DUBAI RESIDENTIAL SECTOR CONSIDERED MORE AFFORDABLE THAN SEVERAL EUROPEAN AND INTERNATIONAL CITIES
Dubai, 8 September 2015 – CBRE released its Global Living Report: A city by city guide, the final research report in a series of comprehensive area guides for the UK and international residential markets, designed to explore 31 of the world’s most famous residential locations.
The Global Living Report by CBRE highlights that Hong Kong continues to hold its position as the world’s most expensive residential location at an average of US$1,377 psf. This high figure, however, is relative to the smaller size of apartments within a market which continues to be underpinned by a severely constrained supply backdrop.
London cements its place as the world’s second highest value location according to average price per square foot. The Global Living report also brings to light how many cities are starting to witness a bounce back following the global crisis of 2008, coupled with those which have proven less resilient.
The Dubai residential market is considered ‘affordable’ when compared with London, New York or Hong Kong. For instance, in London, prime property comes in at US$3,000 psf, compared to US$1,300 psf at the very top end of the market in Dubai. Low import taxes make it easier to source high-quality material in Dubai, as opposed to London. Furthermore, the cost and access to labour differs considerably between UAE and other European and international cities. Scarcity is another factor: land is difficult to come by in Paris, London, New York and Barcelona. Another factor is the on-going construction in Dubai; there are still many opportunities to infill.
Safina Ahmad, Head of Residential, CBRE MENA, said, “A significant factor affecting property prices is global currency fluctuations. The markets pegged to the dollar, and also the relatively strong UK sterling are looking comparatively more expensive. Conversely a competitive euro has opened up markets like France and Spain in mainland Europe.
Where recent growth has been particularly marked, investors are now expecting either slower or negative growth. Average growth in London and Dubai for example, as well as a number of other international markets, have hit double digit highs for at least two years prior to 2014. We’re now witnessing a market correction and more modest growth with small pockets of localized decline.”
How Do The Top 10 Highest Value Locations Rank?
Top 10 Highest Value Locations
|
*Average Property Price (US$ psf)
|
1. Hong Kong
|
1,377
|
2. London
|
996
|
3. New York
|
819
|
4. Paris
|
795
|
5. Singapore
|
787
|
6. Tokyo
|
678
|
7. Los Angeles
|
652
|
8. Milan
|
529
|
9. Rome
|
509
|
10. Edinburgh
|
497
|
Source: CBRE
*US$ rates based on exchange rate (GBP – USD) as of 6 September 2015
Jennet Siebrits, Head of Residential Research at CBRE, comments:
“As the global population continues to expand and new innovations impact the property market, we are witnessing a move towards greater integration between our cities. What our research has found however, is that global cities are retaining what makes them unique whilst sharing valuable knowledge and experience that can enhance other cities around the world.
“Using the advantage of CBRE’s unique position as a global property company, we have witnessed some unexpected findings in the Global Living Report, such as in Dublin, where house price growth was at a global high of 22 per cent, and in Moscow, which has the highest proportion of owner occupiers in our sample.
“In Europe, we report how the central London residential market has rebounded at a significant rate, with average house price increases of 86 per cent since 2009. In the Outer London market we have witnessed a slower growth of 63 per cent during the same period, demonstrating a divergence which is now narrowing, as overall prices in the UK’s capital reach 14.8 per cent in 2014 alone, offering investors significant growth prospects.”
“With the continued population growth of about 5%, there is a consistent demand for housing, particularly in the affordable space. The MENA region offers a large housing supply but it mainly sits in the luxury space targeting a more affluent buyer profile. We are faced with a smaller pool of non-resident buyers as they have responded well to mainland European markets which have recently opened up in light of an attractive euro, for example, Marbella has seen significant interest from Saudi buyers,” commented Ahmad.
How Do The Top 10 Lowest Value Locations Rank?
Top 10 Lowest Value Locations
|
*Average Property Price (US$ psf)
|
1. Istanbul
|
109
|
2. Johannesburg
|
118
|
3. Cape Town
|
161
|
4. Lisbon
|
188
|
5. Toronto
|
215
|
6. Chicago
|
227
|
7. Madrid
|
238
|
8. Barcelona
|
241
|
9. Sydney
|
250
|
10. Bangkok
|
255
|
Source: CBRE
*US$ rates based on exchange rate (GBP – USD) as of 6 September 2015
The Global Living Report provides a snapshot of 31 global cities, showcasing the differing influences in each city and providing a comparative study of house prices, rental growth and living costs, among other factors.
Middle East, North Africa and Turkey
Abu Dhabi – Abu Dhabi’s population of 2,570,000 is expected to increase by 54% over the next decade, adding an additional 1.38 million residents. The property market experienced 31% growth in 2013 and 24% growth in 2014, and has since taken on a more stable pace as a result of lower oil prices. The rental market is robust, with 12% growth over the last year taking values to US$2,574 per month.
Dubai – The promise of an opulent lifestyle and tax-free salaries has created a large expat community in Dubai, with 92% of the population made up of expats and migrant workers. A buoyant market saw 22,989 transactions last year, 28% higher than the 10 year average. A trend of large quantities of new developments is expected to continue, with 25,000 new units built on average each year.
Istanbul – The fifth largest city in the world, Istanbul is seen as a strong investment opportunity. Last year the city enjoyed 15% annual house price growth and the rental market experienced similar growth of 12% in rents. Istanbul has the lowest average property price in the sample at US$109 psf.
قطاع دبي السكني أكثر توفيراً للتكاليف من عدة مدن أوروبية وعالمية
دبي، 8 سبتمبر 2015: أصدرت شركة"سي بي آر إي" تقريرها ’مستوى المعيشة العالمي: الدليل المفصل للمدن‘ الذي يعد أخر التقارير البحثية ضمن سلسلة تقارير الأسواق السكنية العالمية. وصمم التقرير بهدف منح قارئه الفرصة لاستكشاف 31 مدينة من بين أشهر المواقع السكنية حول العالم.
ويسلط التقرير الضوء على مواصلة احتفاظ هونج كونج بموقعها كأكثر المواقع السكنية غلاءً في العالم بمتوسط أسعار يبلغ 1.377 دولاراً امريكياً للقدم المربع الواحد. ويرتبط هذا الرقم المرتفع بالأحجام الأصغر للشقق الموجودة في سوق تستند إلى مستويات عرض مقيدة بشدة.
ومن ناحية أخرى، عززت لندن مكانتها في المرتبة الثانية من حيث القيمة وفقاً لمتوسط أسعار القدم المربعة الواحدة. كما يبين التقرير الآلية التي ساعدت العديد من المدن على الانتعاش بقوة في أعقاب الأزمة العالمية عام 2008، إلى جانب المدن التي أظهرت مستويات أدنى من المرونة.
وتعد سوق دبي العقارية ’أكثر توفيراً للتكاليف‘ عند مقارنتها مع أسواق لندن أو نيويورك أو هونج كونج. وعلى سبيل المثال، تبدأ أسعار العقارات الرئيسية في لندن عند 3 آلاف دولار أمريكي للقدم المربعة الواحدة قياساً بـ 1300 دولار أمريكي للقدم المربعة الواحدة كحد أقصى في دبي. وتجعل الضرائب المنخفضة على الواردات من استيراد المواد ذات الجودة العالية في دبي أمراً أكثر سهولةً بخلاف لندن. وعلاوةً على ذلك، تختلف مسألتي تكاليف وتوفر اليد العاملة بين الإمارات العربية المتحدة وغيرها من المدن الأوروبية والعالمية. يعتبر النقص في الموارد عاملاً هامّاً في ارتفاع أسعار العقارات: فمن الصعب الحصول أراضٍ صالحة للبناء في باريس، ولندن، ونيويورك، وبرشلونة. وعلى الرغم من حركة التشييد والبناء الكبيرة القائمة في دبي، لا يوجد مناطق مكتظة بالمباني، الأمر الذي يوفر الكثير من الفرص لإنشاء وحداتٍ سكنية جديدة ما بين الوحدات القائمة.
وبهذا الصدد، قالت صافينا أحمد، مديرة أبحاث العقارات السكنية بمنطقة الشرق الأوسط لدىسي بي آر إي: "يعتبر تأثير تقلبات العملات العالمية أحد أهم العوامل التي تؤثر على أسعار العقارات. وتشهد الأسواق المرتبطة بالدولار، وسوق المملكة المتحدة المرتبط بالجنيه الاسترليني ذو القيمة المرتفعة، أكبر نسبة غلاءٍ للأسعار نسبياً، بينما نجح اليورو بتوفير فرصٍ أفضل للاستثمار العقاري في أسواق مثل فرنسا واسبانيا في أوروبا".
وأضافت صافينا: " وفي ظلّ النمو الكبير وغير المسبوق الذي شهدته أسعار العقارات مؤخراً، يتوقع المستثمرون إمّا نمواً بطيئاً أو غير ملحوظ على الإطلاق في الوقت الراهن، حيث بلغت نسبة نمو أسعار العقارات في لندن ودبي الضعف خلال العامين
اللذين سبقا النصف الثاني من عام 2014. ونشهد اليوم نمواً بسيطاً في أسعار العقارات يتخلّله بعض العقبات الصغيرة بسبب الأحوال المتدهورة نسبياً في المنطقة".
كيف تصنف المواقع العشر الأعلى قيمةً؟
المواقع العشر الأعلى قيمةً
|
متوسط أسعار العقارات (بالدولار الأمريكي* للقدم المربعة الواحدة)
|
|
1,377
|
|
996
|
|
819
|
|
795
|
|
787
|
|
678
|
|
652
|
|
529
|
|
509
|
|
497
|
المصدر: CBRE
*تم تحديد أسعار الدولار الأمريكي اعتماداً على سعر الصرف (جنيه استرليني – دولار أمريكي) يوم 6 سبتمبر 2015
وبدورها، قالت جينيت سيبريتس، مديرة أبحاث العقارات السكنية في المملكة المتحدة لدى سي بي آر إي : "في ظل تنامي عدد السكان حول العالم والابتكارات الجديدة التي تؤثر على سوق العقارات، نحن نشهد خطوة تحمل المزيد من التكامل بين مدننا. بينما كشفت أبحاثنا أن المدن العالمية لا تزال تحتفظ بما يجعلها فريدة من نوعها، في الوقت الذي تتشارك فيه هذه المدن المعرفة القيمة والخبرات التي يمكن لها أن تعزز مكانة المدن الأخرى حول العالم".
وأضافت جينيت: "من خلال الاستفادة من مكانة سي بي آر إي الفريدة كشركة عقارية عالمية، شهدنا بعض النتائج غير المتوقعة في تقرير ’مستوى المعيشة العالمي‘ كما هو الحال في دبلن، حيث بلغ نمو أسعار المنازل مستويات عالمية بواقع 22%، وموسكو التي تمتلك أعلى نسبة من الملاك الشاغلين في العينة التي قمنا باعتمادها".
واختتمت جينيت: "في أوروبا، قمنا باستعراض الكيفية التي انتعشت من خلالها سوق العقارات السكنية في وسط لندن وفق هذا المعدل المرتفع، مع زيادة متوسط أسعار المنازل بواقع 86% منذ عام 2009. وفي الاسواق الأخرى خارج مدينة لندن، لقد شهدنا نمواً بوتيرة أقل سرعةً بلغ نسبة 63% خلال ذات الفترة، ما يظهر حجم الاختلاف الآخذ بالانحسار، مع بلوغ إجمالي الأسعار في عاصمة المملكة المتحدة نسبة 14.8% خلال عام 2014 فقط، الأمر الذي يقدم للمستثمرين فرص نمو كبيرة".
وبدورها، قالت صافينا أحمد: "في ظل النمو السكاني بواقع 5%، هناك طلب مستمر على الإسكان وخاصة الميسور التكلفة. ولدى منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا معروض كبير من المساكن لكنها تركز في الأغلب على المستوى الفخم. ونحن نتعامل مع مجموعة صغيرة من المشترين الغير قاطنين في أوروبا الذين جذبهم الوضع المحسن في أسواق أوروبا التي تحسنت فيها العملة، على سبيل المثال ماربيلا التي شهدت اهتماما كبيرا من المشترين السعوديين."
كيف تصنف المواقع العشر الأدنى قيمةً؟
المواقع العشر الأدنى قيمةً
|
*متوسط أسعار العقارات (بالدولار الأمريكي للقدم المربعة الواحدة)
|
|
109
|
|
118
|
|
161
|
|
188
|
|
215
|
|
227
|
|
238
|
|
241
|
|
250
|
|
255
|
المصدر: CBRE
*تم تحديد أسعار الدولار الأمريكي اعتماداً على سعر الصرف (جنيه استرليني – دولار أمريكي) يوم 6 سبتمبر 2015
ويقدم تقرير ’مستوى المعيشة العالمي‘ لمحة سريعة حول 31 مدينةً عالميةً، كما يستعرض التأثيرات المتفاوتة في كل مدينة، فضلاً عن تقديمه لدراسة مقارنة لأسعار المنازل ونمو تكاليف الإيجار والمعيشة، من بين عدة عوامل أخرى.
الشرق الأوسط، وشمال إفريقيا، وتركيا
أبوظبي – من المتوقع أن يزداد عدد سكان أبوظبي بنسبة 54% خلال العقد القادم، مضيفاً 1.38 مليون ساكن جديد. وشهدت السوق العقارية نمواً بواقع 31% خلال عام 2013 و24% خلال عام 2014، واتخذت منذ ذلك الحين وتيرة نمو أكثر استقراراً نتيجة لانخفاض أسعار النفط. ومن ناحية اخرى، تتميز سوق الإيجار بموقف قوي عززه النمو المسجل بواقع 12% خلال العام الماضي لتصل القيم إلى حدود 2.574 دولار أمريكي شهرياً.
دبي – أدت الوعود بأسلوب حياة مترف ومرتبات معفاة من الضرائب إلى تكون مجتمع كبير من المغتربين في دبي، حيث يشكل المغتربون والعمال المهاجرون نسبة 92% من عدد السكان. وتعد دبي سوقاً مزدهرة شهدت إتمام 22.989 تعاملاً خلال العام الماضي، أي أكثر بنسبة 28% من متوسط 10 سنوات. ومن المتوقع أن يستمر هذا التوجه المصحوب بكميات كبيرة ومشاريع جديدة، مع بناء 25 ألف وحدة في المتوسط سنوياً.
اسطنبول – ينظر إلى اسطنبول، خامس أكبر مدينة في العالم، كفرصة استثمارية قوية. وخلال العام الماضي، شهدت المدينة نمواً سنوياً لأسعار المنازل بواقع 15%. وعلى نحو مماثل، شهدت سوق الإيجارات نمواً بواقع 12%. وتمتلك اسطنبول أدنى متوسط لأسعار العقارات في العينة المدروسة يبلغ 109 دولا أمريكي للقدم المربعة الواحدة.
