home buyer-friendly for the foreseeable future, until demand has caught up with supply.”




In the sales market, prices for both apartments and villas witnessed a decrease of 4% in Q2. From a villa perspective, Palm Jumeirah remained the most resilient, softening by 1% to AED1,967 per sqft. In contrast, The Lakes witnessed the highest price decline at 6% to AED1,038 per sqft while declines in The Meadows/Springs dropped 5% to AED854 per sqft followed by Jumeirah Park softening by 4% to AED827 and 3% in Arabian Ranches to AED833 per sqft. This could be attributed to the fact that many older villa communities are showing signs of fatigue and are in need of refurbishment. This is resulting in a higher level of demand for newer properties.




In the apartment sales market The Greens, Dubailand and Dubai Motor City showed relative levels of resilience, only witnessing a 2% decrease from the previous quarter to AED907 per sqft in The Greens and AED706 per sqft in Dubailand and AED 700 per sqft in Dubai Motor City. The Views and Downtown Dubai witnessed the highest declines of 9% and 7% resulting in prices of AED1,090 per sqft and AED1,401 per sqft respectively, which is likely a result of oversupply. At the value end of the scale, International City witnessed no movement and prices remained at AED481 per sqft.




“To remain competitive, we have seen developers becoming increasingly innovative. In partnership with Dubai Multi Commodities Centre (DMCC), Emaar is offering buyers of its Executive Residences in Dubai Hills Estate a free three-year renewable business license, a free three-year renewable family residency visa as well as 100% business ownership for some industry sectors,” said Witty.




In the rental market, there was a more marked weakening compared to Q1, with average apartment rates declining by 5% and villas by 8% Q-on-Q. As a result, many tenants have seen an increase in potential property options.




Dubai Silicon Oasis saw the largest decline with a typical two-bedroom apartment now 12% below the Q1 price at AED60,000 per annum. Dubailand and Discovery Gardens saw average declines of 8% with a typical two-bedroom renting for AED51,000 and AED75,000 respectively. The Views, The Greens, Dubai Sports City and JLT recorded an average softening of between 1% and 3%, with prices of AED120,000, AED100,000, AED68,000 and AED89,000 respectively for a two-bedroom apartment.




Established communities including Dubai Marina and Business Bay, which in the past have weathered price reduction to a certain extent, witnessed declines in Q2 of 5%, with a two-bedroom apartment in the Marina now available for AED110,000 and in Business Bay for AED100,000.




“As such, Jumeirah Village Circle, Business Bay, Dubailand and Mohammed Bin Rashid City is where the largest rent reductions are likely to be felt going forward due to the expected supply in these locations,” added Witty.




In the villa rental market, Jumeirah Islands, The Meadows and Arabian Ranches, all witnessed declines of 11%, on average, with prices for a typical four-bedroom now AED210,000, AED180,000 and AED160,000. Palm Jumeirah was the most resilient location in the villa rental market, denoting a 2% decline which was closely followed by The Springs which fell by 3%.




The value of transactions completed in Q2 rose by 31% from AED5.64 billion in Q1 2019 to AED7.37 billion in Q2, with Downtown Dubai the most popular location in terms of transaction value at AED1.13 billion.




“Despite price declines across the board, the Emirate’s property market is displaying some positive sentiment as a result of increased transaction volumes in the completed unit and off-plan sectors. The increase in transaction values alludes to the fact end-users are still active and purchasing homes in Dubai,’ concluded Witty.




سوق العقارات السكنية في دبي يجذب المشترين والمستأجرين في الربع الثاني من عام 2019





انخفاض أسعار الشقق السكنية والفلل في دبي بنسبة 4٪ وهبوط معدلات الإيجار فيها بنسبة 5٪ و8% على التوالي في الربع الثاني من عام 2019


لا يزال الابتكار هو المفتاح الرئيسي للمطورين كي يحافظوا على وتيرة أعمالهم ضمن بيئة تنافسية 


سجل سوق الوحدات السكنية المكتملة زيادة بنسبة 31٪ في حجم المعاملات بواقع 7.37 مليار درهم إماراتي، في حين انخفضت قيمة معاملات البيع على المخطط بنسبة 8٪ لتسجل 7.19 مليار درهم في الربع الثاني من عام 2019




دبي، 10 يوليو 2019: يواصل كل من المستأجرين والمستخدمين النهائيين الاستفادة من انخفاض أسعار العقارات واستمرار تراجع معدلات إيجار الشقق السكنية والفلل في دبي، والذي من المتوقع أن يستمر حتى نهاية العام الحالي، وذلك وفقاً لأحدث بحث أجرته شركة تشيسترتنس الرائدة في قطاع الخدمات العقارية والذي يسلط الضوء على واقع القطاع العقاري في دبي خلال الربع الثاني من عام 2019. 




ويُعزى هذا الانخفاض إلى استمرار تخمة المعروض في سوق العقارات السكنية في الإمارة، حيث من المقرر تسليم 47,502 شقة سكنية وفيلا وشقة "تاون هاوس" هذا العام، أي ضعف ما تم تسلميه عام 2018. 




وفي معرض تعليقه على ذلك، قال نِك ويتي المدير الإداري لدى تشيسترتنس في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "على المدى القصير، سيواصل ارتفاع المعروض تأثيره على نمو سوق العقارات السكنية في دبي، لاسيما مع لجوء المطورين إلى تقديم المزيد من الحوافز والعروض المغرية بما في ذلك خطط السداد المرنة لمرحلة ما بعد التسليم لمدة خمس سنوات، خفض رسوم التسجيل، تجميد رسوم خدمات العقارات، بالإضافة إلى ضمان تحقيق العائد على الاستثمار. وبالمثل، يعمل الملّاك وأصحاب العقارات على جذب المستأجرين عبر منحهم أشهُر مجانية، وتسهيلات دفع الإيجار السنوي عبر شيكات متعددة، وتقديم عقود إيجار قصيرة الأمد. ويمكنني القول بأن دبي ستظل جاذبة للمستأجرين والمشترين في المستقبل القريب لحين إيجاد توازن بين العرض والطلب". 




وفي هذا الإطار، شهد سوق المبيعات انخفاض أسعار الشقق السكنية والفلل بنسبة 4% في الربع الثاني من عام 2019. ففي سوق الفلل، كانت منطقة "نخلة جميرا" الأكثر مرونة بانخفاض طفيف نسبته 1٪ وبواقع 1,967 درهم للقدم المربع. على النقيض من ذلك، شهدت "البحيرات" الانخفاض الأكبر بنسبة 6٪ ليصل سعر القدم المربع إلى 1,038 درهم، في الوقت الذي تراجعت فيه الأسعار في كل من "ذا ميدوز" و"الينابيع" إلى 854 درهماً للقدم المربع بهبوط نسبته 5%، تليها "جميرا بارك" بنسبة 4٪ و827 درهم للقدم المربع، كما سجلت الأسعار في منطقة "المرابع العربية" تراجعاً بنسبة 3% ليصل سعر القدم المربع إلى 833 درهم. ومن أبرز الأسباب التي ساهمت في هبوط الأسعار، ارتفاع الطلب على الفلل الجديدة مقابل تراجعه في عدد من المجمعات السكنية التي تضم الفلل القديمة نسبياً والتي هي بحاجة إلى عمليات صيانة وتجديد.




وعلى مستوى مبيعات الشقق السكنية، أظهرت مناطق "ذا جرينز" ودبي لاند ودبي موتور سيتي مرونة نسبية وشهدت انخفاضاً بنسبة 2٪ فقط مقارنةً بالربع السابق، حيث بلغ سعر القدم المربع 907 درهم في "ذا جرينز" و706 درهم في دبي لاند و700 درهم في دبي موتور سيتي.كما شهدت كل من "ذا فيوز" ووسط مدينة دبي (داون تاون دبي) الانخفاض الأعلى في مبيعات الشقق السكنية بنسبة 9٪ و7% وبواقع 1,090 درهم و1,401 درهم للقدم المربع على التوالي، ويرجع هذا الانخفاض إلى زيادة العرض في تلك المناطق. هذا ولم تشهد المدينة العالمية (إنترناشونال سيتي) أي تغيير خلال الربع الثاني لتقف الأسعار عند 481 درهم للقدم المربع.




وأضاف ويتي قائلاً: "في إطار سعيهم إلى الحفاظ على القدرة التنافسية، بات المطورون اليوم أكثر ابتكاراً. حيث شهدنا في هذا السياق شراكة استراتيجية بين مركز دبي للسلع المتعددة ومجموعة إعمار تمنح الأخيرة بموجبها المشترين في مشروعها الفاخر "دبي هيلز استيت" رخصة تجارية مجانية لمدة ثلاث سنوات قابلة للتجديد، وتأشيرة إقامة عائلية مجانية لمدة ثلاث سنوات قابلة للتجديد، بالإضافة إلى ملكية تجارية بنسبة تملّك تصل إلى 100٪ في بعض القطاعات".




من جهته شهد سوق الإيجارات انخفاضاً ملحوظاً في الربع الثاني مقارنةً بالربع الأول من العام الحالي، حيث تراجع معدل إيجار الشقق السكنية والفلل بنسبة 5٪ و8% على التوالي على أساس ربع سنوي. وهو ما منح المستأجرين المزيد من الخيارات الجيدة. الانخفاض الأكبر شهدته منطقة "واحة دبي للسيلكون" بواقع 12% للشقق المكونة من غرفتي نوم والتي باتت متوفرة للإيجار مقابل 60,000 درهم في السنة، في حين سجلت كل من دبي لاند وديسكفري جاردنز انخفاضاً متوسطاً قدره 8%، ليستقر معدل إيجار شقة سكنية مؤلفة من غرفتي نوم عند 51,000 درهم و75,000 درهم على التوالي. 




وفي الإطار ذاته، تراجعت معدلات الإيجار في كل من "ذا فيوز" "ذا جرينز" ومدينة دبي الرياضية وأبراج بحيرات الجميرا بنسبة تراوحت ما بين 1٪ إلى 3%، لتبلغ معدلات الإيجار في تلك المناطق 120,000 درهم و100,000 درهم و68,000 درهم و89,000 درهم على التوالي وذلك للشق المؤلفة من غرفتي نوم. كما انخفضت معدلات الإيجار في كل من مرسى دبي (دبي مارينا) والخليج التجاري بنحو 5٪ مع توفر شقة سكنية مؤلفة من غرفتي نوم في منطقة مرسى دبي مقابل 110,000 درهم و100,000 في الخليج التجاري. 




وأكمل ويتي بالقول: "من المرجح أن نشهد انخفاضاً ملحوظاً في الإيجارات في كل من دائرة قرية جميرا، الخليج التجاري، دبي لاند ومدينة محمد بن راشد بسبب ارتفاع العرض المتوقع في هذه المناطق".




وعلى مستوى تأجير الفلل السكنية، تراجعت الأسعار في كل من جزر جميرا وذا ميدوز والمرابع العربية بنسبة 11٪ كمعدل وسطي ووصل معدل إيجار الفلل المكونة من أربع غرف نوم إلى الآن 210,000 درهم و180,000 درهم و160,000 درهم على التوالي. في الوقت الذي كانت فيه نخلة جمرا أكثر المناطق مرونةً من حيث معدلات الإيجار بهبوط طفيف نسبته 2% مقابل 3% في منطقة الينابيع وذلك في الربع الثاني من عام 2019. 




وفي هذا الربع أيضاً، ارتفعت قيمة المعاملات المنجزة بنسبة 31% لتسجل 7.37 مليار درهم مقارنةً مع 5.64 مليار درهم في الربع الأول من عام 2019، واستحوذت منطقة وسط مدينة دبي على القيمة الأكبر من تلك المعاملات بواقع 1.13 مليار درهم. 




واختتم المدير الإداري لتشيسترتنس قائلاً: "على الرغم من هبوط الأسعار في مختلف الفئات، إلا أن السوق العقاري في إمارة دبي أظهر بعض المؤشرات الإيجابية من خلال زيادة حجم المعاملات المنجزة في فئة الوحدات السكنية المكتملة والبيع على المخطط. حيث تشير تلك الزيادة إلى استمرار النشاط الملحوظ للمستخدمين النهائيين ومواصلتهم شراء العقارات في دبي".

=