Thursday, 20 July 2017

Fast-tracking new investment law will stimulate Egyptian economic performance

Fast-tracking new investment law will stimulate Egyptian economic performance

JLL Q2 Cairo report says the adoption of new law will attract investment into
real estate and other sectors

Q2 has seen Egyptian hotel sector move into ‘upturn stage’

Cairo, Egypt – July 19, 2017: The Egyptian government’s approval of a new investment law will pave the way for a stimulated business environment that will improve market conditions, according to JLL’s Q2 Cairo Real Estate Market Overview.

The Egyptian government is aiming to fast-track the adoption of a new investment law in an attempt to improve the investment environment in Egypt.

“This new law should increase investor confidence, encouraging the recommencement of some projects that are currently on hold and will create new development opportunities,” says Ayman Sami, Country Head of Egypt, JLL.

The law will aim to attract investment into real estate and other sectors by removing long standing bureaucratic obstacles. Among the proposed changes are relaxations on foreign ownership, tax windows, and the easing of the current restrictions on the repatriation of capital. 

JLL’s report revealed that Q2 continued to witness the impact of the recent devaluation of the Egyptian Pound, as consumers and suppliers changed behaviour in an attempt to adjust to market conditions. 

“Most sectors of the Cairo real estate market are now approaching the final stages of decline resulting from the devaluation and the subsequent economic turbulence,” said Mr. Ayman.

The hotel sector is the only sector currently in the ‘upturn stage’ of its market cycle as the currency devaluation has made Egypt a more affordable destination for foreign visitors. Domestic tourism is also increasing, with local citizens contributing to the recovery of occupancies experienced over the past year.

Sector summary highlights – Cairo


Hot Topic
The office sector has seen reduced demand following the financial burden being transferred to occupiers on the back of the Egyptian Pound devaluation.
Al Futtaim Group Real Estate’s‘ Podium’ which comprises six buildings, has entered the pre-launch marketing phase. The project is expected to be adding 35,000 sq m of small and medium sized office space in the northern business district of the Cairo Festival City project.


Cairo’s grade A office supply remained stable at 958,000 sq m, with no new space completed in Q2.   Most of the upcoming new supply is located in New Cairo with upcoming completions in this area including 60,000 sq m of office space in Festival City’s business district along the south road 90, scheduled for delivery in Q3.


The effects of the devaluation continued to be felt in the office market throughout Q2, shifting negotiating power further in favour of occupiers.
Vacancy levels have remained stable during Q2, but are expected to increase with additional stock being added to the market later in the year.
Banks continue to be the most active occupiers, as they look to increase their coverage and market share given the improved performance of the banking sector. Oil & Gas occupiers are expected to become more active in the second half of 2017, on the back of more aggressive expansion plans.


Hot Topic

Continued confidence towards the residential market has resulted in a number of developers announcing new projects or further stages of existing projects across Cairo. This has included Palm Hills Developments, which is expanding its integrated residential community in West Cairo, and Mostakbal City (located close to the New Capital City), which has commenced site preparation and utility works  with full coverage expected by 2019.


There were no new additions to supply within gated residential communities in Q2 2017, but construction continues on previously announced projects. The majority of the 33,000 units scheduled for delivery over the next 3 years are located in New Cairo although a number of new projects have been announced in 6th of October in Q2 including Mountain View’s iCity October and Porto’s Porto October.


Sale prices have generally increased over Q2 in USD terms, as the market begins to stabilise following the sharp decline in prices in USD terms on the back of the recent devaluation of the EGP.  Residential sale prices increased around 30% in EGP terms during Q1 and this trend has continued into Q2 due to strong local and expatriate demand.


Hot Topic

An increased number of residential projects are seeking to add retail and entertainment components. As demand preferences have shifted towards integrated communities, more residents are seeking local retail, networking and entertainment facilities within close proximity of their homes in line with their fast paced lifestyles.
Badr El Din real estate has introduced ‘Mazar Mall’ which adds a total of 20,000 sq m of retail space within Sheikh Zayed City.


Following the opening of Mall of Egypt in Q1 (165,000 sq m), there were no significant additions to the retail sector in Q2, leaving the supply at 1.46 million sq m of GLA. Construction work continues on a number of major projects including Majid Al Futtaim’s Almaza City Center (103, 000 sq m).


The retail sector has been negatively affected by recent economic conditions, specifically the devaluation of the EGP and continued import restrictions. These changes have forced developers and international retailers to simultaneously reform their operations and requirements, while local retailers and value brands have seized the opportunity to expand.


Hot Topic

After several years of political turmoil and security issues, the Cairo hotel market has shown signs of recovery in the first half of the year.  This has been aided by the return of European visitors and stronger demand from domestic and regional markets as Egypt has become a more affordable destination following the devaluation of the pound. Tourism promotion campaigns initiated in 2016 in different target markets have helped promote a positive image of the country, as have the lifting of travel bans, resulting in increased visitornumbers over the first half of the year.
The Grand Egyptian Museum will open in mid-2018. The Antiquities Minister has announced this project (that will house over 100,000 artefacts spanning different pharaonic periods), as part of its strategy to promote the historic and cultural tourism sector. The Ministry has also announced plans to restore and reopen a number of museums across several governorates.


No completions took place during the second quarter of the year with the total hotel rooms stock remaining at approximately 22,500 rooms.

Stronger demand has resulted in occupancy rates growing from 60.5% last year to 67.5% YT May 2017 as Egypt has become a more competitive destination.
Demand from domestic tourists has picked up substantially in light of the reduced affordability of Egyptian citizens to travel abroad. The Ministry of Tourism continues to promote domestic travel, by supporting local investment in the hospitality and leisure developments through advertising campaigns.

Full report can be downloaded here.

التعجيل بإصدار قانون الاستثمار الجديد سيحفز أداء الاقتصاد المصري
تقرير جيه إل إل حول  أداء السوق العقارية في القاهرة الربع الثاني يشير إلى اعتماد قانون الاستثمار الجديد سيستقطب المزيد من المستثمرين للقطاع العقاري وغيره من القطاعات
قطاع الفنادق المصري يدخل "مرحلة الارتفاع" في الربع الثاني من العام
القاهرة، مصر – 19  يوليو 2017: من المنتظر أن يمهد اعتماد الحكومة المصرية لقانون الاستثمار الجديد الطريق أمام تحفيز المناخ الاستثماري وتحسين ظروف السوق، وذلك وفقاً لما ورد في التقرير الذي أصدرته شركة جيه أل أل تحت عنوان "نظرة عامة على السوق العقارية في القاهرة في الربع الثاني".
وتسعى الحكومة المصرية إلى تسريع اعتماد قانون الاستثمار الجديد في محاولة منها لتطوير وتحسين بيئة الاستثمار في مصر.
وقد علق أيمن سامي، رئيس مكتب جيه إل إل في مصر، قائلاً: "ينبغي أن يزيد القانون الجديد من ثقة المستثمرين، ويشجعهم على معاودة البدء في بعض المشاريع المتوقفة في الوقت الراهن إلى جانب خلق فرص تطوير جديدة".
ويهدف هذا القانون لجذب الاستثمارات في القطاع العقاري والقطاعات الأخرى عن طريق إقصاء بعض العقبات البيروقراطية. وتتضمن التغييرات المقترحة تسهيلات بشأن تملك غير المصريين والتسهيلات الضريبية وتخفيف القيود الحالية على تحويل رؤوس الأموال.
وقد كشف تقرير جيه إل إل عن استمرار تأثر السوق بتعويم الجنيه خلال الربع الثاني من هذا العام مع وجود تغير في سلوكيات المستهلكين في محاولة منهم لمواكبة التغير في ظروف السوق.
وعن هذا يقول أيمن: "تقترب أغلب شرائح القطاع العقاري في مصر من دورات الانخفاض النهائية الناتجة عن تعويم الجنيه وما أعقبه من اضطرابات اقتصادية".
ويعتبر قطاع الفنادق حالياً هو القطاع الوحيد الذي يمر بمرحلة ارتفاع في الدورة السوقية حيث أدى تخفيض قيمة الجنيه إلى جعل مصر وجهة سياحية منخفضة التكلفة بالنسبة للزائرين الأجانب، كما شهدت حركة السياحة الداخلية نشاطاً، فقد ساهمت السياحة الداخلية في تعافي معدلات الإشغال في الفنادق على مدار العام السابق.
ملخص بأبرز النقاط حسب القطاعات - القاهرة
المساحات الإدارية
شهد قطاع المساحات الإدارية المصري انخفاضاً في الطلب مع تحمل المستأجرين للأعباء المالية الناتجة عن انخفاض قيمة الجنيه المصري.
بدأت مجموعة الفطيم العقارية في إدخال مشروع "ذي بوديوم" في مرحلة التسويق ما قبل الطرح والذي يتألف من ستة مباني. ومن المتوقع ان يضيف المشروع 35000 متر مربع من المساحات الإدارية الصغيرة والمتوسطة في منطقة المكاتب الإدارية بالجزء الشمالي من مشروع كايرو فيستيفال سيتي.

استقر المعروض من الفئة أ من المساحات الإدارية عند 958000 متر مربع حيث لم يشهد الربع الثاني إنجاز أية مشاريع في قطاع المساحات الإدارية. وتجدر الإشارة إلى أن أغلب المشاريع الجديدة المرتقبة تقع في القاهرة الجديدة وتتضمن المشاريع المتوقع إنجازها في هذه المنطقة مساحة 60000 متر مربع في منطقة المكاتب الإدارية في كايرو فيستيفال سيتي جنوب شارع التسعين، ومن المقرر تسليم هذه المساحة في الربع الثالث من العام.
لا تزال آثار تخفيض قيمة الجنيه ملموسة في قطاع المساحات الإدارية في الربع الثاني من العام، وهو ما دفع ميزان التفاوض لصالح المستأجرين.
وقد لاحظنا استقرار معدلات الشواغر طوال الربع الثاني مع توقعات بارتفاعها مع دخول المزيد من المخزون إلى السوق في وقت لاحق من العام.
ولا تزال البنوك هي أكثر المستأجرين نشاطاً حيث تسعى جميع البنوك إلى زيادة تغطيتها وحصتها من السوق في ظل تحسن أداء قطاع البنوك. ومن المتوقع زيادة نشاط شركات النفط والغاز في النصف الثاني من العام على خلفية خطط التوسع الضخمة في هذا القطاع.
الوحدات السكنية
دفعت الثقة المستمرة في سوق الوحدات السكنية بعض شركات التطوير العقاري إلى الإعلان عن مشاريع جديدة أو مراحل جديدة لبعض المشاريع القائمة في مجموعة متنوعة من مناطق القاهرة. ومن ذلك إعلان شركة بالم هيلز للتطوير العقاري عن توسعة مجمعها السكني المتكامل في غرب القاهرة. وفيما يخص مدينة المستقبل القريبة من العاصمة الإدارية، فقد بدأت أعمال تحضير الموقع وأعمال المرافق للمراحل الخمسة المقرر  بداية إنشائها في عام 2019.
لم يشهد الربع الثاني إنجاز أية مشاريع جديدة من مشاريع المجمعات السكنية المستقلة، في حين تستمر أعمالالبناء في المشاريع التي سبق الإعلان عنها. وتقع أغلب الوحدات السكنية المقرر تنفيذها على مدار السنوات الثلاثة القادمة والبالغ عددها 33000 في القاهرة الجديدة، وإن كان هناك بعض المشاريع الجديدة التي تم الإعلان عن تنفيذها في مدينة السادس من أكتوبر بما في ذلك "أي سيتي أكتوبر" من ماونتن فيو وبورتو أكتوبر والذي تطوره عامر جروب.
زادت أسعار المبيعات المقومة بالدولار بصفة عامة في الربع الثاني مع بدء السوق في الاستقرار عقب الانخفاض الحاد في الأسعار المقومة بالدولار الأمريكي على خلفية تخفيض قيمة الجنية المصري. وقد زادت أسعار بيع الوحدات السكنية المقومة بالجنية المصري بمعدل 30% خلال الربع الأول من العام، واستمر هذا الاتجاه في الربع الثاني نتيجة الطلب القوى من قبل المصريين و المصريين بالخارج .
منافذ التجزئة
يسعى عدد متزايد من المشاريع الإسكانية إلى إضافة مساحات للتجزئة والترفيه. وفي ظل تحول تفضيلات الطلب نحو المجمعات السكنية المتكاملة، تتزايد أعداد الملاك والمستأجرين الراغبين في وجود منافذ تجزئة داخلية وأماكن للتعارف والترفيه بالقرب من منازلهم بما يتماشى مع نمط الحياة السريع الذي نعيشه.
 توسعت شركة بدر الدين للمشروعات التجارية بأحدث مشروعاتها "المزار مول" الذي أضاف 20000 متر مربع من مساحات التجزئة في مدينة الشيخ زايد.

عقب افتتاح مول مصر ( والبالغة مساحته 165000 متر مربع)في الربع الأول من العام، لم يشهد هذا الربع دخول أية مشاريع جديدة في قطاع التجزئة ليبقى إجمالي المساحة القابلة للتأجير مستقراً عند 1.46 مليون متر مربع. وفي هذه الأثناء، تستمر أعمال البناء والتشييد في عدد من المشاريع الكبرى من بينها مشروع سيتي سنتر ألماظة الذي تنفذه مجموعة ماجد الفطيم (وتبلغ مساحته 103000 متر مربع).
تأثر قطاع منافذ التجزئة سلباً بالظروف الاقتصادية التي تمر بها مصر في الفترة الأخيرة ولاسيما انخفاض قيمة الجنيه واستمرار القيود على الواردات. وقد دفعت هذه التغييرات شركات التطوير العقاري وشركات التجزئة الدولية إلى تعديل عملياتها واشتراطاتها، في حين استغل تجار التجزئة المحليين والماركات منخفضة التكلفة هذه الفرصة للتوسع.
أبرز الموضوعات
بعد عدة سنوات من الاضطرابات السياسية والشواغل الأمنية، أظهر قطاع الفنادق في العاصمة المصرية بوادر تعافي خلال النصف الأول من هذا العام. وعزز هذا التعافي عودة السائحين الأوروبيين والطلب القوي على السياحة الداخلية ومن الأسواق الإقليمية في المنطقة حيث أصبحت مصر وجهة سياحية منخفضة التكلفة عقب تخفيض قيمة الجنيه المصري. كما ساعدت حملات تنشيط السياحة التي أطلقت في عدد من الأسواق المستهدفة خلال عام 2016 على نشر صورة إيجابية عن الدولة بالتزامن مع رفع حظر السفر الذي فرضته بعض الدول، وهو ما أدى إلى زيادة عدد السائحين الذين زاروا القاهرة في النصف الأول من العام.
ومن المقرر افتتاح المتحف المصري الكبير في منتصف عام 2018. وقد أعلنت وزارة الآثار عن هذا المتحف (والذي من المقرر أن يضم ما يزيد عن 100000 قطعة أثرية من مختلف فترات التاريخ الفرعوني) في إطار استراتيجيتها للترويج لقطاع السياحة التاريخية والثقافية. كما أعلنت الوزارة أيضاً عن خططها لترميم وإعادة افتتاح عدد من المتاحف في عدد من المحافظات المختلفة.
لم يشهد هذا الربع إنجاز أية مشاريع جديدة ليبقى مخزون الغرف الفندقية مستقراً عند 22500 ألف غرفة تقريباً.
أدى تعافي الطلب إلى زيادة معدلات الإشغال من 60.5% في العام الماضي إلى 67.5% من بداية العام الحالي وحتى شهر مايو وذلك بعدما أصبحت مصر وجهة تنافسية من حيث التكلفة.
كما شهد الطلب على السياحة الداخلية زيادة كبيرة في ضوء انخفاض قدرة الأسر المصرية على السفر إلى الخارج. ولا تزال وزارة السياحة تعمل على تنشيط السياحة الداخلية عن طريق دعم الاستثمارات المحلية في قطاع الضيافة والترفيه من خلال الحملات الدعائية والإعلانية.

يمكن الاطلاع على التقرير بأكمله وتحميله من هنا