Highlights of latest northern Emirates Asteco report include;
- Changes to Sharjah real estate legislation drives new interest
- Fujairah addresses affordable and upscale supply with targeted residential developments supported by demand from port and free zone tenants
- Apartment rents record negligible change with minimal movement across Ajman, Sharjah and Ras Al Khaimah
Changes to residential property ownership laws in the Northern Emirate of Sharjah has prompted new interest in the development of affordable expatriate-focused accommodation, according to the latest Asteco market report.
In its UAE Property Review – Q1 2015 Report – the Middle East’s largest full service real estate company noted that with the February 2015 announcement of the Al Rayyan mixed-use project - the first development available on a 100-year leasehold basis for all nationalities – the emirate is moving into a new phase of market development.
“This project, which will offer 504 high quality apartments with two-bedroom units priced at around AED1 million, presents new opportunities for expatriate investors looking for an entry point into the market but for whom affordability is key, and location close to the Dubai border is important,” said John Stevens, Managing Director, Asteco.
Located in the busy Al Nahda area, close to the Dubai border, the development will also feature an office tower and mall, and is due for handover in Q2 2016.
“However, despite this groundbreaking move, we haven’t as yet seen comparable levels of transaction activity to match the number of enquiries as there is still some price point sensitivity,” added Stevens.
Elsewhere in the Northern Emirates, Fujairah is also witnessing something of a real estate renaissance in Q1 with strong leasing demand for apartments.
“The government of Fujairah has made significant investment into infrastructure improvements, such as at its Fujairah Port and Free Zone, to drive economic activity, and this has resulted in increased demand which has prompted considerable real estate development,” noted Stevens.
Ras Al Khaimah similarly witnessed good levels of residential leasing demand largely driven by local economic activity from its ports and free zones.
Development activity in Fujairah has been most evident in the northern district of Shariya, with sizeable development of studio, one and two-bedroom units. These units rent from AED 20,000 for a studio up to AED 38,000 for a two-bedroom unit and appeal to the affordable segments of the market.
A further 250 apartments are scheduled for completion by the end of this year with a similar volume of new units in the pipeline for 2016.
“At the higher end of the residential spectrum, only limited developments are available in Fujairah, including the upscale Al Jaber Tower and Al Rostamani Tower; both of which have positioned themselves as the best addresses in Fujairah over the last few years, with close to full occupancies,” added Stevens.
The two towers offer large apartments, some with sea views, and extensive facilities including swimming pool, gym, squash courts and underground parking, and are commanding average annual rents upwards of AED 60,000 and AED 85,000 respectively for a two and three-bedroom unit.
Despite legislative changes and development activity, overall, the number of sales transactions in Q1 remained low, especially in Ras Al Khaimah, despite improvement in sales prices over the last few years.
Popular developments include the US$2 billion, 25 million-square-foot master-planned Tilal City project, situated close to the Al Dhaid interchange and Sharjah’s outlying communities.
Launched in Q4 2014, the project offers plots of land for development and has attracted considerable interest from both developers and end users looking to construct their own villas. Asteco reports that villa plots have virtually sold out due to a low entry land price of AED 30 per square foot.
In Ras Al Khaimah, villas within the Mina Al Arab and Al Hamra communities continued to be popular with expatriate buyers due to their value for money positioning.
Mirroring the situation in Q4 2014, rental rates remained stable in Q1 2015 although marginal declines were recorded in Ajman and Sharjah as rental rates in neighboring Dubai continued to settle, effectively reducing any tenant migration.
Preferred areas in Sharjah remained unchanged with the Corniche, Al Nahda, Majaz and Abu Shagara districts continuing to see high occupancy levels in better quality buildings. These four districts recorded negligible respective quarter-on-quarter movement at between -1% to zero percent.
A one-bedroom apartment on the Corniche currently rents for up to AED 50,000 with a two-bedroom reaching up to AED 80,000. In Abu Shagara, one-beds command up to AED 38,000 with two-bed units available for up to AED 48,000.
Sharjah’s commercial sector remained stagnant with little or no transactions versus Q4 2014 performance despite small increase in demand from businesses looking to set up in the city, with office space on the Corniche, along Mina Road and in Al Wahda, being the most sought after locations.
For more details, please visit www.asteco.com
A copy of the full Asteco UAE Property Review – Q1 2015 Report -
استقرار القطاع العقاري في الامارات الشمالية في الربع الأول من العام
قالت أستيكو، احدى أبرز شركات الخدمات والاستشارات العقارية في المنطقة ومقرها دبي، في أحدث تقرير لها حول أداء العقارات في الامارات الشمالية للربع الأول من عام 2015، أن السوق العقاري يشهد اهتماماَ متزايداَ بعد القوانين العقارية الجديدة التي أصدرتها امارة الشارقة.
و تبعاَ للقوانين الجديدة، أطلقت شركة الريان، حدى شركات التطوير العقاري المرموقة في الدولة و الخليج العربي، مرحلة جديدة في تطوير قطاع العقار بمشروع متعدد الاستخدامات لتتيح لجميع الجنسيات التملك على أساس التأجير لمدة 100 عام.
وقال جون ستيفنز، العضو المنتدب لشركة استيكو: "يوفر المشروع 504 شقة بتشطيبات عالية، و يصل سعر شقة بغرفتي نوم حوالي مليون درهم، مما يتيح فرصة جديدة للمستثمرين الأجانب الذي يرغبون بدخول السوق بتكلفة متوسطة، و على الرغم من تميز المشروع فأنه ما يزال هناك حذر في اتمام الصفقات بسبب حساسية الأسعار ".
و يقع المشروع في منطقة النهدة القريبة من دبي، و سوف يضم مبنى متعدد الاستخدامات حيث يضم مول و مكاتب و شقق سكنية، و من المتوقع الانتهاء منه في الربع الثاني من عام 2016.
و أظهر التقرير بأن امارة الفجيرة شهدت نهضة عقارية خلال الربع الأول للعام، و زيادة قوية في تأجير الشقق السكنية.
و أضاف ستيفنز:" أدت حركة الاستثمارات الكبيرة التي قامت بها حكومة الفجيرة في تحسين البنية التحتية في ميناء الفجيرة و المنطقة الحرة، الى دفع النشاط الاقتصادي في الامارة، مما أدى الى زيادة الطلب على القطاع العقاري".
و يظهر النشاط العقاري في الفجيرة تحديدا في حي الشريعة الشمالي، و الذي يشهد عدد من المشاريع الكبيرة المكونة من وحدات الاستوديو و غرفتي نوم ، و تبدأ تأجير هذه الوحدات من 20 الف درهم لتصل الى 38 ألف درهم، و من المقرر أن يتم الانتهاء من 250 شقة سكنية في نهاية العام الجاري، كما تضم المدينة مشاريع مماثلة خلال العام القادم.
و أضاف ستيفنز:" من ناحية العقارات الفخمة، تشهد الفجيرة محدودية في هذه الفئة من المشاريع، حيث ما زال برج الجابر و برج الرستماني يتموضعان على قمة الأبراج السكنية الفخمة في الفجيرة خلال السنوات القليلة الماضية، و تصل نسبة الاشغال بهما الى الكاملة".
و يوفر البرجين شقق بمساحات كبيرة توفر بعضها اطلالة على البحر، و مرافق واسعة تشمل حوض سباحة و صالة ألعاب رياضية و ملاعب سكواتش، و يبلغ سعر الايجار السنوي ما بين 60 ألف الى 80 درهم.
كما تشهد امارة رأس الخيمة أيضاَ مستويات جيدة من العرض و الطلب على تأجير الشقق السكنية، مدفوعة بالنشاط الاقتصادي في الامارة المتمثل في موانئ الامارة و المناطق الحرة التابعة لها.
و يظهر التقرير بأنه على الرغم من التشريعات الجديدة و عمليات التطوير النشطة، ما زال عدد معاملات البيع في الربع الأول في رأس الخيمة منخفضاَ، على الرغم من تحسن أسعار البيع على مدى السنوات القليلة الماضية.
و من المشاريع التي تلقى اقبالا في الامارة، مشروع تلال بتكلفة 2 مليار دولار و يمتد على مساحة 25 مليون قدم مربع في موقع متوسط لتقاطع الذيد و الشارقة.
و بدأ العمل في المشروع في الربع الأخير من عام 2014، و يوفر قطع أراضي لأغراض التنمية من قبل المطورين و المستثمرين، لبناء الفلل الخاصة، و بلغ سعر البيع حسب تقرير أستيكو، 30 درهماَ للقدم المربع الواحد، فيما واصلت مشاريع الفلل في ميناء العرب و الحمرا، جذبها للمستثمرين الأجانب، نظراَ لقيمتها الجيدة مقابل الجودة.
و بقيت أسعار الايجارات في عجمان متساوية مع الربع الأخير لعام 2014، على الرغم من تسجيل انخفاضاَ هامشياَ في الاسعار، بسبب استقرار أسعار الايجار في دبي مما حد في الهجرة من دبي الى عجمان و الشارقة.
و استمرت مناطق الكورنيش و النهدة بالاضافة الى المجاز و أبو شغارة، لتكون الأكثر اقبالاَ، و سجلت حركات في قاربت ما بين انخفاض الأسعار بنسبة 1 في المائة لتصل صفر في المائة.
و تتراوح أسعار ايجار شقة بغرفة نوم واحدة في منطقة الكورنيش بـ 50 ألف درهماَ الى تصل الى 80 درهماَ لشقة مكونة من غرفتي نوم، و تتراوح الأسعار في أبو شغارة ما بين 38 ألف درهما لشقة غرفة نوم واحدة لتصل الى 48 الف درهماَ لغرفتي نوم.
و حافظ القطاع التجاري في الشارقة على المعاملات الضئيلة مقابل الأداء للربع الاخير من عام 2014، على الرغم من الزيادة الطفيفة في الطلب من قبل الشركات، و زيادة الطلب على المساحات المكتبية على الكورنيش الى جانب الميناء و شارع الوحدة.
