- Residential rentals increased by around 2% from the previous quarter and 12% over the past year
Dubai, 20 April, 2015 – Despite the emergence of more challenging market conditions, Abu Dhabi prime office rents have seen a slight increase rising by around 3%, according to the Q1 2015 Abu Dhabi MarketView by global real estate consultancy firm CBRE.
Mat Green, Head of Research & Consultancy UAE, CBRE Middle East, said, “Whilst we have seen a slight increase in office rentals, Abu Dhabi’s commercial sector has stagnated with limited new demand emerging amidst a period of low oil pricing and uncertain economic conditions both regionally and globally.”
According to the report, this is the first quarterly increase that has been recorded since Q1 2014. Average prime office rentals are recorded at AED1,900/m2 and typically range between AED 1,600 – 2,200/m2 for CAT A and AED 1,350 – 2,100/m2 for Shell & Core accommodation.
“Despite the limited availability of Grade A office accommodation, average prime rentals are expected to remain broadly stable in the coming quarters, as weak occupier demand limits short term growth potential. However, as premium office towers start to near full occupation we can expect to see rentals rise further,” further commented Green.
According to the CBRE report, during the first quarter residential rentals increased by around 2%, marginally down on fourth quarter performance when rates increased by 3%. Over the past year, average rental growth has been relatively consistent, ranging between 2% and 3% for each of the past four quarters. This preceded an initial spike in rentals during the latter stage of Q4 2013 immediately after the removal of the rent cap.
“Whilst the timing is still to be confirmed, it is widely expected that a new rental matrix will be introduced in Abu Dhabi to replace the old rental cap system. Following a 12% increase in residential rentals during the past year, many residents in the capital are becoming increasingly concerned over the escalating cost of living, particularly as utility rates are also on the rise,” added Green.
According to the report, overall residential leasing demand has remained strong during the quarter, with the highest demand recorded for 2-bedroom units. Rentals within this size bracket average AED141,000/unit/annum. For prime developments, the range is significantly higher at around AED150, 000-205,000/unit/annum.
3-Bedroom apartment units currently averaged around AED168,500/unit/annum, rising over 10% from the same period last year. For prime developments, 3-Bedroom units range between AED240,000-285,000/unit/annum. Similar to 2-Bedroom units, the highest 3-Bedroom rental rates are also found within the St. Regis Residence.
Aldar has announced the completion of sales for 281 land plots in Al Merief, a residential community dedicated for UAE nationals. The successful absorption of these land parcels underlines the current strong demand from both end users and developers.
“Aldar has also reported high interest for its recently completed Burj Mohammed bin Rashid Tower. As of Q1 2015, the high-end residential scheme which offers 474 units, is understood to be 90% occupied, despite only being completed and handed over towards the end of 2014. Rents for 2-Bedroom and 3-Bedroom apartments units currently average AED150,000/unit/annum and AED245,000/unit/annum respectively,” commented Green.
Over the next four years, around 35,000 new residential units could be completed in the capital. The clear focus of this development remains within the emirate’s investment zone areas, specifically Reem Island where the majority of new apartments are set to be delivered. Other key areas for residential construction include the main Abu Dhabi Island where around 20% of new units will be completed, noted the report.
Commenting on the outlook, Green stated, “Although not operating in insulation, Abu Dhabi’s substantial fiscal surpluses will help the emirate to combat the negative effects of lower oil prices. This is strongly reflected in the 2015 public spending budget, which has maintained the recent high levels of investment into social infrastructure.”
With limited new product offerings to reignite market interest, residential sales are expected to remain relatively stable in the short term, with investors happy to wait out during current economic uncertainties before making moves. There is also a desire to see conclusive decisions made on proposed real estate market regulations and legislations.
“Prime offices will continue to enjoy stronger demand with further growth prospects for both occupancies and rentals on the back of limited new good quality supply. However, with rising secondary office stock, the flight to quality trend will become increasingly evident, as rentals fall further for inferior accommodation,” concluded Green.
إيجارات المكاتب الرئيسية في أبوظبي ترتفع 3% على أساس سنوي
- إيجارات العقارات السكنية ترتفع 2.0% على أساس فصلي و12% على أساس سنوي
دبي، الإمارات العربية المتحدة، 20 أبريل 2015: على الرغم من ظهور ظروف سوقية أكثر تحدياً، شهدت إيجارات المكاتب ذات النوعية العالية زيادة طفيفة بلغت نحو 3%، وذلك وفق تقرير "نظرة على سوق أبوظبي" من شركة الاستشارات العقارية العالمية "سي بي آر إي" للفصل الأول من 2015.
في هذا السياق قال مات غرين، رئيس بحوث واستشارات الإمارات في سي بي آر إي الشرق الأوسط: "رغم الارتفاع الطفيف في أسعار الإيجار المكتبي، شهد القطاع ركوداً في أبوظبي مع محدودية الطلبات الجديدة وسط فترة من انخفاض أسعار النفط والظروف الاقتصادية غير المؤكدة على الساحتين الإقليمية والدولية."
وبحسب التقرير تعتبر هذه الزيادة الربعية الأولى التي تم تسجيلها منذ الربع الأول لعام 2014. حيث سجل متوسط إيجارات المكاتب الرئيسية 1900 درهم إماراتي لكل متر مربع، وتراوح عادة بين 1600-2200 درهم إماراتي لكل متر مربع بالنسبة للمكاتب من الفئة الأولى، و1350-2100 درهم إماراتي لكل متر مربع بالنسبة للإقامة في مشاريع استكملت فيها عمليات الإنشاء الخرسانية والخدمات الرئيسية.
وأضاف مات: "رغم محدودية مكاتب الفئة الاولى، من المتوقع أن يحافظ متوسط تأجير المكاتب ذات النوعية العالية على استقراره خلال الأرباع المقبلة من السنة، فيما يحد انخفاض الطلب إمكانات النمو على المدى القصير. ومع بدء اكتمال إشغال أبراج المكاتب المتميزة، بإمكاننا توقع رؤية ارتفاع أكبر للإيجارات."
وتوصل التقرير إلى أن الإيجارات السكنية خلال الربع الأول من 2015 شهدت ارتفاعاً بنحو 2%، ما يمثل انخفاضاً طفيفاً بالمقارنة مع أداء الربع الأخير من العام السابق حين وصلت نسبة ارتفاع الإيجارات إلى 3%. وحافظ متوسط نمو الإيجارات على استقراره النسبي خلال العام الماضي، وتراوح بين 2% و3% لكل من الأرباع الأربعة السابقة. وسبق ذلك قفزة أولية للإيجارات خلال المرحلة النهائية من الربع الأخير لعام 2013 مباشرة بعد إلغاء الحد الأقصى لرفع الإيجار.
وقال مات: " فيما لا زلنا بعيدين عن تحديد موعد دقيق، إلا أنه من المتوقع طرح هيكل جديد للإيجارات في أبوظبي ليحل مكان نظام سقف الإيجارات القديم. فبعد الانتعاش الذي شهدته الإيجارات السكنية العام الماضي بنسبة 12%، تزايدت مخاوف العديد من المشاريع السكنية في العاصمة من ارتفاع تكاليف المعيشة، خاصة في ظل ارتفاع أسعار الخدمات العامة أيضاً."
واستمر إجمالي الطلب على تأجير العقارات السكنية قوياً خلال الربع، وتم تسجيل الحد الأعلى للطلب على الوحدات التي تتضمن غرفتي نوم؛ وبلغ متوسط الإيجارات ضمن هذا الحجم 141 ألف درهم إماراتي للوحدة في العام. وبالنسبة لمشاريع التطوير ذات النوعية العالية، يعتبر هذا المتوسط أعلى بكثير بين 150 ألف -205 آلاف درهم إماراتي للوحدة في العام.
واستمر إجمالي الطلب على تأجير العقارات السكنية قوياً خلال الربع، وتم تسجيل الحد الأعلى للطلب على الوحدات التي تتضمن غرفتي نوم؛ وبلغ متوسط الإيجارات ضمن هذا الحجم 141 ألف درهم إماراتي للوحدة في العام. وبالنسبة لمشاريع التطوير ذات النوعية العالية، يعتبر هذا المتوسط أعلى بكثير بين 150 ألف -205 آلاف درهم إماراتي للوحدة في العام.
وأعلنت شركة ’الدار العقارية‘ عن استكمال بيع 281 قطعة أرض في المريف، المجمّع السكني المخصص للمواطنين الإماراتيين. وتشير هذه الخطوة الناجحة إلى قوة الطلب الحالي من المستخدمين النهائيين والمطورين على حد سواء.
وأشارت تقارير ’الدار العقارية‘ إلى زيادة الاهتمام ببرجها ’برج محمد بن راشد‘ الذي استكمل مؤخراً. وفيما يخص الربع الأول من عام 2015، يمكن تفسير إشغال 90% من مخطط المشاريع العقارية الراقية التي وفرت 474 وحدة على الرغم من انتهائها وتسليمها في نهاية عام 2014 فقط. ويبلغ متوسط إيجارات الشقق السكنية التي تتضمن غرفتي نوم أو 3 غرف نوم 150 ألف درهم إماراتي للوحدة في العام و245 ألف درهم إماراتي للوحدة في العام على التوالي.
وعلى مدى السنوات الأربعة المقبلة، تترقب العاصمة استكمال نحو 35 ألف وحدة سكنية جديدة. ويبقى التركيز الواضح لهذا التطور ضمن مناطق الاستثمارية في الإمارة، وخاصة جزيرة الريم حيث توشك أغلبية الشقق الجديدة على الدخول في مرحلة التسليم. وتعتبر جزيرة أبوظبي الأساسية من أبرز المناطق الأخرى لإقامة المشاريع السكنية، حيث يجري العمل على استكمال نحو 20% من الوحدات الجديدة.
تعليقا على الآفاق المستقبلية قال مات غرين: "ستساعد الفوائض المالية الكبيرة في أبوظبي إلى جانب عوامل أخرى على مكافحة الآثار السلبية لانخفاض أسعار النفط. وانعكس ذلك بوضوح في ميزانية الإنفاق العام لعام 2015، والتي حافظت على مستويات عالية من الاستثمارات في البنية التحتية الاجتماعية."
ومع محدودية عروض المنتجات الجديدة لإعادة النبض بالاهتمام بالسوق، يتوقع أن تبقى المبيعات السكنية على استقرارها النسبي على المدى القصير مع رضا المستثمرين بالانتظار خلال مرحلة عدم اليقين الاقتصادي قبل اتخاذ أي خطوة. وهناك أيضاً رغبة في رؤية اتخاذ قرارات حاسمة في قوانين وأنظمة السوق العقارية.
واختتم غرين حديثه قائلا: "ستواصل المكاتب ذات النوعية العالية استحواذها على الطلب القوي مع مزيد من توقعات النمو للشاغلين والمستأجرين على خلفية محدودية الإمدادات الجديدة ذات النوعية العالية. ومع ذلك، ومع ارتفاع إجمالي المساحة المتاحة من المكاتب الثانوية، فإن التوجه نحو النوعية سيصبح أكثر وضوحاً مع انخفاض الإيجارات لصالح وحدات الإقامة الأقل مستوىً."
