- No significant change in office sector rental rates across all grades, with new supply in the pipeline
- Residential rental rates remain stable quarter on quarter
- International specification industrial production facilities remain in strong demand along with serviced warehousing developments
Manama, 12 July 2015 – The retail sector continues to witness development both in the destination and community mall segments, according to the Q2 2015 Bahrain MarketView by global property consulting firm CBRE. Following hot on the heels of established and newly completed centers, new neighbourhood retail and food and beverage offerings are now being added to the pipeline.
Galleria in Zinj, a Dadabhai project offering over 42,000 sq.m of gross leasable area, is set for completion in Q4 2015, closely followed in 2016 by the $6.5 million Wadi Al Sail project in Riffa, which has announced its collaboration with Cineco to provide a six screen cinema complex. This is in line with Seef Mall Muharraq’s strategy to bring additional services to the local community, typically offered only by destination malls in the capital. In the city, Maalem Holding’s The Courtyard located in Seef District is also due to open in Q3 2015 offering three floors of dining and retail space, noted the CBRE MarketView.
Steve Mayes, Director, Middle East Research, CBRE Bahrain, said, “The trend appears set to continue, on the back of the drive for improved local community services. First Bahrain have appointed Key Consultants as contractors to lead their $30 million planned development in Janabiya, which will also offer a courtyard style retail and food and beverage experience to customers over three floors with 48,000 sq.ft of leasable space.”
Hospitality Market
According to the CBRE report, the second quarter of 2015 has seen the busiest time of the year for the hospitality sector, with the Bahrain Formula 1 Gulf Air Grand Prix taking place in April and hotels reporting 90-100 percent occupancy over the period across all classes.
“However, with Ramadan commencing in mid-June this year, the usual challenges of the Holy Month have come early for the industry, with projections of circa 40 to 60 percent average occupancy for the month, which is an improvement on previous years according to spokespeople for the hotels sector,” commented Mayes.
“Despite reported challenges in achieving optimum occupancy levels, the momentum of new proposed developments shows no sign of abating. The Four Seasons at Bahrain Bay and ART Rotana at Amwaj Islands have already launched earlier this year. Rotana: Downtown is also due for completion this year at Bab Al Bahrain, in the heart of Manama,” further added Mayes.
According to the report, a management agreement for the Marriott chain, to operate a hotel development at the master planned Water Garden City, due for completion in 2015, was also announced which will be situated in close proximity to 180 room One and Only Royal Mirage, on the shore line.
“Reportedly Emaar Hospitality Group are also soon to introduce The Address and Vida brands to Bahrain, in association with Eagle Hills. While the Holiday Inn Express budget hotel chain was followed this year by Ibis at Sanabis, it appears that the five star brands are leading development in this sector,” stated Mayes.
Office Market
According to the CBRE report, the commercial office market remains stagnated, with limited movement quarter on quarter. While Grade A international class office developers endeavour to protect market perception by staying firm on headline rentals, new occupier take up has been limited. Established, market leading office developments that differentiate themselves with quality facilities, such as Al Moayyed Tower and WTC, are achieving comparatively high occupancies.
“Newer stock and office developments that have failed to carve out a niche, in less popular locations, are struggling to attract occupiers. While Seef District continues to be popular, the Diplomatic Area is not a choice location for many businesses, due to access and parking issues, along with central Manama,” commented Mayes.
International Grade A quoted rents continue to sit at BD7 – 8 per sq.m and in Seef District across Grade A and B BD5.5 – 7 per sq.m achieved.
Residential Market
According to the report, there has been little change quarter on quarter, in the residential rental market, in terms of rental rates and demand. Despite some increased vacancy in the north west of the island for popular expatriate residential compound areas, due to some annual employment contracts coming to a close and the end of the school year, occupancy levels in this area, along with Juffair, Seef District, Reef Island and Amwaj Islands remain strong.
“New apartment towers, opening in Amwaj Islands, have witnessed strong take up levels and established areas of the development including Al Marsa Floating City and Tala Island remain popular, further boosted by improved facilities and entertainment offerings being introduced, such as the ART Rotana hotel. Reef Island has potentially surpassed Amwaj Islands in terms of environment and convenience and is the location of choice for business executives and young professional expatriates who are looking for waterfront lifestyle, access to the CBD and main shopping destinations,” commented Mayes.
Hospitality Sector
A surge of new projects entering the hospitality market both in the luxury and mid-range segments are providing a boost to Bahrain’s economy. Although the average occupancy reported for hotels, particularly in the five star bracket is modest, the development in this area shows no sign of slowing.
“This year, The Four Seasons at the heart of Bahrain Bay and the ART Rotana at the Amwaj Islands have both opened their doors in the Kingdom, in time for the Formula One race season. Ibis Hotel Sanabis, the first of its kind budget mid-range hotel chain to open in Bahrain has also entered the scene taking advantage of the limited offerings in Bahrain for reasonable, affordable accommodation that meets international standards,” stated Mayes.
Light warehousing/industrial
According to the report, demand for high specification industrial and storage facilities is driving development in this sector. Purpose built facilities, which provide better provisioned units and services which add value to occupiers operations and reduce capital expenditure are raising the bar for this sector.
Investment Gateway-Bahrain by Manara Developments; a master planned project located in Hidd will offer light industrial, commercial showroom and low rise office buildings with ground floor retail with opportunity for non-Bahraini entities to purchase and encouraging FDI to the Kingdom. The project is set for completion in early 2016 and a majority of the plots offered for sale are reportedly already sold.
Mazaya Holdings announced the completion of Mazaya Logistics Project at Bahrain Investment Wharf in Hidd, with a plot area of 27,605 sq.m; a multi purpose facility with flexible offering to suit various business requirements from 250 sq.m to 15,250 sq.m modular units.
التنمية مستمرة في قطاعي التجزئة والضيافة، مدعومةً بزيادة الثقة في المشاريع الجديدة
- لم يطرأ أي تغيير مهم على معدلات إيجار قطاع المكاتب في جميع الدرجات، مع ترقّب عروض جديدة.
- معدلات إيجارات العقارات السكنية تبقى مستقرة على أساس ربعي.
- المنشآت الصناعية ذات المواصفات العالمية تحافظ على قوتها إلى جانب مشاريع التطوير المخدّمة والمخصصة للتخزين.
المنامة، 12 يوليو 2015: لا يزال قطاع التجزئة زاخراً بمشاريع تطوير في كل من فئتي الوجهات السياحية والمجمّعات التجارية. وفي أعقاب استكمال المراكز الجديدة التي بدأت باستقطاب العديد من العملاء، ظهرت الآن مخططات لإضافة مزيد من العروض التجارية والمطاعم والمقاهي، وذلك بحسب تقرير جديد نشرته شركة الاستشارات العقارية العالمية "سي بي آر إي".
ومن المرتقب استكمال ’جاليريا‘ في منطقة الزنج، وهو أحد مشاريع ’داداباي‘ التي توفر أكثر من 42000 متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير، في الربع الأخير من عام 2015، يعقبه في عام 2016 استكمال مشروع ’وادي السيل‘ بتكلفة 6.5 مليون دولار أمريكي في الرفاع، التي أعلنت عن تعاونها مع ’سينيكو‘ لتوفير مجمّع للسينما يتضمن ست شاشات عرض، بالتوازي مع استراتيجية سيف مول المحرّق لجلب خدمات إضافية للمجتمع المحلي، والتي عادة ما يقتصر تقديمها على المراكز التجارية المرموقة في العاصمة.
إلى ذلك قال ستيف مايز، مدير بحوث الشرق الأوسط في سي بي آر إي البحرين: "من المتوقع أن يستمر هذا التوجه، على خلفية السعي لتحسين الخدمات المجتمعية المحلية. وقد أعلنت ’البحرين الأولى‘ عن تعيين مقاولين ومستشارين بارزين لتنفيذ مشروعها الجديد في منطقة الجنبية بتكلفة 30 مليون دولار أمريكي، والذي سيوفر للعملاء تجربة رفيعة المستوى من المتاجر والمطاعم والمقاهي على امتداد ثلاثة طوابق مع 48000 قدم مربع من المساحة القابلة للتأجير."
قطاع الضيافة
كان الربع الثاني من عام 2015 الفترة الأكثر ازدحاماً في العام لقطاع الضيافة، مع انطلاق جائزة البحرين الكبرى لطيران الخليج في أبريل. وسجلت الفنادق نسب إشغال بنسب تراوحت بين 90%-100% خلال هذه الفترة في جميع الفئات.
وقال مايز: "مع بداية شهر رمضان المبارك في منتصف يونيو هذا العام، جاءت التحديات الاعتيادية للشهر الفضيل مبكرةً على القطاع، مع توقعات بمعدلات إشغال تتراوح بين 40%-60% طوال الشهر، والذي يعد تحسناً عن السنوات السابقة وفقاً للمتحدثين عن قطاع الفنادق."
وأضاف: "بالرغم من ذلك، لا تظهر أي مؤشرات على تراجع التحديات التي تم الإبلاغ عنها في تحقيق مستويات إشغال مثلى، وزخم مشاريع التطوير الجديدة. وبالفعل، تم إطلاق فندق ’فور سيزونز‘ في خليج البحرين و’إيه آر تي روتانا‘ في جزر أمواج في وقت سابق من هذا العام. ونحن بصدد استكمال فندق آخر هذا العام من علامة ’روتانا‘ تحت اسم ’داون تاون‘ في باب البحرين بقلب العاصمة المنامة."
ويتوقع التقرير وضع اللمسات الأخيرة على اتفاق تقوم فنادق ’ماريوت‘ بموجبه بإدارة مشروع تطوير فندقي في المشروع الرئيسي الكبير ’ووتر جاردن سيتي‘، ومن المتوقع استكماله في عام 2015، وسيقع على مقربة من فندق ’رويال ميراج‘ الفريد من نوعه والذي يتضمن 180 غرفة فاخرة، على الخط الشاطئي وعلى مقربة من فندق ’ريتز كارلتون‘.
وأشارت التقارير إلى أن مجموعة إعمار للضيافة تعتزم طرح علامات ’العنوان‘ و’فيدا‘ في البحرين بالتعاون مع ’إيجل هيلز‘.في حين أعقب سلسلة فنادق ’هوليداي إن إكسبرس‘ هذا العام ’آيبس‘ في منطقة السنابس، ويبدو أن العلامات من فئة الخمس نجوم تقود مشاريع التطوير في هذا القطاع.
سوق المكاتب
لا يزال قطاع المكاتب في البحرين يشهد حالةً من الرّكود مع حركةٍ محدودة على أساس فصلي. وفيما يسعى مطورو المكاتب الدولية من الفئة الأولى لحماية توقعات السوق عبر الثبات على الإيجارات العالية، تبقى نسبة الشاغلين الجدد محدودة. وتحقق مشاريع التطوير المكتبية القائمة والرائدة في السوق نسب إشغالٍ مرتفعة نسبياً، والتي تمتاز عن غيرها بمنشآتٍ عالية النوعية مثل ’برج المؤيد‘ و’المركز التجاري العالمي‘.
وذكر مايز: "في المواقع الأقل شعبية، تسعى مزيد من المساحات المتاحة ومشاريع التطوير المكتبية الجديدة التي فشلت في تحقيق التميز إلى استقطاب الشاغلين. وفيما تعزز ضاحية السيف مكانتها الشعبية، لا تعتبر المنطقة الدبلوماسية موقعاً مفضلاً للعديد من الشركات نظراً لمسائل متعلقة بالوصول ومواقف السيارات، إلى جانب منطقة الأعمال المركزية في المنامة."
ولا زالت قيمة أسعار إيجارات المشاريع الدولية من الدرجة الأولى بين 7-8 دينار بحريني لكل متر مربع وفي الدرجتين الأولى والثانية ضمن ضاحية السيف بين 5.5-7 دينار بحريني لكل متر مربع.
سوق التأجير السكني
طرأت تغييرات طفيفة على أساس ربعي، في سوق تأجير العقارات السكنية، من حيث معدلات الإيجار والطلب. وعلى الرغم من بعض الزيادة التي شهدتها نسبة الإشغال في شمال غرب الجزيرة على المجمّعات السكنية الشعبية للمغتربين، بسبب انتهاء مدة عدد من عقود التوظيف السنوية، ونهاية العام الدراسي، حافظت مستويات الإشغال في هذه المنطقة، إلى جانب منطقة الجفير، وضاحية السيف، وجزيرة ريف وجزر أمواج على قوتها.
وعلق مايز قائلا: "شهدت أبراج سكنية جديدة تم افتتاحها في جزر أمواج مستويات إقبال مرتفعة؛ وحافظت المساحات القائمة من مشروع التطوير ’مدينة المرسى العائمة‘ وجزيرة تالا على شعبيتها وتم تعزيز ذلك عبر منشآت محسّنة وطرح عروض ترفيهية مثل فندق ’إيه آر تي روتانا‘. وتفوقت جزيرة الريف عملياً على جزر أمواج من حيث البيئة والراحة وتعتبر الموقع المفضل للمسؤولين التنفيذيين في الشركات والمغتربين من رجال الأعمال الشباب الذين يبحثون عن العيش بالقرب من واجهة مائية، والوصول إلى منطقة الأعمال المركزية وأبرز وجهات التسوق."
المشاريع المتخصصة في مجال التخزين والصناعة
يقود الطلب على المنشآت الصناعية والمخصصة للتخزين ذات المواصفات العالية عملية التنمية في هذا القطاع. وتلعب المنشآت المبنية وفق اختصاص معيّن، والتي تتيح وحدات وخدمات قيّمة إلى عمليات الشاغلين وتخفض النفقات الرأسمالية، دوراً في رفع مستوى هذا القطاع.
ويعتبر ’بوابة الاستثمار - البحرين‘ التابع لـشركة ’منارة للتطوير العقاري‘، مشروعاً كبيراً يقع في في منطقة الحد؛ وسيوفر منشآت متخصصة بالمشاريع الصناعية، وصالة عرض تجارية، ومبانٍ مكتبية منخفضة الارتفاع مع طابق أرضي تجاري، وإتاحة الفرصة للشركات غير الوطنية بإجراء عمليات شراء وتشجيع الاستثمار الأجنبي المباشر في المملكة. ومن المقرر انتهاء المشروع في مطلع عام 2016، وتم بيع أغلبية المخططات المعروضة.
وأعلنت شركة ’مزايا القابضة‘ عن استكمال مشروع ’مزايا لوجيستكس‘ في مرسى البحرين للاستثمار بمنطقة الحد، على امتداد مساحة 27605 متر مربع؛ وهو منشأة متعددة الاستعمالات مع عروض مرنة تلائم مختلف متطلبات الشركات من الوحدات النموذجية بمساحات تتراوح بين 250 متر مربع إلى 15250 متر مربع.
