Dubai sales market forecasted to bottom out by end 2016; trend towards affordable development persists with increase in single-unit buyers expected in 2017
- Government cuts to budgets expected to impact rental rates and sales transaction volumes in Abu Dhabi in H2 2016; 3% drop in rental rates recorded from Jan-June with 2% average decrease in apartment sales prices
Asteco, the Middle East’s largest full service real estate company has released a special Cityscape report on the current status of the UAE real estate market revealing a general slowdown in all emirates, but highlighting marked differences between Abu Dhabi and Dubai.
Dubai experienced a slow first six months, but for different reasons, with developers slowing the pace of project completions and handovers due to the forecasted oversupply of residential properties in the market, which prompted a slight decrease of around 2% and 1% respectively on rental rates for apartments and villas.
The cumulative effect of falling oil prices and the resulting cuts to government budgets over the last 18 months has been the catalyst for the slowdown in Abu Dhabi, where resulting job cuts in the last 6-8 months led to H1 2016 residential rental rate declines of 3% on average, with high-end units down by 4%; and a subdued sales market.
“We are seeing two unique pictures emerge for the residential sector in both emirates. What is interesting to note in Dubai is the decision of families to downsize and even send spouses and children home in an effort to save money,” said John Stevens, Managing Director, Asteco.
“We are seeing signs of this in Abu Dhabi with a migration or downsizing mainly from high-end large units, to more affordable developments; which has led to a rise in vacancy rates for larger units and which could prompt an increase in rental rates for smaller units in more desirable buildings,” added Stevens.
Dubai added 2,000 new primarily mid-level and affordable apartments and 200 villas and townhouses in H1 2016, with affordable developments such as Siraj Tower at Arjan and 400 units in Dubai Silicon Oasis; the mid-range Ajmal Sarah Tower and Dubai Sports City, Canal Residence West; and, at the top end, Palm Jumeirah’s Osaimi Apartments.
The Asteco report highlighted substantial interest in Jumeirah Village from both end users and investors with buyers recognising the potential of the community from a locational point of view in comparison to newer projects launched south of Mohamed Bin Zayed Road.
Apartment prices in most communities continued to be under pressure with an overall price reduction of 3% during H1 2016, however prices are still 64% higher than 2011. For the villa market, rates were broadly stable over the last six months with an average increase of 0.3%, with a trend towards smaller two to four-bedroom homes in communities such as Arabian Ranches, The Springs and Mudon, still prevalent.
“We expect to see further marginal declines in values over the next six months as the market looks likely to bottom out by year end with, at most, a 5% decline. This could be offset by potential increased transaction volume as lower prices unlock demand and stimulate renewed interest from single-unit buyers for soon-to-be-completed buildings.
“From a rentals perspective, demand for studio, one and affordable two-bedroom units is likely to remain strong, with a potential increase in rates in some areas as occupancy levels improve,” said Stevens.
Limited supply of new H1 released supply in Abu Dhabi helped to limit any major reduction in rental rates with just 800 apartments added including Wave Tower on Reem Island, resulting in an overall drop of 3%. This trend was replicated in the villa market, however at a reduced rate of just 1%.
Transaction levels in the capital have been largely quiet with asking rates still relatively high in comparison to other emirates (nominal 2% decline recorded) despite owners putting units back onto the market; and the ongoing lack of affordable units stymying prospective investors with limited budgets.
“We are still seeing good levels of demand for affordable products like the Al Ghadeer and Al Reef townhouses, with no decline in sales prices, which confirms the appeal, and shortage, of this kind of product in the market,” noted Stevens.
Asteco will be exhibiting at Cityscape Global in Hall 02 on stand S2A40. For more details, please visit www.asteco.com
شركة أستيكو تطلق تقريراً حول واقع القطاع العقاري في دولة الإمارات بمناسبة انعقاد معرض سيتي سكيب
- تقرير حديث يحلل سوق العقارات في الدولة خلال النصف الأول من عام 2016
- توقعات بتسجيل انخفاض أكثر في أسعار المبيعات في سوق دبي بحلول نهاية العام الحالي
- تخفيض الإنفاق الحكومي يمكن أن يؤثر على أسعار الإيجار والمبيعات أبو ظبي خلال النصف الثاني من العام 2016
- تسجيل انخفاض بنسبة 3٪ في معدلات الإيجار خلال الأشهر الستة الماضية في أبوظبي مع انخفاض بنسبة 2٪ في أسعار مبيعات الشقق
أصدرت "أستيكو" أكبر شركة للخدمات العقارية المتكاملة في منطقة الشرق الأوسط تقريراً خاصاً بمناسبة انعقاد معرض سيتي سكيب وذلك بهدف تسليط الضوء على واقع سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة وحالة التباطؤ العام في جميع أنحاء الدولة مع إبراز أوجه الاختلاف بين مدينتي أبوظبي ودبي.
وأشار التقرير إلى أن دبي قد شهدت حالة من التباطؤ في السوق العقاري خلال الأشهر الستة الأولى ولكن لأسباب مختلفة، وخاصة مع انخفاض وتيرة سرعة استكمال المشاريع وتسليمها من قبل المطورين نظراً لزيادة المعروض من العقارات السكنية في السوق، الأمر الذي تسبب بالتالي في تسجيل انخفاض طفيف بنسبة 2٪ على أسعار إيجارات الشقق السكنية و1٪ لأسعار تأجير الفلل.
كما ساهم الأثر التراكمي لانخفاض أسعار النفط وتخفيض الإنفاق الحكومي على مدى الأشهر الـ 18 الماضية في تسجيل تباطؤ أيضاً في سوق أبو ظبي، حيث أدى خفض الوظائف خلال الأشهر الماضية إلى انخفاض متوسط الإيجار السكني 3٪ في النصف الأول من العام الحالي، فيما شهدت الوحدات السكنية الراقية انخفاضاً بنسبة 4٪.
وبهذا السياق قال جون ستيفنز، المدير التنفيذي لشركة أستيكو: "إننا نشهد في الوقت الحالي مشهدين مختلفتين للقطاع السكني في إماراتي أبوظبي ودبي. وقد لاحظنا مؤخراً ظاهرة مثيرة للاهتمام في دبي تتمثل في قرار بعض العائلات بعودة بعض أفراد العائلة لموطنهم من أجل توفير بعض المال". وأضاف بالقول "كما أننا بدأنا بمشاهدة بوادر هذه الظاهرة في إمارة أبوظبي من خلال الانتقال من الوحدات السكنية الكبيرة والراقية إلى مشاريع أخرى بأسعار أقل. وهذا ما ساهم في ارتفاع معدلات الوحدات الشاغرة ما قد يؤدي إلى تسجيل زيادة في أسعار الإيجار للوحدات الصغيرة في المباني المرغوبة".
وكانت مدينة دبي قد شهدت خلال النصف الأول من هذا العام إضافة 2000 وحدة سكنية جديدة من المستوى المتوسط والمقبول ونحو 200 فيلا وتاون هاوس، وذلك فضلاً عن العديد من المشاريع الأخرى بأسعار معقولة مثل برج سراج تاور في منطقة أرجان، و400 وحدة سكنية في واحة دبي للسيليكون؛ وبرج أجمال سارة، ومشروع كانال ريزدنس ويست في مدينة دبي الرياضية، بالإضافة إلى مشروع العصيمي للشقق السكنية في نخلة جميرا.
وأبرز التقرير الذي أصدرته "أستيكو" أيضاً الاهتمام الواضح في قرية الجميرا من قبل المستخدمين النهائيين والمستثمرين والمشترين نظراً لما تتمتع بها هذه المنطقة من مواصفات وإمكانيات بالإضافة إلى موقعها المميز بالمقارنة مع المشاريع الجديدة على جنوب شارع محمد بن زايد.
وسجلت أسعار الشقق في معظم المناطق بدبي انخفاضاً بنسبة 3٪ خلال النصف الأول عام 2016، ولكنها لا تزال أعلى بنسبة 64٪ بالمقارنة مع الأسعار في عام 2011. أما بالنسبة للفلل السكنية فقد كانت المعدلات مستقرة على نطاق واسع على مدى الأشهر الستة الماضية مع زيادة يبلغ متوسطها نحو 0.3٪ مع وجود اتجاه واضح نحو المنازل الأصغر (2-4 غرف نوم) في العديد من المناطق مثل المرابع العربية والينابيع ومدن.
وأردف جون ستيفنز بالقول: "نتوقع أن نشهد المزيد من الانخفاضات الهامشية على مدى الأشهر الستة المقبلة، ومن المحتمل أن يشهد السوق انخفاضاً بنسبة 5٪ بحلول نهاية العام. ويمكن أن يشهد القطاع حالة من التوازن نظراً للتوقعات بزيادة حركة الشراء مع مساهمة الأسعر المنخفضة في تعزيز الطلب من قبل المشترين على الأبنية التي اقتربت من انتهاء أعمال الإنشاء. أما بالنسبة لسوق الإيجارات، فإنه من المتوقع أن تحافظ شقق الاستوديو والشقق بغرفة نوم واحدة وغرفتي نوم على مكانتها القوية مع احتمال زيارة الأسعار في بعض المناطق مع ارتفاع معدلات الإشغال".
وساهم العرض المحدود من الخيارات السكنية في أبوظبي خلال الأشهر الستة الأولى من العام 2016 في الحد من تسجيل انخفاض كبير في معدلات الإيجار مع تسجيل 800 وحدة سكنية جديدة فقط بما في ذلك برج ويف تاور في جزيرة الريم، مما أدى إلى تسجيل انخفاض بنسبة 3٪. وينطبق الأمر ذاته في سوق الفلل السكنية ولكن بانخفاض قدره 1٪ فقط.
واختتم ستيفنز كلامه بالقول: "لا تزال أبوظبي تشهد مستويات جيدة من الطلب على المعروض السكني بأسعار معقولة مثل منطقة الغدير والريف دون تسجيل أي انخفاض في أسعار البيع، مما يؤكد على وجود إقبال ونقص في هذا النوع من المنتجات في السوق".
ويذكر ان شركة أستيكو ستشارك في معرض سيتي سكيب جلوبال بدبي، ويمكن للراغبين زيارة جناحها S2A40 في القاعة 2.
