TASWEEK expects stability to continue through last quarter
UAE, October 07, 2015 - Despite various Q2 indicators pointing to a softer second half, the UAE’s real estate market managed to perform resiliently in Q3 2015. Prices did not go down as significantly as expected except in some cases, with local consultancies now saying that the time is right for tenants to become homeowners given how equated monthly installments are falling below the monthly rental outgo. These were among the key findings of the latest market intelligence report from TASWEEK Real Estate Development.
TASWEEK reminds prospective home buyers that it is now mandatory to shell out 25 per cent as down payment for completed properties. The requirement is not enforced for off-plan properties, though, with the payment plan still dependent on the construction progress. This trend is expected to continue with stable prices over the final quarter. The company adds that the ongoing slump in oil prices may eventually affect the overall management of various expenses and have a trickle-down effect on the domestic economy that should be watched out for.
Masood Al Awar, CEO, TASWEEK Real Estate Development and Marketing, said: “We were pleasantly surprised with how the market performed against expectations this Q3. This sets the sector up for a good year overall as it slowly prepares for a stronger and better 2016. As our report noted in Q2, diversification, favorable demographics and a sound regulatory environment will continue to protect the UAE’s property business from any harmful market shifts.”
Abu Dhabi
The capital’s residential market sustained the Q2 trend, with land lords continuing to protect rental levels via strict supply controls. Overall, Q3 prices did not change significantly in Abu Dhabi over the previous quarter.
The best annual apartment rental rates for Q3 were offered at Muroor Road, with prices of AED 57,750 (Studio), AED 68,250 (1-bedroom), AED 84,000 (2-bedroom), AED 126,000 (3-bedroom), and AED 168,000 (4-bedroom). The Al Markaziyah area also gave good rates of AED 57,750 for studio units and AED 78,750, AED 94,500, AED 136,500 and AED 189,000 for 1-, 2- 3- and 4-bedroom apartments, respectively. Average prospects at Khalidiya for studio (AED 63,000), 1-bedroom (AED 78,750), 2-bedroom (AED 99,750), 3-bedroom (AED 147,000), and 4-bedroom (AED 210,000) apartments were attractive as well.
The Al Reef community enjoyed the best annual villa rents, with 3, 4- and 5-bedroom units going for AED 130,000, AED 160,000 and AED 180,000, respectively. Al Ghadeer market prices were also enticing, with 3- and 4-bedroom villas offered at AED 150,000 and AED 170,000. “Khalifa A” also had competitive average prices for its 3- (AED 180,000), 4- (AED 220,000) and 5-(AED 250,000) bedroom apartments.
In terms of sales, the best-priced apartments per square feet were from Downtown Reef (AED 950), Al Raha Beach (AED 1,400), Marina Square (AED 1,450) and Saadiyat Beach (AED 1,450), while average villa sale prices were once again most attractive at Hydra Village (2- and 3-bedroom units for AED 1 million and AED 1.4 million), Al Reef (2-, 3-, 4- and 5-bedroom villas for AED 1.5 million, AED 2.1 million, AED 2.5 million and AED 3 million), and Al Raha Gardens (AED 2.5 million, AED 3.1 million and AED 4.5 million for 3-, 4- and 5-bedroom villas).
As for Abu Dhabi’s commercial market, demand remained more or less the same with not much business either established or closed down. The average rental price for high-end offices was at AED 2,200/sqft, while medium-quality offices fetched around AED 1,300/sqft.
Dubai
Dubai’s residential prices remained stable overall, although the Dubai Land Department reported that transaction volumes dropped by 64 per cent compared to Q1 2015. Average residential transaction prices also declined year on year by 12.7 per cent.
The median transacted apartment price stood at AED 11,560 per sq m (AED 1,074 per sq ft) for Q3, while the median transacted villa price was at AED 13,024 per sq m (AED 1,210 per sq ft). The Dubai Marina retained its leading position in the Top 10 most trafficked areas, while Downtown Dubai and the Palm Jumeirah posted the highest apartment and villa prices, respectively. Dubai Industrial City is emerging as an affordable living cluster offering close proximity to the Expo 2020 venue.
Moving forward, an additional 26,100 apartments and 2,400 villas are set for completion by 2016, while 18 off-plan residential projects launched in Q2 will add 5,000 units to the residential pipeline by 2019.
Conclusion
“While TASWEEK already foresaw a solid year for industry, Q3 figures show that the UAE’s property sector is still ripe for growth and expansion behind strong market fundamentals and high consumer confidence. Our latest market intelligence points to an even better 2015 than previously expected which will serve the industry well as it gears up for more activity on the lead up to the country’s 2020 World Expo hosting,” concluded Al Awar.
من خلال المشاريع الاقتصادية المتنوعة
القطاع العقاري في دولة الإمارات يحدث مفاجأة من حيث المرونة في الأداء والأسعار
"تسويق" تتوقع استمرار حالة الاستقرار في السوق العقاري خلال الربع الأخير
الإمارات،07 أكتوبر 2015 - على الرغم من أن مختلف مؤشرات الربع الثاني تشير إلى ليونة أكثر في السوق العقاري خلال النصف الثاني من العام، إلا أن القطاع العقاري في دولة الإمارات استطاع أن يحقق أداءاً مرناً خلال الربع الثالث من العام الجاري، فالأسعار لم تنخفض بشكل كبير كما هو متوقع إلا في بعض الحالات، في الوقت الذي تقول فيه شركات الاستشارات المحلية بأن الوقت قد حان لأن يصبح المستأجرون هم ملاك المنازل نظراً لإنخفاض الأقساط الشهرية إلى ما دون الإنفاق الإيجاري الشهري. هذه هي بعض أهم النتائج التي خلص إليها أحدث تقرير لدراسة السوق أجرته شركة "تسويق للتطوير والتسويق العقاري".
وتشير شركة "تسويق" إلى أنه بات لزاماً الآن على مشتري المنازل المحتملين دفع 25% كمقدم بالنسبة للعقارات مكتملة الإنشاء، فيما لا يتم فرض هذا المطلب بالنسبة للعقارات غير مكتملة الإنشاء. ورغم ذلك فإن خطة السداد لا تزال تعتمد على التقدم الحاصل في عملية البناء. ويتوقع أن يستمر هذا التوجه مع استقرار في الأسعار خلال الربع الأخير، كما تضيف الشركة بأن الركود المستمر في أسعار النفط ربما يؤثر في نهاية المطاف على إدارة النفقات العامة وأن يمتد أثره كذلك على الاقتصاد المحلي الذي ينبغي الاهتمام به.
وقال مسعود العور، الرئيس التنفيذي لشركة "تسويق للتطوير والتسويق العقاري": "تفاجأنا وسعدنا بأداء السوق الذي خالف التوقعات خلال الربع الثالث. وهذا ما يهيء القطاع العقاري لسنة جيدة عموماً، في الوقت الذي يستعد فيه هذا القطاع لعام أفضل وأقوى خلال 2016. وكما أشار تقريرنا للربع الثاني، فإن التنويع الاقتصادي والعوامل الديموغرافية المواتية والبيئة التنظيمية السليمة ستستمر في حماية القطاع العقاري في دولة الإمارات من أية تقلبات ضارة في السوق".
أبوظبي
حافظ سوق العقارات السكنية في العاصمة أبوظبي على اتجاه الربع الثاني، مع مواصلة المُأجرين حماية المستويات الإيجارية عبر وضع ضوابط صارمة فيما يتعلق بالعرض. وعموماً، لم تتغير أسعار الربع الثالث كثيراً في أبوظبي مقارنةً بالربع الثاني من العام الجاري.
وكانت أفضل أسعار الإيجارات السنوية للشقق خلال الربع الثالث في شارع المرور، حيث وصلت الأسعار إلى 57,750 درهم إماراتي للشقة الاستوديو، و68,250 درهم للشقة من غرفة نوم واحدة، و84,000 درهم للشقة من غرفتي نوم، و126,000 درهم للشقة من ثلاث غرف نوم، و168,000 درهم للشقة من أربع غرف نوم. كما كانت الأسعار في منطقة المركزية جيدة أيضاً، حيث وصلت إلى 57,750 درهم للشقة الاستوديو، و78,750 درهم للشقة من غرفة نوم واحدة، و94,500 درهم للشقة من غرفتي نوم، و136,500 درهم للشقة من ثلاث غرف نوم، و189,000 درهم للشقة من أربع غرف نوم. أما متوسط الأسعار في منطقة الخالدية فكان 63,000 درهم للشقة الاستوديو، و78,750 درهم للشقة من غرفة نوم واحدة، و99,750 درهم للشقة من غرفتي نوم، و147,000 درهم للشقة من ثلاث غرف نوم، و210,000 درهم للشقة من أربع غرف نوم.
وكانت أفضل الإيجارات السنوية للفلل في مجمع الريف، حيث بلغت 130,000 درهم إماراتي للفيلا من ثلاث غرف نوم، و160,000 درهم للفيلا من أربع غرف نوم، و180,000 درهم للفيلا من خمس غرف نوم. أما الأسعار في سوق الغدير فكانت جذابة أيضاً، حيث بلغت 150,000 درهم للفيلا من ثلاث غرف نوم، و170,000 درهم للفيلا من أربع غرف نوم. كما كان متوسط الأسعار تنافسياً أيضاً في منطقة "خليفة أ"، حيث بلغت 180,000 درهم إماراتي للفيلا من ثلاث غرف نوم، و220,000 درهم للفيلا من أربع غرف نوم، و250,000 درهم للفيلا من خمس غرف نوم.
وفيما يتعلق بالمبيعات فكانت أفضل الأسعار للقدم المربع للشقق في الريف داون تاون، حيث بلغت 950 درهم إماراتي، وفي شاطئ الراحة (1,400 درهم) وفي مارينا سكوير (1,450 درهم) وفي شاطئ السعديات (1,450 درهم)، في حين كان متوسط أسعار المبيعات للفلل أكثر جاذبية في قرية هيدرا (مليون درهم للفيلا بغرفتي نوم، و1.4 مليون درهم للفيلا بثلاث غرف نوم)؛ والريف (1.5 مليون درهم للفيلا بغرفتي نوم، و2.1 مليون درهم للفيلا بثلاث غرف نوم، و2.5 مليون درهم للفيلا بأربع غرف نوم، و3 مليون درهم للفيلا بخمس غرف نوم)؛ وفي حدائق الراحة (2.5 مليون درهم للفيلا بثلاث غرف نوم، و3.1 مليون درهم للفيلا بأربع غرف نوم، و4.5 مليون درهم للفيلا بخمس غرف نوم).
وبالنسبة لسوق العقارات التجارية في أبوظبي، فقد بقي الطلب على حاله، مع عدم افتتاح أو إغلاق شركات كثيرة. وبلغ متوسط إيجارات المكاتب الراقية 2,200 درهم للقدم المربع، في حين بلغت إيجارات المكاتب متوسطة الجودة حوالي 1,300 درهم للقدم.
دبي
بقيت أسعار العقارات السكنية مستقرة عموماً، على الرغم من أن دائرة الأراضي والأملاك في دبي قد أشارت إلى انخفاض بنسبة 64% في حجم الصفقات مقارنة بالربع الأول من العام الجاري. كما انخفض متوسط أسعار الصفقات السكنية بنسبة 12.7% على أساس سنوي.
وبلغ متوسط سعر الشقة 11,560 درهم إماراتي للمتر المربع (1,074 درهم للقدم المربع) خلال الربع الثالث، في حين بلغ متوسط سعر الفيلا 13,024 درهم للمتر المربع (1,210 درهم للقدم المربع). وحافظت دبي مارينا على مكانتها في صدارة مناطق المتاجرة العقارية، في حين سجلت كل من داون تاون دبي والنخلة جميرا أعلى الأسعار بالنسبة للشقق والفلل على التوالي. وتبرز مدينة دبي الصناعية كمنطقة معيشة معقولة من حيث الأسعار وتقع بالقرب من مكان إقامة معرض "إكسبو دبي 2020".
ومن المقرر إكتمال العمل في 26,100 شقة إضافية، و2,400 فيلا بحلول العام المقبل، في حين ستضيف المشاريع السكنية الـ 18 غير المكتملة والتي أطلقت في الربع الثاني، 5,000 وحدة سكنية إلى مجموعة المشاريع السكنية بحلول العام 2019.
الخلاصة
واختتم العور: "في حين أننا توقعنا سنة قوية للقطاع العقاري، تشير أرقام الربع الثالث إلى أن القطاع العقاري في دولة الإمارات لا يزال مهيئاً للنمو والتوسع مدفوعاً بأساسيات السوق القوية وثقة المستهلكين العالية. وتشير دراستنا الأخيرة حول السوق إلى وضع جيد للسوق العقاري هذا العام بخلاف ما كان متوقعاً سابقاً، الأمر الذي سيصب في صالح القطاع وهو يستعد لمزيد من النشاط قبيل موعد استضافة الدولة لمعرض "إكسبو العالمي 2020".
