Residential sales volumes in Dubai increase by 30% in Q4 2016 says Chestertons’ latest report

• Dubai Marina records most transactions in Q4 with AED 724 million as tenants look to buy;
• Average apartment and villa sales prices dropped by 1% and 2% respectively in Q4 and 3% and 6% throughout the year;
• Average apartment and villa rents fell by 2% in Q4 and 3% and 5% respectively for the year;

According to the Q4 2016 Dubai Residential and Office report from leading international property agency Chestertons MENA, buying in the emirate is becoming a preferred option for many tenants.

The report reveals total residential transaction volumes and total value of transactions increased by 30% in Q4 2016 compared to the previous quarter. “This is a possible indication that the gap between what a seller expects to achieve and the amount that a buyer is actually willing to pay is closing still further,” said Robin Teh, Country Manager – UAE & Valuations & Advisory Director, MENA.

“The average drop in sales prices in areas such as Dubai Marina, Emirates Living and JLT have made these locations more attractive to potential homeowners who may have previously been tenants. While International City remains an attractive area for investors, Dubai Sports City provides affordable units which have grown in demand over the last couple of years.”

Dubai Marina, International City, Dubai Sports City, Emirates Living and Jumeirah Lake Towers were the top five locations in total transaction values and volumes in Q4 2016 - Dubai Marina occupies the number one spot with 416 transactions worth AED 724 million in Q4 and AED 2.9 billion in total throughout 2016.

Teh said: “Residential cash sale transactions were approximately AED 18 billion in 2016, although this was an overall drop of 25% from 2015. Records show an increase in

mortgaged purchases, which points towards more owner/occupiers buying property in Dubai.”

Apartment sales prices in the emirate in Q4 2016 fell marginally across the board by 1% on average, while year-on-year there was an average decline of up to 3%. The worst performing area was Dubailand, where the average sale price for apartments fell by as much as 4% in Q4 compared to the previous quarter, and 9% overall for the year. Average apartment prices in JVC and Remran saw no change over the quarter and a minimal 1% drop throughout the year.

Villa sales prices decreased by an average of 2% in Q4 2016 and 6% overall for the year. Villas in Al Furjan saw a marginal drop from the previous quarter, but recorded a marked 9% fall in prices through 2016; while prices in Jumeirah Park declined by 5% from Q3 and 7% year-on-year.

The price of villas in The Lakes and Arabian Ranches fell 2% over the quarter and 6% overall for the year. Only villas on Palm Jumeirah showed any signs of price increase (1%) from Q3 to Q4, while remaining stable for the year.

“Real estate prices dropped at a slower rate during 2016 as the ripple effect of global and economic uncertainty continued to impact the market in Dubai. We expect this to continue into the first half of 2017 and prices to remain flat,” said Teh.

Approximately 3,000 residential units entered the market in Q4 2016, bringing the estimated total residential supply in Dubai to 472,000.

On average, there was a 2% drop in apartment rents Q4 2016 across all areas and a 3% decline year-on-year. However, apartments in JLT and Business Bay fell by 8% over the course of the year and DIFC by 7% over the same period. Only Downtown Dubai held its rental rates from 2015.

Average villa rents in the emirate also fell - 2% from Q3 and 5% annually. JVT, Al Furjan and Arabian Ranches all saw a 5% drop in rents in Q4 compared to the third quarter, with JVT experiencing a 10% fall overall year-on-year. Rents in Jumeirah Golf Estates dropped 9% over the year.

Despite experiencing a marginal 1% drop in rents from Q3 to Q4, Palm Jumeirah was the only area to witness an overall increase in rental rates (1%).

Teh said: “Demand remains relatively stable in the rental market, with tenants having more options of locations as rents dropped in 2016. We expect the downward pressure

on rents to remain throughout the first quarter of 2017 with prevalent private and government cost-cutting measures prevailing along with employment instability in the labour market.”

Office rentals showed a slight drop in Q4 2016 compared to Q3 and, overall, fell by as much as 5% in 2016 in Business Bay, with only office properties in DIFC remaining unchanged over the year.

Teh said: “We expect the office market to remain flat in the first half of 2017.”

وفقاً لتقرير شركة "تشيسترتنس" حول واقع القطاع العقاري في دبي:

ارتفاع عدد وقيمة المعاملات العقارية في دبي بنسبة 30٪ في الربع الرابع من العام 2016

• انخفاض متوسط إيجارات الشقق بنسبة إجمالية بلغت 3% في جميع مناطق إمارة دبي خلال العام الماضي
• 2.9 مليار درهم إجمالي قيمة المعاملات العقارية في منطقة مرسى دبي خلال العام 2016
• أسعار بيع المكاتب في دبي تسجل تراجعاً بنسبة 3٪ في الربع الرابع من العام 2016

أشار تقرير القطاع العقاري في دبي خلال الربع الرابع من العام 2016 الذي أصدرته شركة "تشيسترتنس" الرائدة في مجال الخدمات العقارية إلى أن شراء العقارات أصبح خياراً مفضلاً للمستأجرين في المدينة، حيث كشف التقرير ارتفاع عدد وقيمة المعاملات العقارية بنسبة 30٪ في الربع الرابع من العام 2016 بالمقارنة مع الربع السابق.

وبهذا السياق قال روبن تيه، المدير الإقليمي في دولة الإمارات، ورئيس قسم التقييمات والاستشارات في شركة "تشيسترتنس" الشرق الأوسط: "تشير هذه البيانات إلى تقلص الفجوة بين توقعات المشترين والبائعين، وساهم انخفاض الأسعار في بعض المناطق مثل مرسى دبي وأبراج بحيرات الجميرا بزيادة جاذبيتها بالنسبة لأصحاب المنازل المحتملين الذين سبق لهما أن كانوا من المستأجرين. وما تزال منطقة إنترناشيونال سيتي نقطة جذب للمستثمرين، فيما توفر مدينة دبي الرياضية وحدات سكنية بأسعار معقولة وشهدت نمواً ملحوظاً في حجم الطلب خلال العامين الماضيين".

وذكر التقرير أن مناطق مرسى دبي ومدينة دبي الرياضية وأبراج بحيرات الجميرا وإنترناشيونال سيتي سجلت أكبر نسبة من حيث عدد وقيمة المعاملات العقارية في الربع الرابع من العام الماضي، وشهدت منطقة مرسى دبي الأداء الأفضل بواقع 416 صفقة بقيمة 724 مليون درهم في الربع الرابع وبقيمة إجمالية بلغت 2.9 مليار درهم خلال العام 2016.

وبلغت قيمة إجمالي عمليات البيع العقارية ما يقرب من 18 مليار درهم في عام 2016 بانخفاض بلغت نسبته 25٪ بالمقارنة مع العام 2015. وانخفضت أسعار مبيعات الشقق في الإمارة في الربع الرابع من العام 2016 بنسبة 1٪، فيما تم تسجيل نسبة انخفاض سنوي بنسبة 3٪.

وانخفضت أسعار الشقق السكنية في منطقة دبي لاند بنسبة تصل إلى 4٪ في الربع الرابع بالمقارنة مع الربع السابق، وبنسبة 9٪ خلال هذا العام. كما شهدت مدينة دبي الرياضية أيضاً انخفاضاً في الأسعار بنسبة 2٪ في الربع الرابع وبنسبة 8٪ خلال العام 2016. ولم تشهد الشقق السكنية في منطقتي مرسى دبي وواحة دبي للسيليكون أي تغيير في الأسعار في الربع العام، ولكن النسبة الكلية للانخفاض خلال العام 2016 بلغت 9%.

ومن ناحية أخرى انخفضت أسعار الفلل بمعدل 2٪ في الربع الرابع وبنسبة 6٪ خلال العام الماضي. وشهدت أسعار الفلل في منطقة الفرجان انخفاضاً طفيفاً بالمقارنة بالربع السابق، ولكن نسبة الانخفاض الكلي خلال العام الماضي وصلت إلى 9٪، في حين انخفضت الأسعار في جميرا بارك بنسبة 5٪ بالمقارنة مع الربع الثالث وبنسبة 7٪ على أساس سنوي.

وأضاف روبن تيه قائلاً: "واصلت أسعار العقارات في الانخفاض خلال 2016 بسبب استمرار الاقتصاد العالمي بالتأثير على السوق المحلي، ونتوقع أن يستمر الأمر بنفس الاتجاه خلال النصف الأول من 2017". وقد شهد السوق العقاري دخول 3000 وحدة سكنية جديدة خلال الربع الرابع من العام 2016 ليصبح مجموع الوحدات السكنية في دبي حوالي 472 ألف وحدة.

وبلغ متوسط انخفاض متوسط الإيجارات 2٪ في جميع مناطق إمارة دبي خلال الربع الرابع من العام 2016، وبنسبة انخفاض إجمالية بلغت 3٪ في العام الماضي على أساس سنوي. حيث انخفض متوسط إيجار الشقق بنسبة 8٪ على أساس سنوي في مناطق أبراج بحيرات الجميرا والخليج التجاري، وبنسبة 7٪ على أساس سنوي في منطقة مركز دبي المالي العالمي. فيما حافظت منطقة دبي داون تاون على معدلاتها بالمقارنة مع العام 2015.

كما انخفضت معدلات إيجار الفلل في دبي بنسبة 2% في الربع الرابع بالمقارنة مع الربع الثالث، وبنسبة 5٪ على أساس سنوي. وشهدت منطقة جميرا فيليج تريانجل انخفاضاً بنسبة 10٪ بالمقارنة مع عام 2015، فيما بلغت نسبة الانخفاض الكلية في جميرا جولف استيتز 9٪ على أساس سنوي. وتعتبر نخلة جميرا المنطقة الوحيدة التي شهدت زيادة إجمالية في معدلات الإيجار بواقع 1٪.

وسجلت أسعار بيع المكاتب تراجعاً بنسبة 3٪ في الربع الرابع من العام 2016 بالمقارنة مع الربع السابق، وبنسبة 8٪ خلال العام الماضي بالإجمال. وأظهرت معدلات إيجارات المكاتب انخفاضاً طفيفاً في الربع الرابع بالمقارنة مع الربع الثالث، وبلغت نسبة الانخفاض الكلية خلال العام الماضي 5٪ على أساس سنوي في منطقة الخليج التجاري. وحافظت منطقة مركز دبي المالي العالمي على معدلات الإيجارات دون تغيير خلال العام 2016.