UAE-based property management company celebrates corporate milestone;
30 year review highlights fivefold average increase in Deira apartment rents
UAE-based property management company Asteco turns 30 years old today (Sunday 8 March 2015) and as a part of its celebrations, the Asteco team decided to track the evolution of Dubai’s real estate sector – reviewing Dubai’s rental market, all the way back to 1985.
One of Asteco’s first instructions in 1986 was to lease two modest apartment blocks in the bustling district of Al Muraqqabat, right in the heart of Deira. The annual rents for studio apartments were AED9,500, one-bedroom apartments were AED11,000, two-bedroom at AED17,000 and three-bedroom apartments at AED25,000.
“From those humble beginnings, few could have envisaged the extraordinary growth of the UAE real estate sector and indeed I doubt whether Asteco executives at that time could have believed that the company would become the largest independent real estate consultancy in the region, involved with many of the buildings that would shape and define the landscape of Dubai and the UAE,” said John Stevens, Managing Director of Asteco.
In 1985, oil was US$32 per a barrel, (in 1986 it fell to less than US$11) the average cost of a family car was US$9,000 (AED33,000) and the average wage in the US was US$22,000 (AED80,750) per annum. Between 1985 and 1995 there was little, if any, change in rental rates, but in 1996 they gradually started to increase with studio apartments costing an average of just over AED14,000 a year and the three-bedrooms going for an average of AED28,000.
“However in 1998 the Asian financial crisis, declining oil prices (a barrel was US$17) and the bursting of the dot.com bubble later in the same year, all took their toll,” added Stevens.
By 2000, studio apartment rents averaged AED16,500, three-bedrooms averaged AED34,000. Worse was to come in 2001, however – the year of the 9/11 tragedy which impacted the world. Studio rents in particular fell back close to 1995 levels. But while 2001 marked a low point, it was also the start of a regional economic upturn built on rapidly recovering oil prices.
The resurgent local economy with an abundance of new projects, companies, free zones, and mega-developments, fuelled rent rises which rose in 2005 at a market rent of around AED17,000 for the studios and AED41,000 for the three-bedroom apartments.
The next couple of years saw the gap narrowing between supply and demand in the Dubai housing sector which by 2006 led to the beginning of a dramatic change in rental trends. Just two years later much of the world was in the grip of recession but the price of oil had just peaked at US$147 and Dubai’s soaring growth continued. The market rent of the studios reached more than AED36,000 – almost AED17,500 more than the previous year.
However the boom in studio apartment rents wasn’t to last for long. With supplies of studios and affordable apartments coming onstream from the New Dubai areas like Discovery Gardens and International City, the studios at Al Muraqqabat experienced considerable price falls. In Q4 2008, the global recession finally caught up with the region, oil prices tumbled and the Dubai property bubble burst, prices dropped by up to 70% in extreme cases and the credit crunch ensued.
After the anaemic years of 2009 and 2010, Dubai’s diversified economy started to pick up once again, and although rental rates in much sought after areas such as the Pam Jumeirah have since hit all-time highs in H1 2014, currently average apartment rental rates throughout Dubai are 25% lower than their peak in 2008.
Dubai was the fifth-highest performing metropolitan economy in the world in 2014 according to the Brookings Institution and although the price of oil may drive the regional economy, a barrel of oil costs US$60, exactly the same as it was in 2005.
“By contrast the studios in Deira rent for an average of AED45,000 while the three bedroom apartments average AED135,000 - five times more than what they were commanding in 1985,” commented Stevens.
Asteco reports that the Dubai market is set for a period of stability in 2015, with softening sales activity for apartments and villas due to upcoming supply, following declining sales and rental returns in H2 2014.
“We have witnessed many changes in the UAE property market over the last 30 years and I am sure Asteco will continue to offer consistent and credible advice to both owners and tenants for the next 30, throughout the inevitable market peaks and troughs,” added Stevens.
ايجار الاستوديو 9500 درهماَ في عام 1985
أستيكو تتبع تطور القطاع العقاري في عيدها الثلاثين
تحتفل أستيكو للخدمات والاستشارات العقارية التي تتخذ من دبي مقراَ لها بذكرى مرور 30 عاماَ على تأسيسها اليوم ( الأحد 8 مارس 2015)، و بهذه المناسبة تطرح أستيكو تتبعاَ لتطور القطاع العقاري في دبي منذ عام 1985.
و كانت بداية أستيكو في تأجير بناية سكنية في شارع المرقبات بمنطقة ديره عام 1986، حيث كانت الايجارات السنوية لشقق الأستوديو تبلغ 9500 درهماَ و الشقق بغرفة نوم واحدة 11000 درهماَ و الغرفتين ب 17000 درهماَ و الثلاثة غرف ب25000 درهماَ.
و قال جو ستيفنز، العضو المنتدب لشركة أستيكو :"لم يدر في خلد المدراء التنفيذيين لأستيكو آن ذاك مع البداية و النمو المتواضعين لقطاع العقارات في الامارات، أن تصبح الشركة أحد اكبر شركات الاستشارات و ادارة العقارات في المنطقة، و حصولها على امتيازات ادارة و تأجير العديد من المباني الأيقونية في دولة الامارات العربية المتحدة".
و واكبة بدايات أستيكو العديد من المتغيرات الاقتصادية في العالم و المنطقة، حيث يشار الى أن في عام 1985 بلغ سعر برميل النفط 32 دولاراَ و انخفض في عام 1986 الى أقل من 11 دولاراَ، و كان متوسط تكلفة السيارة العائلية 9000 دولار و متوسط الأجور في الولايات المتحدة الأمريكية بلغ 22000 الف دولار سنوياَ، و استقرت معدلات الايجارات مع تغيرات بسيطة لا توصف بالجذرية حتى ما بين عام 1985 وصولاَ الى عام 1995، و بدأت الأسعار تدريجياَ بالنهوض في عام 1996 حيث بلغ سعر ايجار الاستوديو ما يزيد عن 14 الف درهماَ و ايجار شقة مكونة من ثلاثة غرف نوم الى 28 الف درهماَ.
و أضاف ستيفنز:" بدأت الأسعار بالتأثر السلبي في عام 1998 مع تراجع أسعار النفط التي وصلت الى 17 دولاراَ للبرميل، و انفجار فقاعة التجارة الالكترونية في العام نفسه".
و بحلول عام 2000 بلغ متوسط الايجارات لشقة استوديو 16500 درهماَ و بلغ متوسط ايجار شقة مكونة من ثلاثة غرف نوم 34000 الف درهماَ، و بتأثر الاقتصاد العالمي بأحداث 11 سبتمبر في عام 2001 تراجعت أسعار الايجارات الى مستويات عام 1995، و سرعان ما بدأت الأسعار بعملية التصحيح و النهوض مرة أخرى مدفوعة بالتحسن الاقتصادي الاقليمي و التعافي السريع في أسعار النفط.
و مع بدأ الاقتصاد المحلي بالنمو و اطلاق مجموعة من مشاريع التطوير الكبيرة و انتقال العديد من الشركات العالمية الى المناطق الحرة في دبي عام 2005، شهد القطاع نقلة نوعية في أسعار الايجارات حيث بلغ متوسط أسعار ايجار الاستوديو 17000 درهماَ سنوياَ و أسعار الثلاث غرف نوم 41000 درهماَ سنوياَ.
و بحلول عام 2006 شهد القطاع العقاري في دبي فجوة ضيقة ما بين العرض و الطلب ما أدى الى بداية تغيير جذري في اتجاهات الايجار، حيث وصل سعر الايجار للاستوديوهات اكثر من 36000 درهماَ للتضاعف عن السنة السابقة و التي قدمت أسعاراَ بلغت 17000 درهماَ، مدفوعة بارتفاع أسعار النفط عالمياَ و التي بلغت ذروتها ب147 دولاراَ للبرميل.
و مع ذلك لم تدم الطفرة في أسعار ايجارت الاستوديوهات لفترة طويلة، بسبب سد فجوة الطلب و الانتهاء من عدد من المشاريع التطويرية العملاقة مثل ديسكفري جارنز و المدينة العالمية، حيث شهدت أسعار الأستوديوهات في منطقة المرقبات هبوطاَ حاداَ في الأسعار بالتزامن مع الازمة الاقتصادية العالمية و هبوط أسعار النفط في عام 2008 و تبعات أزمة الائتمان العالمية و انفجار فقاعة العقارات في دبي انخفضت الأسعار بنسبة تصل الى 70 في المائة.
و بعد عامي 2009 و 2010، بدأ اقتصاد دبي بالنهوض مرة أخرى و انعكس ذلك على معدلات الايجارات في المناطق المرغوبة مثل نخلة جميرا، و عند الاطلاع على تقرير النصف الأول لعام 2014 نجد بأن معدلات الايجارات في دبي ما تزال أقل بنسبة 25 في المائة عن معدلاتها في عام 2008.
و وفقاَ لمعد بروكينغز تموضعت دبي في المرتبة الخامسة عالمياَ كمركزاَ اقتصادياَ في عام 2014، على الرغم من أن أسعار النفط اقليمياَ وصلت الى ما كانت عليه في عام 2005 ب60 دولاراَ للبرميل.
و تظهر تقارير أستيكو أستقراراَ في سوق العقارات في دبي لعام 2015، مع انتعاش لنشاط مبيعات الشقق و الفلل بسبب نقص المعروض في الفترة القادمة، و ذلك بعد تراجع المبيعات و الايجارات في الربع الثاني لعام 2014.
و أضاف ستيفنز:" لقد شهدنا العديد من التغيرات في سوق العقارات في الامارات على مدى السنوات ال30 الماضية، و انا كلي ثقة بأننا سوف نواصل تقديم المشورة و الخدمات العقارية لجميع عملائنا من مالكين و مستأجرين ل30 سنة قدامة، في جميع مستويات القطاع العقاري هبوطاَ او ارتفاعاَ".
