- New mall developments entering the market and further community malls in the pipeline
- Prime office rents across the CBD remain stable
- Residential rental rates remain stable with increasing demand witnessed in popular expatriate areas
Manama, 26 April 2015 – The retail sector continues to thrive with newly delivered and upcoming developments announced in the past year, including destination malls such as The Avenues opposite to the Bahrain Bay on Manama Corniche and Seef Mall Muharraq which opened in the first quarter of this year, according to the Q1 2015 Bahrain MarketView by global property consulting firm CBRE.
Projects set for delivery later this year include The Courtyard in Seef District and Galleria in Zinj, a Dadabhai project, located on the Sheikh Isa bin Salman Highway offering over 40,000 sq/m of gross leasable area.
Steve Mayes, Director, Middle East Research, CBRE Bahrain, said, “Despite Bahrain being a small market geographically, demographics and traffic congestion has provided an opportunity for local retail centers and malls to flourish.”
“Retail occupiers including large international groups are now considering the community segment as an important part of their strategy for the Kingdom, outside of the obvious destination locations, such as City Centre and Seef Mall.”
Office Market
According to the CBRE report, the commercial office market has become fragmented with landlords who have been able to adapt to current market demands, performing better than those who have continued with traditional approaches to leasing space.
“The current surplus stock of commercial office space in and around the CBD and further developments in the pipeline has led to a market that firmly favours tenants. There is a clear divide between landlords who have formulated or realigned their offerings to better meet tenant’s requirements,” added Mayes.
Landlords proposing flexibility in their offering, providing smaller, partitioned units as well as traditional space are faring better in terms of occupancy rates and income in this climate, noted the report.
“For Grade A market leading properties, headline rents remain largely unchanged. Grade B and out of town office vacancy rates also continue to gradually increase as businesses take advantage of the opportunity to relocate and lease in premium buildings, with a greater number offering flexible solutions, incentives and fitted sub 150 sq/m units,” stated Mayes.
Residential Market
According to the report, Bahrain’s residential market has remained buoyant during the first quarter of 2015, albeit without actually recording further rental growth. However, demand continues to be strong with newly completed residential buildings across the capital, and particularly in popular expatriate areas such as Juffair and Seef, achieving high occupancy within relatively short time frames.
“These locations achieved high occupancy within relatively short time frames. Notable success stories include the 4th tower of Dar Al Salam Port, a Bin Faqeeh development, at Reef Island, which was completed this quarter and is currently sitting at approximately seventy five percent occupancy, with a mix of investors occupying the apartments as end users and rental tenants,” mentioned Mayes.
“Spring Hills, Juffair, part of the Royal Ambassador property portfolio, also opened to tenants this year and has already achieved approximately eighty percent occupancy,” further commented Mayes.
Hospitality Sector
A surge of new projects entering the hospitality market both in the luxury and mid-range segments are providing a boost to Bahrain’s economy. Although the average occupancy reported for hotels, particularly in the five star bracket is modest, the development in this area shows no sign of slowing.
“This year, The Four Seasons at the heart of Bahrain Bay and the ART Rotana at the Amwaj Islands have both opened their doors in the Kingdom, in time for the Formula One race season. Ibis Hotel Sanabis, the first of its kind budget mid-range hotel chain to open in Bahrain has also entered the scene taking advantage of the limited offerings in Bahrain for reasonable, affordable accommodation that meets international standards,” stated Mayes.
Light warehousing/industrial
According to the CBRE report, a number of noteworthy deals are set to be signed in the light warehousing/industrial sector imminently and new storage and light industrial facilities are poised to enter the market place. This includes Investment Gateway-Bahrain by Manara Developments; a master planned project located in Hidd which will offer light industrial, commercial showroom and low rise office buildings with ground floor retail.
“Investment Gateway-Bahrain provides opportunities to non-Bahraini companies to purchase industrial and commercial plots encouraging FDI within the Kingdom. Initial infrastructure work for the project is set for completion in early 2016 and a majority proportion of plots offered for sale are reportedly sold,” added Mayes.
Pioneering projects including the Bahrain International Investment Park (BIIP) and Bahrain Investment Wharf (BIW) along with Bahrain Logistics Zone (BLZ,) all located in Hidd, continue to experience high demand for leasing of industrial and warehouse units from international occupiers, bringing significant investment into the Kingdom, noted the report.
قطاع التجزئة في البحرين يستمر في تسجيل أداء قوي مع تحسن الثقة بالسوق
- دخول مجمعات تجارية رئيسية إلى السوق واستمرار العمل على المزيد من المراكز المجتمعية
- بقاء إيجارات المكاتب التجارية في المنطقة التجارية الرئيسية من دون تغيير
- أسعار الإيجارات السكنية لا تزال مستقرة مع نزايد الطلب على المناطق التي تحظى بشعبية بين المغتربين
المنامة، 26 أبريل 2015: لا يزال قطاع التجزئة في البحرين مزدهراً مع تسليم مراكز تسوق جديدة بما في ذلك مجمع "ذا أفنيوز" المطل على خليج البحرين، ومجمع "سيف المحرق" الذي افتتح في الربع الأول من هذا العام. وذلك بحسب تقرير "نظرة على سوق البحرين" للربع الأول من العام والذي أصدرته شركة الاستشارات العقارية العالمية "سي بي آر إي".
ومن المرتقب تسليم مشاريع أخرى قيد الإنشاء هذا العام، تشمل "ذا كورتيارد" في السيف، و "جاليريا" في منطقة الزنج، وهو مشروع لـ "داداباي" على شارع الشيخ عيسى بن سلمان وسيقدم قرابة 40,000 متر مربع من المساحات المتاحة للتأجير.
في هذا السياق قال ستيف مايز، مدير أبحاث الشرق الأوسط في "سي بي آر إي" البحرين: "على الرغم من كون البحرين سوقاً صغيرة جغرافياً، إلا أن التركيبة السكانية والازدحام المروري يقدمان فرصاً كبيرة لمراكز التسوق والتجزئة المحلية وكذلك منافذ بيع المأكولات والمشروبات."
وأضاف: "يدرس تجار التجزئة بمن فيهم الشركات العالمية الكبرى أهمية شريحة المراكز المجتمعية باعتبارها جزءا هاما من استراتيجية المملكة، وذلك للتوسع خارج مراكز الوجهات الرئيسية مثل سيتي سنتر ومجمع السيف."
سوق المكاتب
وفقاً لتقرير "سي بي آر إي"، أصبح سوق المكاتب التجارية مجزءاً مع تَمكن المُلاك من التكيف مع متطلبات السوق الحالية لتحقيق أداء أفضل مقارنة بأولئك الذين يواصلون تطبيق الأساليب التقليدية لتأجير المساحات.
وأضاف مايز: "أدى فائض معروض المكاتب الحالي داخل وحول المناطق التجارية الرئيسية إضافة إلى كم المشاريع قيد الإنشاء إلى ترجيح كفة السوق لصالح المستأجرين. وهناك اتجاه واضح بين المُلاك لإعادة صياغة عروضهم من أجل تلبية متطلبات المستأجر بشكل أفضل."
ولاحظ التقرير أن المُلاك الذين يدخلون المرونة إلى معروضهم، إضافة إلى طرح وحدات أصغر أو مقسمة إلى جانب المساحات التقليدية يحققون أداءً أفضل من حيث معدلات الإشغال والدخل في هذا المناخ.
ليقول مايز "بالنسبة للعقارات من الفئة الاولى، لا تزال الإيجارات الرئيسية دون تغيير يُذكر. أما العقارات الثانوية خارج المدينة فتشهد ارتفاعا تدريجيا في معدلات الشواغر مع انتهاز الشركات لفرص الانتقال إلى المباني الأفضل التي تقدم حلولاً مرنة وحوافز وتقسيمات لمساحات مجهزة تقل عن 150 متر مربع."
السوق السكنية
بحسب التقرير، بقي سوق البحرين السكني مزدهراً خلال الربع الأول من عام 2015 رغم عدم تسجيل أي زيادات إضافية في معدل الإيجار. واستمر الطلب القوي على المباني السكنية المنجزة حديثا في المناطق التي تحظى بشعبية بين المغتربين في العاصمة بما في ذلك الجفير والسيف.
في هذا الصدد قال مايز: "حققت هذه المواقع نسب إشغال عالية وضمن أطر زمنية قصيرة نسبياً. وتشمل قصص النجاح البارزة البرج الرابع في ميناء دار السلام، الذي هو مشروع لـ "بن فقيه" في جزيرة الريف، والذي اكتملت أعمال بنائه في هذا الربع وهو الآن يتمتع بنسبة إشغال تقارب 75%، مع مزيج من الشاغلين تضم المُلاك والمستأجرين."
"أما سبرينغ هيلز الجفير، الذي هو جزء من محفظة "رويال أمباسادور العقارية"، فقد طرحت على المستأجرين أيضا هذا العام وتتمتع حاليا ينسبة إشغال بلغت 80% تقريبا."
قطاع الضيافة
قدمت موجة من المشاريع الجديدة الداخلة إلى سوق الضيافة الفخمة والمتوسطة دفعة قوية لاقتصاد البحرين. وعلى الرغم من تواضع متوسط إشغال الفنادق، وخاصة من فئة الخمس نجوم، إلا أن تطوير هذا المجال لا يظهر أي علامات للتباطؤ.
وقال مايز: "افتتحت كل من "فور سيزونز" في قلب خليج البحرين و "آرت روتانا" في جزر أمواج أبوابها هذا العام في المملكة، وأتت في الوقت المناسب لموسم سباقات الفورمولا واحد. كما دخل فندق "ايبيس السنابس" وهو الأول من هذه السلسلة المتوسطة الفئة في البحرين أيضا للساحة للاستفادة من محدودية الأماكن المراعية للميزانية في المملكة ممن تلبي المعايير الدولية."
المستودعات / القطاع الصناعي الخفيف
وفقا للتقرير الصادر من "سي بي آر إي" سيتم التوقيع قريباً على عدد من الصفقات الكبيرة في مجال التخزين / القطاع الصناعي، وتستعد منشآت صناعية ومخازن جديدة لدخول السوق. وهذا يشمل مشروع "بوابة الاستثمار-البحرين" من شركة "منارة" للتطوير، والذي هو مشروع رئيسي يقع في منطقة الحد ويقدم مباني صناعية خفيفة وصالات العرض التجاري ومباني منخفضة الارتفاع مع طوابق أرضية لمنافذ التجزئة.
واختتم مايز حديثه قائلاً: "مشروع بوابة الاستثمار يوفر فرصاً للشركات غير البحرينية لشراء أراضٍ صناعية وتجارية بهدف تشجيع الاستثمار الأجنبي المباشر في المملكة. ومن المقرر الانتهاء من أعمال البنية التحتية الرئيسية للمشروع أوائل عام 2016 وتم بالفعل بيع معظم الوحدات المعروضة في زمن قياسي."
ومن المشاريع الرائدة الأخرى مشروع منطقة البحرين العالمية للاستثمار، ومرسى البحرين للاستثمار، إضافة إلى منطقة البحرين اللوجستية، والواقعة جميعها في منطقة الحد، وهي لا تزال تستقطب طلبا مرتفعا على تأجير الوحدات الصناعية والمستودعات من الشاغلين الدوليين لجلب استثمارات كبيرة إلى المملكة.
