Abu Dhabi residential rents rise by 2% quarter-on-quarter

• Average residential sales values increased by around 3%, with rates now typically ranging between AED13,725–AED17,760/m² in Q3

• Abu Dhabi’s office market remained flat with minimal movement in either the prime or secondary rental rates

Dubai, 13 October 2014 — During Q3 2014, average rents in Abu Dhabi increased by just 2%, although the market was fragmented with some properties seeing rates unchanged, according to the latest Abu Dhabi MarketView by CBRE, the global property consulting firm. After a very strong H1 2014 whereby rentals grew by an average of 12%, residential rents in the capital have shown signs of stabilization.

Mat Green, Head of Research & Consultancy UAE, CBRE Middle East, said, “On average, high-end rents for two bedroom apartments range between AED140,000-AED195,000/unit/annum on the main Abu Dhabi island. This translates into around a 45 – 65% premium when compared to similar types of unit situated off-island, whereby rents range between AED70,000-AED95,000/unit/annum.”

“However, price variation does become far wider when comparing luxury residences in prime locations. Prime developments on Saadiyat Island, Al Raha Beach and Corniche have average two bedroom apartment rentals of between AED160,000-AED200,000/unit/annum.”

According to the CBRE report, in addition to the high quality residences, well-established locations, access to a wide range of services and amenities and the overall feel of luxury living, prompts tenants to pay an extra premium to be situated in upscale residential communities.

The villa market has remained strong amidst limited supply particularly on Abu Dhabi Island. The combined effects of limited available lease options and strong tenant loyalty has resulted in limited volatility of rental rates for this property type.

“During the quarter, annual rents for a typical four bedroom villas on Abu Dhabi Island started from AED190,000/unit/annum, with rates going as high as AED350,000/unit/annum for luxury villa units in prime locations. Similar residential types in off-island locations are currently being rented between AED140,000-AED180,000/unit/annum,” stated Green.

Abu Dhabi has seen strong demand for housing requirements emanating from major corporate clients. Bulk deals arising from the medical, educational, and hospitality sectors to house employees remains a key source of overall residential demand. During the quarter, Aldar were reported to have signed a deal with Cleveland Clinic Abu Dhabi to lease over 600 apartments for their staff accommodation, noted the report

According to the CBRE report, over the past six quarters there has been a revival in the capital’s residential sales market with average prices for key investment locations growing by close to 22%. During quarter three, sales values increased by around 3%, with rates now typically ranging between AED13,725–AED17,760/m².

During the quarter, Abu Dhabi’s Tourism Development & Investment Company (TDIC) launched a new phase of residential sales in Saadiyat Island Cultural District. The 461 high-end residential units will ultimately be situated in the same district as some of the world’s most prominent cultural institutes such as the Louvre Abu Dhabi, Zayed National Museum and Guggenheim Abu Dhabi. The launching sale prices are understood to be around AED21,500/m² which is considerably higher than the overall market average of around AED15,750/m².

“Abu Dhabi also witnessed the launch of another luxury residential project, the penthouses in Gate Towers on Shams Abu Dhabi on Reem Island. Average price was observed at around AED17,200/m² for penthouses ranging from 430-614 m²,” commented Green.

Prices for more affordable developments such as Hydra Village and Al Reef remained unchanged during the quarter at around AED7,500-AED12,375/m². The limited number of affordable investment options in the market at this time has given these developments a competitive edge in recent times with healthy rental and price growth achieved over the past year.

“The creation of more integrated mixed-use developments and the continued expansion and improvement of infrastructure facilities reflects the Government’s vision to make Abu Dhabi a more attractive destination for international guests and resident workers alike. However, whilst there has been significant progress in developing residential elements, many masterplan developments are still lacking planned cultural, retail and community facilities, elements that will ultimately make these locations more livable and importantly attractive to investors,” added Green.

According to the CBRE report, the Abu Dhabi’s office market remained flat with minimal movement in either the prime or secondary rental rates in the third quarter of the year. Average secondary market rents were recorded unchanged at around AED1,150/m²/annum whilst premium office offerings averaged rents of AED1,850/m²/annum exclusive of service charges.

“With no major completions observed during the quarter, total office stock also remained steady at around 3.66 million square metres. This provided the market with a cushion, maintaining stable vacancy rates, although with the development pipeline now starting to slow we could be seeing improving occupancy rates for offices,” stated Green.

Figures from the Abu Dhabi Chamber of Commerce and Industry have revealed that the number of newly registered businesses grew by close to 14% during 2013 compared to the previous year. The total number of new business licenses reached 9,000, as compared with just 6,900 during the preceding period.

“Office transactional activity remains dominated by the government and oil and gas occupiers, two of the capital’s main occupier groups. However, there is also very strong demand for smaller sized office units (<500 m²), particularly for developments which are finished to ‘Category A’ state, which have strong appeal for small and medium enterprises and start-up companies looking to minimise upfront capital expenditure,” mentioned Green.

Commenting on the outlook of the market, Mat Green concluded, “Whilst the third quarter produced a relatively subdued performance, improvements in both sale and lease rates are likely to continue, albeit at a steadier pace than was evident during the first half of the year. As has been the trend, the market will remain fragmented with well-located and well positioned properties able to outperform the wider market. On the flip-side, we expect to see rental rates drop further for inferior real estate products as competition continues to rise.”

However, despite the positive outlook significant challenges remain for the market as a whole, particularly in regards to solidifying the structure of real estate regulations such as ‘Escrow’, ‘Strata’ and the anticipated real estate ‘Price Index’. With continued strong support from the Government, the property market is geared towards achieving greater maturity in the coming years.

الإيجارات السكنية في أبوظبي التجارية تشهد نموا بنسبة 2% مقارنة بالربع السابق

• متوسط قيمة المبيعات يرتفع بنسبة 3٪ في الربع الثالث من العام، مع معدلات تتراوح الآن بين 13725-17760 درهم للمتر المربع.

• بقي سوق المكاتب في أبوظبي ثابتا مع تحرك طفيف سواء في معدلات الإيجار الأولية أو الثانوية.

دبي، 13 أكتوبر 2014- خلال الربع الثالث من العام، نما متوسط الإيجارات السكنية في أبوظبي بنسبة 2٪ فقط، مع بقاء العديد من العقارات دون أي تغيير يُذكر كون السوق مجزأة. وذلك وفقا لأحدث تقرير "نظرة على سوق أبوظبي" من شركة الاستشارات العقارية العالمية "سي بي آر إي". فبعد نصف أول قوي جدا في عام 2014، نمت فيه الإيجارات بمعدل 12٪، تظهر الإيجارات السكنية في العاصمة الآن علامات الاستقرار.

إلى ذلك قال مات غرين، رئيس بحوث واستشارات الإمارات في "سي بي آر إي" الشرق الأوسط: "في المتوسط​​، تتراوح إيجارات الشقق الراقية بغرفتي نوم ب ين145000 و195000 درهم للوحدة سنويا على جزيرة أبوظبي الرئيسية. وهذا يترجم إلى زيادة بنحو 45 -65٪ بالمقارنة مع وحدات مماثلة تقع خارج الجزيرة، حيث تتراوح الإيجارات بين 70000 و90000 للوحدة سنويا."

واستطرد قائلا: "يصبح الاختلاف السعري أوسع بكثير عند المقارنة بين الوحدات السكنية الفخمة في مواقع رئيسية. فالتطويرات الرئيسية على جزيرة السعديات وشاطئ الراحة والكورنيش تحظى بمتوسط ​​ايجاري للشقق ذات غرفتين بين 160000- 200000 درهم للوحدة / سنويا."

وبحسب التقرير، إضافة إلى الجودة العالية، تلعب مزايا المواقع الراسخة، وسهولة الوصول إلى مجموعة واسعة من الخدمات ووسائل الراحة، والشعور العام بالمعيشة الفاخرة، دورا في اقناع المستأجرين بدفع قسط إضافي للسكن في هذه المجتمعات الراقية.

وظلت سوق الفلل قوية وسط محدودية العرض وبخاصة في جزيرة أبوظبي. وقد أدى الأثر المجتمع لمحدودة خيارات التأجير المتاحة والولاء القوي للمستأجر ين إلى تذبذب محدود للأسعار الإيجارات لهذا النوع من العقارات.

وأضاف غرين: "خلال الربع، بدأت الإيجارات السنوية للفيلات النموذجية من أربع غرف نوم في جزيرة أبوظبي من 190000 للوحدة سنويا، لتصل إلى 350000 درهم للوحدة سنويا للفيلات الفاخرة في المواقع الرئيسية. ويجري حاليا تأجير أنواع سكنية مماثلة في أماكن خارج الجزيرة بين 140000-180000 درهم للوحدة سنويا."

وشهدت إمارة أبوظبي طلبا قويا على متطلبات السكن ناجمة عن عملاء من الشركات الكبرى. ولا تزال صفقات الجملة الناجمة عن القطاعات التعليمية والطبية والضيافة لتسكين موظفيها مصدرا رئيسيا للطلب على الوحدات السكنية بشكل عام. وأشار التقرير إلى أن شركة الدار كشفت عن توقيعها اتفاقا مع كليفلاند كلينك أبوظبي لاستئجار أكثر من 600 شقة لسكن موظفيها.

وخلال الأرباع الستة الماضية كان هناك انتعاش في سوق المبيعات السكنية في العاصمة مع ارتفاع متوسط الأسعار في مواقع الاستثمار الرئيسية بما يقرب من 22٪. وخلال الربع الثالث، ارتفعت قيمة المبيعات بنسبة 3٪، مع معدلات تتراوح الآن بين 13725-17760 درهم للمتر المربع.

وخلال الربع، أطلقت شركة التطوير والاستثمار السياحي مرحلة جديدة من المبيعات السكنية في المنطقة الثقافية بجزيرة السعديات. وسوف تقع الوحدات السكنية الراقية الـ 461 في نهاية المطاف في نفس المنطقة التي ستحتضن بعض أبرز المعالم الثقافية في العالم مثل متحف اللوفر أبوظبي، ومتحف زايد الوطني ومتحف جوجنهايم أبوظبي. ومن المتوقع أن أسعار إطلاق البيع سيبدأ من حوالي 21500 درهم للمتر المربع وهو أعلى بكثير من متوسط ​​السوق الشامل البالغ حوالي 15750 درهم للمتر المربع.

وقال غرين: "شهدت أبوظبي إطلاق مشروع سكني فاخر آخر، وهو عبارة عن شقق البنتهاوس في أبراج البوابة في شمس أبوظبي على جزيرة الريم. مع متوسط ​​سعر يبلغ حوالي 17200 متر مربع للبنتهاوس التي تتراوح مساحاتها بين 430-614 متر مربعة."

وظلت أسعار التطورات ذات التكلفة الأكثر معقولية مثل قرية هيدرا و الريف دون تغيير خلال الربع بنحو 7500-12375 درهم للمتر المربع. وقد أعطت محدودية الخيارات الاستثمارية ذات الأسعار الأكثر معقولية في السوق في هذا الوقت ميزة تنافسية لهذه التطورات في الآونة الأخيرة مع تحقيق نمو صحي للتأجير والأسعار خلال العام الماضي.

وعلق غرين قائلا: "إن إنشاء تطويرات أكثر تكاملا ومتعددة الاستخدامات والتوسع والتحسين المستمر لمرافق البنية التحتية يعكس رؤية الحكومة لجعل أبوظبي وجهة أكثر جاذبية للزوار الدوليين والعاملين المقيمين على حد سواء. ومع ذلك، في حين كان هناك تقدم كبير في تطوير العناصر السكنية، فإن العديد من المخططات الرئيسية لا تزال تفتقر للمرافق الثقافية والمجتمعية ومرافق التجزئة، وهي العناصر التي سوف تجعل في نهاية المطاف هذه المواقع أكثر ملائمة للعيش وأكثر جاذبية للمستثمرين."

وبحسب تقرير سي بي آر إيه فإن سوق المكاتب في أبوظبي بقي ثابتا خلال الربع الثالث، مع تحرك طفيف سواء في معدلات الإيجار الأولية أو الثانوية. ولم يتغير متوسط ​​الايجارات في السوق الثانوية التي استقرت عند حوالي 1150 درهم للمتر المربع سنويا، بينما بلغ متوسط ​​إيجارات المكاتب الرئيسية 1850 درهم للمتر المربع سنويا دون احتساب رسوم الخدمات.

في هذا السياق قال غرين: "مع عدم وجود افتتاحات رئيسية خلال الربع، بقي معروض المكاتب أيضا ثابتا عند حوالي 3.66 مليون متر مربع. ما قدم للسوق وسادة، للحفاظ على معدلات مستقرة للشواغر، ومع تباطؤ التطوير قيد الإنشاء يمكننا توقع تحسن في معدلات الإشغال للمكاتب."

وكشفت الأرقام الصادرة عن غرفة تجارة وصناعة أبوظبي أن عدد الشركات المسجلة حديثا نما بما يقرب من 14٪ خلال 2013 مقارنة بالعام السابق. وبلغ إجمالي عدد الرخص التجارية الجديدة 9،000 بالمقارنة مع 6،900 فقط خلال الفترة السابقة.

ولا يزال الشاغلون من القطاع الحكومي وقطاع النفط والغاز يهيمنون على معاملات المكاتب وهما اثنان من الجماعات الرئيسية في العاصمة. ومع ذلك، هناك أيضا طلب قوي جدا على وحدات المكاتب الأصغر (أقل من 500 متر مربع)، ولا سيما بالنسبة للتطورات التي تنتمي إلى 'الفئة A' ، والتي لها جاذبية قوية للمؤسسات الصغيرة والمتوسطة والشركات المبتدئة الراغبة بتقليل النفقات الرأسمالية المقدمة.

وفي تعليقه حول توقعاته للسوق قال غرين: "في حين كان أداء الربع الثالث خافتا نسبيا، إلا أن التحسينات التي حصلت في كل من معدلات البيع والإيجار من المرجح أن تستمر، وإن كان ذلك بوتيرة ثابتة أقل وضوحا مما كانت عليه خلال النصف الأول من العام. وكما هو الاتجاه السائد، فإن السوق لا تزال مجزأة مع تفوق المواقع الجيدة على أداء السوق ككل. ومن جهة أخرى، نتوقع أن نرى انخفاضا في معدلات الإيجار للوحدات العقارية الأقل جودة مع استمرار احتدام المنافسة."

ومع ذلك، وعلى الرغم من النظرة الإيجابية، لا تزال هناك تحديات كبيرة للسوق ككل، لا سيما فيما يخص ترسيخ بنية الأنظمة العقارية مثل "الضمان"، ونظام تعدد الملكية "ستراتا" و "مؤشر الأسعار" المتوقعة للعقارات. ولكن، مع استمرار الدعم الحكومي القوي يتجه سوق العقارات نحو تحقيق مزيد من النضج في السنوات القادمة.