Highlights of latest northern Emirates Asteco report include;
- Sharjah sees rental rate stabilise in last three quarters of 2014 as slowdown in Dubai stalls tenant migration
- New government legislation to spur investor interest in Tilal City development;
- RAK communities stable and remain good value-for-money
The outlook for the Northern Emirates’ real estate market in 2015 is set to follow the general UAE trend according to the latest Asteco regional overview. A ‘muted’ year is on the cards in terms of market movement following modest 10% average rental increase in Sharjah, Ajman, Ras Al Khaimah in 2014.
In its ‘UAE Property Review 2014 Highlights & 2015 Outlook’ report, Asteco, the Middle East’s largest full service real estate company noted that Sharjah is likely to see a reduction in the number of people relocating from neighbouring Dubai due to improved rental opportunities, and expects increased vacancies and a decline in rental rates.
“The Northern Emirates’ real estate market, and particularly Sharjah and Ajman, has traditionally been characterised by strong interdependence with Dubai due to overflow demand. That scenario peaked most recently in Q1 2014 and with the current slowdown in Dubai, which has effectively put the brakes on tenant migration, a potential correction in rental rates for both Sharjah and Ajman is anticipated in 2015,” said John Stevens, Managing Director, Asteco.
Both Fujairah and Umm Al Quwain, however, are unlikely to see much change for the year ahead, as they are less inter-related with Dubai.
Strong levels of growth and high occupancy levels throughout the Northern Emirates were recorded in H1 2014, but the second half of the year saw downward pressure on leasing rates, which were already around 50% cheaper than similar properties in Dubai, and even 60% more affordable in Ajman. Some tenants had also relocated to cheaper accommodation within the Sharjah borders as certain landlords were unwilling to negotiate rental rates.
The emirates of Sharjah and Ajman have historically seen less dramatic swings in rental rates over the last six years, with apartments on average 16% and 17% respectively lower in Q4 2014 than the peak rates achieved in 2008.
A two-bedroom apartment in Sharjah’s Al Khan area was leasing at AED 65,000 per annum in 2008 before hitting a low of AED 33,000 in 2012 and increasing to AED 53,000 per annum in the final quarter last year.
“Looking at sales, following the announcement of the new Tilal City project in Q3 2014 which was supported by new property ownership legislation from the Sharjah Government allowing expatriates from any country with valid UAE residency to purchase property within this development on a 100-year leasehold basis, this provided a much-needed boost for the emirate and an exciting new opportunity for investors,” said Stevens.
“Several stalled projects were also restarted last year, namely the Bermuda Villas at Mina Al Arab in Ras Al Khaimah, the Ajman Pearl and the luxury Al Zorah master planned project by the Solidère Group,” he added.
The popularity of a number of high profile sea and golf course-fronting master-planned communities in Ras Al Khaimah, including Al Hamra Village, Mina Al Arab and Marjan Island, is also expected to hold firm this year according to Asteco, with the report forecasting stable levels of demand from both sales and leasing as these communities become more established, resulting in marginal rate increases.
“Ras Al Khaimah had a relatively good year in 2014, as a good value-for-money option with a selection of quality properties available at reasonable prices, and regulatory transparency on property ownership promoting strong demand; whereas Sharjah’s sales potential is still stymied to a certain degree by the absence of clear ownership regulations,” noted Stevens.
Further stagnation in the office sector is similarly forecast for Sharjah in 2015 with rental rates expected to remain flat
“Office leasing rates in Sharjah have been relatively stable since 2011 with only marginal fluctuations and 2% growth in 2014. The Corniche remains the most sought-after location for the limited number of inbound enquiries and we expect only moderate demand levels again this year,” noted Stevens.
For more details, please visit www.asteco.com
A copy of the full Asteco UAE Property Review 2014 Highlights & 2015 Outlook report can be downloaded from –
أستيكو تتوقع استقرار أسعار الإيجارات
في الإمارات الشمالية خلال العام الجاري
قالت أستيكو، احدى أبرز شركات الخدمات والاستشارات العقارية في المنطقة ومقرها دبي، في أحدث تقرير لها حول أداء العقارات في الإمارات في 2014 وتوقعات الأداء خلال 2015 إن السوق العقاري في الإمارات الشمالية سيواصل استقراره على غرار الإمارات الأخرى عند معدلات العام الماضي الذي شهدت فيه أسعار الإيجارات ارتفاعا بمعدل 10 في المائة في كل من الشارقة وعجمان ورأس الخيمة.
وذكرت أستيكو أنه من المرجح أن تشهد الشارقة انخفاضا في عدد الأشخاص الذين ينتقلون إليها من دبي بسبب تحسن الإيجارات مع توقعات بزيادة فرص العمل المتاحة وانخفاض في معدلات الإيجار، فيما تواصل أسعار الإيجارات في إمارتي الفجيرة وأم القيوين استقرارها خلال العام الجاري.
وقال جون ستيفنز، العضو المنتدب لشركة استيكو: "المعروف أن سوق العقارات في الإمارات الشمالية يتسم تقليديا بالترابط القوي مع دبي فيما يتصل بحركة الطلب، وهذا ما بدا واضحا خلال الربع الأول من 2014. ومع التباطؤ الحالي الحاصل في دبي، والذي أثر بصورة واضحة في هجرة المستأجرين، فمن المتوقع أن تشهد أسعار الإيجارات تراجعا في كل من الشارقة وعجمان".
وأظهر تقرير أستيكو أن النصف الأول من 2014 شهدا معدلات نمو قوية ونسب إشغال عالية في مختلف مناطق الإمارات الشمالية، فيما اتسم شهد النصف الثاني ضغوطا على معدلات إيجار العقارات والتي كانت تقل فعليا بنسبة 50 في المائة عن مثيلاتها في أمارة دبي، مشيرا إلى أن هناك عدد من المستأجرين ممن انتقلوا للإقامة في وحدات أرخص سعرا في مناطق محددة من الشارقة بسبب رغبة بعض الملاك في عدم التفاوض معهم بشأن أسعار الإيجار.
ولفت التقرير إلى أن أسعار الإيجارات في كل من امارتي الشارقة وعجمان شهدت تقلبات أقل دراماتيكية على مدى السنوات الست الماضية، حيث لا تزال أسعار إيجارات الشقق فيهما تقل بنسبة 16 و17 في المائة على التوالي في الربع الأخير من 2014 عن معدلات الذروة التي تحققت في 2008.
وللمقارنة، كان سعر الإيجار السنوي للشقة المكونة من غرفتين في منطقة الخان بالشارقة يصل إلى 65 ألف درهم في 2008 قبل أن يتراجع إلى 33 ألف درهم في 2012 ومن ثم معاودة الإرتفاع إلى 53 ألف في السنة خلال الربع الأخير من 2014.
وقال ستيفنز: "نعتقد أن الإعلان عن مشروع مدينة تلال الجديد خلال الربع الثالث من العام الماضي، وكذلك التشريعات الجديدة الخاصة بنظام الانتفاع بالعقارات من قبل حكومة الشارقة والتي تتيح للمقيمين الأجانب من أي بلد ممن يحملون رخص اقامة صالحة في الإمارات تملك أراضي في المشروع لمدة مئة عام وفقاً للنظام المعمول به، من شأنه أن يدعم القطاع العقاري في إمارة الشارقة ويوفر المزيد من الفرص الاستثمارية للمستثمرين فيها".
وأضاف: "هناك كذلك عدد من المشاريع العقارية الواعدة التي بدأ تنفيذها خلال العام الماضي بما فيها مشاريع "فللل برمودا في ميناء العرب في رأس الخيمة ولؤلؤة عجمان ومشروع الزورة الفاخر الذي تنفذة مجموعة سوليدير اللبنانية في عجمان".
ولفت التقرير إلى أن هناك العديد من المشاريع العقارية الطموحة التي يجري تنفيذها في رأس الخيمة، بما فيها قرية الحمراء وباب البحر وميناء العرب وجزيرة مرجان، تحظى باهتمام وطلب كبيرين من قبل المستثمرين مع توقعات بارتفاع معدلات البيع والإيجار فيها مستقبلا عندما تكتمل.
وأضاف ستيفنز: "حققت السوق العقاري في رأس الخيمة أداء جيدا في 2014 مع توفر خيارات متنوعة من العقارات عالية الجودة وبأسعار معقولة. كما أن الشفافية التي تتسم بها التشريعات التنظيمية الخاصة بتملك العقارات في الإمارة أسهمت بقوة في تعزيز الطلب على العقارات فيها".
وتوقع التقرير أن تواصل أسعار إيجارات المكاتب في الشارقة استقرارها خلال العام الجاري عند معدلات 2014.
وقال ستيفنز: "الملاحظ أن أسعار إيجارات المكاتب في الشارقة تواصل استقرارها نسبيا منذ عام 2011 في حين ارتفعت بنسبة 2 في المائة فقط خلال 2014، ونحن نتوقع أن يشهد القطاع معدلات طلب معتدلة خلال هذا العام".
