Tuesday, 24 October 2017

Abu Dhabi real estate market remains subdued, says Asteco



  • Apartment and villa rentals decline 10% and 6% respectively YoY
  • Apartment and villa sales prices decline 10% and 5% respectively YoY
  • Apartment and villa rents both decline 3% QoQ
  • Apartment and villa sales prices decline 3% and 1% respectively QoQ

Abu Dhabi continues to experience negative growth across all property types due to weakness in the job market and reduced housing allowances, according to the Q3 Abu Dhabi Real Estate report by leading real estate consultancy Asteco.
Average apartment rental rates dropped by 3% over the quarter and by 10% over the last 12 months, with the highest declines recorded for mid-end properties and large units within prime and high-end projects.
In the high-end segment, the highest year-on-year (YoY) declines were recorded at Abu Dhabi Corniche (down 15%), while mid-end and low-end areas evidenced the largest declines, including Al Reef Downtown, Khalifa and MBZ City.
Sales prices for apartments declined 3% quarter-on-quarter (QoQ) and 10% YoY. The most significant YoY declines in sales price were recorded in Al Muneera and Reef Downtown, both down 12%, with the highest QoQ declines reported in City of Lights, down 8%, and Sun & Sky Towers, down 6%. Both Al Bandar and Saadiyat Beach Residence showed resilience, being unchanged for the quarter.
Approximately 2,750 apartments have been completed across the emirate since the beginning of 2017, compared with 1,350 for the 2016 calendar year. In addition to the 800 units delivered in Q3, a further 1,500 apartments are due to handover before the end of 2017.
“We are experiencing a weak labour market with reduced employment opportunities and a tightening of housing allowances.  This, together with additional supply since 2016 has led to increased vacancy rates which we expect to continue into 2018. Landlords are discounting rents and offering flexible payment terms, (up to 12 cheques) to retain existing tenants and secure new leases,” said John Stevens, Managing Director, Asteco.
Villa rental rates decreased by 3% QoQ and by 6% YoY.  Al Raha Gardens, Hydra Village and the larger units within Saadiyat Beach Villas recorded a more pronounced drop with rents softening by 7%, 4% and 5% respectively.
The highest YoY decline in villa sales was recorded in Hydra Village, at 9%, with QoQ results showing a decline of 3%, the same as Raha Gardens.
Only a small number of villas were delivered in 2016, however approximately 550 villas have been completed in 2017 and a further 250 villas are due for delivery before the end of Q4.
Stevens said: “Rising vacancy rates have been experienced in many villa communities as tenants opted to downsize to smaller or more affordable properties, whilst some even transitioned to apartment units to reduce their accommodation expenses.”
He added: “Despite a marginal decrease in sales prices for completed villas, demand for prime and high-end off-plan projects, particularly those located on Yas Island and Saadiyat Islands, remained strong.”
Similar trends echoed throughout the office market due to a subdued economy, despite a modest recovery in the oil price since the start of the year.  Office accommodation is evidencing low occupancy rates with approximately 170,000 sq.m. of office space having been delivered over 2016 and 2017.
Stevens said: “Office rents were broadly unchanged over the quarter; however, evidence indicates declines of 5% to 10% on contract renewals within several Grade A and B office buildings. Landlords have actively sought to reconfigure accommodation into smaller units and offer rent free incentives to retain existing tenants and secure new tenants”.
For more details, please visit www.asteco.com

انخفاض متوسط إيجارات الشقق والفلل في أبوظبي بنسبة 3% وفق تقرير شركة استيكو

  • انخفاض إيجارات الشقق والفلل في أبوظبي بنسبة 10٪ و6٪ على التوالي على أساس سنوي
  • انخفاض أسعار مبيعات الشقق والفلل في أبوظبي بنسبة 10٪ و5٪ على التوالي على أساس سنوي
  • انخفاض إيجارات الشقق والفلل في أبوظبي بنسبة 3% في الربع الثالث على أساس ربع سنوي
  • انخفاض أسعار مبيعات الشقق والفلل في أبوظبي 3٪ و1٪ في الربع الثالث على أساس ربع سنوي

انخفض متوسط تأجير الشقق في أبوظبي بنسبة 3٪ خلال الربع الأول وبنسبة 10٪ على مدى الأشهر الـ 12 الماضية وفقاً لبحث أجرته شركة استيكو حول القطاع العقاري في مدينة أبوظبي خلال الربع الثالث من العام 2017، والذي سلط الضوء على واقع هذا القطاع وأبرز التحديات والتغيرات الحالية.

وأشار التقرير إلى أن منطقة كورنيش أبوظبي سجلت أعلى انخفاض سنوي في قطاع الوحدات الفاخرة (بنسبة 15٪)، فيما سجلت مناطق الوحدات المتوسطة ومنخفضة التكلفة أكبر انخفاض بما في ذلك مناطق الريف داون تاون ومدينة خليفة ومدينة محمد بن زايد.

وشهد الربع الثالث من العام الحالي انخفاض أسعار مبيعات الشقق في أبوظبي بنسبة 3٪ ليصل متوسط الانخفاض السنوي إلى 10%. وسجلت منطقتا المنيرة والريف داون تاون أكبر انخفاض في أسعار المبيعات على أساس سنوي بنسبة 12٪، فيما سجلت منطقة "سيتي أوف لايت" و"صن أند سكاي تاورز" في جزيرة الريم أكبر انخفاض في أسعار المبيعات على أساس ربع سنوي، في الوقت الذي حافظت فيه الأسعار في منطقتي البندر وشاطئ السعديات على استقرارها خلال الربع الثالث.

وبلغ عدد الشقق المُنجزة في جميع أنحاء الإمارة منذ بداية العام 2017 ما يقرب من 2,750 شقة بالمقارنة مع 1,350 في العام 2016. وبالإضافة إلى الوحدات الـ 800 التي تم تسليمها في الربع الثالث، من المقرر أن يتم تسليم 1500 شقة أخرى قبل نهاية العام الحالي.

وقال جون ستيفنز، المدير التنفيذي لشركة استيكو: "ساهمت العديد من العوامل الاقتصادية بالإضافة إلى زيادة العرض منذ العام 2016 بزيادة معدلات الوحدات السكنية الشاغرة، ونتوقع أن تستمر هذه الاتجاهات في العام 2018. ولهذا يقوم أصحاب العقارات بتخفيض الإيجارات وتقديم شروط دفع مرنة (حتى 12 شيك) للاحتفاظ بالمستأجرين الحاليين وتأمين عقود إيجار جديدة".

كما انخفض متوسط تأجير الفلل في أبوظبي بنسبة 3٪ على أساس ربع سنوي وبنسبة 6٪ على أساس سنوي. وسجلت حدائق الراحة وقرية هيدرا بالإضافة إلى الوحدات الكبيرة ضمن فلل شاطئ السعديات انخفاضاً أكثر وضوحاً بنسبة 7٪ و4٪ و5٪ على التوالي. وسجلت قرية هيدرا أعلى انخفاض سنوي في مبيعات الفلل بنسبة 9٪. ورغم أنه لم يتم تسليم سوى عدد قليل من الفلل في عام 2016، إلا أنه تم تسليم حوالي 550 فيلا في العام 2017، ومن المتوقع أن يتم تسليم 250 فيلا أخرى قبل نهاية الربع الرابع من هذا العام.

وأضاف جون ستيفنز: "شهد قطاع الفلل في مدينة أبوظبي ارتفاعاً في عدد الوحدات الشاغرة، مع توجه الكثير من المستأجرين لتقليص المساحة واختيار عقارات أصغر أو أسعار أقل، فيما انتقل بعضهم إلى الشقق السكنية لتقليل حجم النفقات. وعلى الرغم من الانخفاض الطفيف في أسعار مبيعات الفلل المنجزة، إلا أن الطلب على المشاريع الرئيسية والعالية الجودة ظل قوياً وخاصة في جزيرة ياس والسعديات".

وظهرت اتجاهات مماثلة في قطاع الوحدات المكتبية على الرغم من انتعاش أسعار النفط منذ بداية العام. وتشهد معدلات إشغال المكاتب انخفاضاً مع تسليم حوالي 170,000 متر مربع من المساحات المكتبية التي تم تسليمها خلال عامي 2016 و2017.

وبهذا السياق قال جون ستيفنز: "لم تشهد معدلات إيجارات المكاتب تغيراً كبيراً خلال الربع الثالث، إلا أن المؤشرات تدل على انخفاض عدد العقود التي يتم تجديدها، ويقوم مالكو المكاتب بإعادة تصميم المساحات لتوفير وحدات أصغر بالإضافة إلى تقديم فترات إيجار مجانية للاحتفاظ بالمستأجرين الحاليين وتأمين مستأجرين جدد".

=