- Residential rents increased 3 % quarter on quarter
- Prime office rentals remained stable during the last quarter of 2014
Dubai, 3rd February 2015 — Average residential rents continued to increase during Q4 2014, but at a slower pace than at the start of the year with average market rents increased by around 3% quarter-on-quarter, and roughly 17% from the same period last year, according to the Q4 2104 Abu Dhabi MarketView by global real estate consultancy firm CBRE.
Mat Green, Head of Research & Consultancy UAE, CBRE Middle East, said, “The delivery of new supply in recent months has increased competition for tenancies, resulting in a more cautious approach by some landlords who have become more realistic with their rental requests.”
“As the cost of living has risen over the past 12 months, there has been a more noticeable increase in demand for low to middle income units and also for non-prime areas of the capital. This in turn has driven rental growth in more affordable locations as a flight to quality continues.”
According to the CBRE report, the quarter also witnessed an increase in interest from end-users looking to purchase their own homes, driven by imminent lease expirations or planned relocations due to the rising rental costs.
Residential properties situated on the outskirts of the city have continued to gain popularity, principally due to affordability reasons. With sustained rental growth in central city locations, housing units situated in areas such as Khalifa City A & B, Mohammed bin Zayed City and Mussafah have become viable alternatives for price-conscious residents. The growing number of new schools, healthcare facilities and community retail centres is also helping to attract more family residents into the suburbs, stated the CBRE report.
“Prime master planned developments such as Al Raha Beach, Reem Island and Saadiyat remain the hot options for residents looking for quality housing units. A 2-bedroom unit in the St. Regis currently has rentals ranging from AED150,000 – 210,000/year whilst similar units in Al Raha Beach have rents starting from AED140,000/year,” commented Green.
According to the report, the villa market continues to display more stable signs with limited available lease options and strong tenant loyalty resulting in limited volatility. During the quarter, annual rents for a typical four bedroom villa on Abu Dhabi Island started from AED190,000/unit/annum, with rates going as high as AED350,000/unit/annum for luxury villa units in prime locations. Similar residential types in off-island locations are currently being rented between AED140,000-AED180,000/unit/annum.
“Despite rising housing stock, the Abu Dhabi residential market continues to outperform most other property assets. In total, around 35,000 new residential units are expected to be completed over the next three years with a large portion being from within master-planned communities. Additionally widespread relocations are expected as residents look to move away from inferior properties,” further stated Green.
The Abu Dhabi’s office market, according to the CBRE report, remained largely stable during the quarter with minimal movement in either supply or demand levels recorded. No major new office supply was completed during the final quarter, leaving stock unchanged at around 3.66 million m2, providing a further cushion for maintaining steady rents and vacancy rates. Prime office rental values remained fixed at around AED1,850/m2/year, reflecting a 3.0% change from the same period during 2013. Average office rents also remained flat at AED1,150/m2/year.
Commenting on the performance of office sector in the last quarter of the year, Green said, “Public expenditure remains the key driver for Abu Dhabi’s office demand, with new requirement from government agencies and other related private companies. This could be further buoyed in the short term by the increase in budget allocation for 2015, particularly with the high allocation towards social infrastructure spending.”
“However, amidst the current slump in oil prices, another major occupier group, the Oil and Gas sector, could be set for a period of decline. Given the current environment it is likely many existing new office requirements could be placed on hold, with a possibility of some occupational downsizing should the current pricing trend be maintained for a sustained period of time.”
According to the report, despite the challenging global environment, the local economy will be cushioned somewhat by the rise in public spending through infrastructure development, improvements in social services and other public facilities which will continue to fuel economic activities and property demand in the short term. However, the UAE does not operate in a vacuum and it must be assumed that there will be some negative impact felt as a result of the on-going situation in Europe and with other economic partners such as China.
“For now, we expect the recovery in residential rental rates to continue, albeit at a slower pace than during the first half of 2014. For office rents, it is likely that rates for prime properties will remain steady, with limited new supply and a slow period for new demand,” concluded Mat Green.
إيجارات الوحدات السكنية تواصل ارتفاعها فيما حافظت سوق المكاتب على استقرارها
- ارتفاع لإيجارات السكنية بنحو 3% على أساس فصلي
- حافظ سوق المكاتب على استقرارها بشكل كبير خلال الربع الأخير من العام
دبي، 3 فبراير 2015 - واصل متوسط الإيجارات السكنية انتعاشه خلال الربع الأخير من عام 2014، ولكن بوتيرة أبطأ بالمقارنة مع بداية العام. وارتفعت الإيجارات في السوق بنحو 3% على أساس فصلي، وحوالي 17% بالمقارنة مع الفترة ذاتها من العام الماضي، وذلك بحسب أحدث تقرير من شركة الاستشارات العقارية العالمية "سي بي آر إي".
في هذا الصدد قال مات غرين، رئيس بحوث واستشارات الإمارات العربية المتحدة في سي بي آر إي الشرق الأوسط: "ساهم توفير وحدات إضافية خلال الأشهر الماضية في ازدياد المنافسة على عقود الإيجار، مما أدى إلى نهج أكثر حذراً من قبل بعض المالكين الذين أصبحوا أكثر واقعية في طلبات الإيجار."
وأضاف: " مع ارتفاع تكاليف المعيشة خلال الأشهر الـ 12 الماضية، شهد الطلب على وحدات الدخل المنخفض والمتوسط والمناطق غير الرئيسية في العاصمة زيادة ملحوظة، مما دفع الإيجارات للنمو في مواقع ذات أسعار أكثر ملاءمة."
وبحسب تقرير سي بي آر إي، شهد الربع الأخير من عام 2014 ازدياد اهتمام المستخدمين النهائيين بشراء منازل خاصة نظراً لقرب انتهاء صلاحية عقود الإيجار أو تغيير السكن بسبب ارتفاع تكاليف الإيجار.
و واصلت المشاريع العقارية التي تقع على أطراف المدينة اكتساب مزيد من الشعبية؛ ويعود ذلك بالأساس إلى أسباب تتعلق بالقدرة على تحمل التكاليف. وفي ظل النمو المطرد للإيجارات في مواقع وسط المدينة، أصبحت الوحدات السكنية في مناطق مثل مدينة خليفة أ و ب، ومدينة محمد بن زايد ومصفّح بدائل ممكنة للسكان الباحثين عن الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة. ويسهم العدد المتزايد من المدارس الجديدة، ومنشآت الرعاية الصحية ومراكز البيع بالتجزئة في استقطاب المزيد من العائلات للسكن في الضواحي.
وعلق غرين: "لا تزال المشاريع العقارية الكبيرة مثل ’شاطئ الراحة‘ و’جزيرة الريم‘ والسعديات خيارات مفضلة للسكان الباحثين عن وحدات السكن عالية الجودة. وتتراوح قيمة استئجار وحدة سكنية من غرفتي نوم في ’سانت ريجيس‘ حالياً بين 150 ألف درهم إماراتي إلى 210 ألف درهم إماراتي في العام؛ فيما تبدأ قيمة استئجار نفس النوع من الوحدات السكنية في ’شاطئ الراحة‘ من 140 ألف درهم إماراتي في العام."
وأشار التقرير إلى استمرار مؤشرات الاستقرار في سوق الفلل مع محدودية خيارات الإيجار وقوة ولاء المستأجر، الأمر الذي أدى إلى تقلبات محدودة. وخلال الربع الأخير من عام 2014، بدأت أسعار الإيجارات السنوية للفلل النموذجية المكونة من أربع غرف نوم في جزيرة أبوظبي من 190 ألف درهم للوحدة في كل عام، علماً بأن هذه الأسعار قد ترتفع حتى 350 ألف درهم في الفلل الفخمة والمواقع الرئيسية. ويتم تأجير فلل مماثلة خارج مواقع الجزيرة حالياً لقاء مبلغ يتراوح بين 140-180 ألف درهم إماراتي للوحدة سنوياً.
ليردف غرين: "على الرغم من ارتفاع المساحة المخصصة للسكن، يواصل سوق المساكن في أبوظبي تفوقه على غيره من الأصول العقارية الأخرى. ويتوقع استكمال نحو 35 ألف وحدة سكنية جديدة إجمالاً على مدى السنوات الثلاث المقبلة جزء كبير منها ضمن مجمّعات سكنية كبيرة. كما يتوقع حدوث عمليات واسعة لتبديل المساكن حين يبحث السكان عن الابتعاد عن المزايا الأدنى."
من ناحية أخرى، حافظ سوق المكاتب في أبوظبي على استقراره بشكل كبير، وسجلت حركات العرض والطلب أدنى مستوياتها. ولم يتم استكمال أي مشروع مكاتب كبير خلال الربع الأخير من العام، بما ترك المساحة الإجمالية من المكاتب دون أي تغيير يذكر عند نحو 366 مليون متر مربع، ووفر سنداً إضافياً للحفاظ على ثبات الإيجارات ومعدلات الإشغال. وبقيت قيم إيجار المكاتب الرئيسية على حالها بحدود 1850 درهم إماراتي سنوياً لكل متر مربع، بما يعكس انتعاشاً بنسبة 3.0% بالمقارنة مع الفترة ذاتها من عام 2013. ولا يزال متوسط إيجارات المكاتب ثابتاً على قيمة 1150 درهم إماراتي سنوياً لكل متر مربع.
تعليقا على هذا الأداء قال غرين: " ظل الإنفاق العام الدافع الرئيسي للطلب على المكاتب في أبوظبي، مع اشتراط جديد من الهيئات الحكومية وغيرها من الشركات الخاصة الأخرى ذات الصلة. ويمكن مواصلة دعم هذا المسار على المدى القريب من خلال زيادة مخصصات موازنة عام 2015، لاسيما مع تخصيص الكثير من الأموال للإنفاق على البنية التحتية الاجتماعية."
وأضاف: " مع ذلك، وفي ظل الركود الحالي لأسعار النفط، ستتعرض مجموعة إشغال رئيسية أخرى لفترة من الانحدار وتتجلى في قطاع النفط والغاز. ويشير المناخ الحالي إلى إمكانية تأجيل العديد من متطلبات المكاتب الجديدة القائمة، مع إمكانية تخفيض حجم الإشغال للحفاظ على توجهات الأسعار الحالية لفترة طويلة من الزمن."
وخلص التقرير إلى أنه رغم البيئة العالمية الصعبة، سيتم دعم الاقتصاد المحلي نوعاً ما بسبب انتعاش الإنفاق العام الناتج عن تطوير البنية التحتية، وتحسين الخدمات الاجتماعية وغيرها من المرافق العامة التي ستواصل بدورها تغذية الأنشطة الاقتصادية والطلب على العقارات على المدى القريب. ومع ذلك، لا تعمل دولة الإمارات العربية المتحدة في فراغ، ولا بد من بعض الآثار السلبية بنتيجة الوضع المستمر في أوروبا وغيرها من الشركاء الاقتصاديين مثل الصين.
وقال غرين مختتما حديثه: " في الوقت الراهن، علينا أن نتوقع استمرار انتعاش أسعار الإيجارات السكنية، حتى ولو بوتيرة أبطأ مما كانت عليه خلال النصف الأول من عام 2014. وبالنسبة لإيجارات المكاتب، فمن المرجح أن معدلات العقارات الرئيسية ستبقى ثابتة، مع محدودية العروض الجديدة وبطئ فترة الطلب الجديد."
