- Apartment and villa rental rates decline on average by 2% q-o-q, Palm Jumeirah down by 6%
- Improved yield potential sees buyers shift to affordable project investment
According to the latest UAE Property Review – Q2 2015 report for Dubai from leading real estate consultancy Asteco, a new era for Dubai’s residential market is on the horizon, as rental rates for apartments and villas across the city declined by an average of 2% in 2015 - Q2 versus Q1 (and 5% year-on-year for villas), with marked declines at the higher priced end of the market.
Homes for sale also recorded an average fall of 2%, with some areas performing significantly worse than others dropping 11% year-on-year for villas with apartments decreasing by 7%.
“The softening in Dubai’s residential rental market appeared earlier than we originally anticipated, offering tenants in the emirate an opportunity to recoup somewhat after several tough years of high rents, ” said John Stevens, Managing Director, Asteco.
“The decrease was felt throughout the market and areas with a significant amount of completed new supply were the most affected. Additionally, some buyers of nearly completed buildings were keen to sell at negative premiums due to the imminent completion of the building, which required final payment,” he added.
The highest quarter-on-quarter apartment rental declines were recorded on Sheikh Zayed Road (7%), Palm Jumeirah (6%) and Jumeirah Beach Residences (7%). Conversely, IMPZ, Dubai Sports City and Dubai Silicon Oasis recorded higher rentals compared with 2014, of between 6-13%, due to the completion of community infrastructure and increased occupancy levels making them popular mid-market residential areas.
In the villa segment, the handover of projects like Casa Villas at Arabian Ranches brought rental rates for the area down by 7% quarter-on-quarter, and 15% year-on-year. Over at the Mudon community, the ongoing handover of its three and four-bedroom townhouses, with competitive pricing starting at AED 175,000 per annum, put pressure on landlords of neighbouring developments to secure and retain existing tenants.
“We even saw a 6% decline for Palm Jumeirah, with the handover of the lower specification Palma Residences’ townhouses impacting rental rates due to their lower price band. So we are seeing a similar tenant-friendly trend in the broader villa market, with more flexible installment plans for example, and this is set to continue as areas like Dubailand continue to deliver new supply,” noted Stevens.
Apartment sales in Q2 were marked by a shift towards more affordable properties with locations such as IMPZ, Dubai Silicon Oasis, International City, and the recently handed over Queue Point and Sky Courts developments in Dubailand, witnessing sustained demand as yields for studio and one-bedroom apartments in particular, remained attractive.
Affordability was also a priority for villa investors with Jumeirah Village recording a high number of transactions for some of the townhouse properties by Nakheel and in Indigo Ville, priced at AED 700,000 up to AED 1.2 million.
In comparison, larger properties, including five and six-bedroom villas, saw minimal transactions completing in communities such as The Villa or Dubai Sports City, despite strong rental demand.
“However, despite strong transaction levels, the increasingly competitive market environment, with a lot of new supply, means that the 2% quarter-on-quarter decline is not going to be a temporary blip, with more pressure on owners to review their selling price, still to come,” said Stevens.
Asteco also noted an emerging trend by a limited number of purchasers, who were advertising off-plan properties, not yet in the construction phase, at negative premiums, in an attempt to relinquish financial obligations.
This quarter, it was the office sector that saw the most gains, with an average 2% growth in rental rates, dependent on area, although average sales prices declined by 1%.
Leasing-wise, DIFC witnessed an 11% quarter-on-quarter growth with existing stock almost fully occupied and companies eyeing expansion forced to seek space in nearby buildings, which has benefited development such as Central Park Towers, which attained rates of AED 180 and AED 250 per square foot for shell and core and fitted space respectively. Index Tower’s leasing rates also increased up to AED 350 per square foot, as full floors were subdivided to offer small, fitted space to companies looking to set up at the DIFC free zone.
However, previous star performer Business Bay saw a 10% quarter-on-quarter decline in leasing prices, affected by the handover of a substantial amount of office space, with Asteco predicting more pain to follow with a further 1.3 million square feet of new supply to be delivered in the next few years.
“The office sales market has essentially moved away from investment buyers to one where end-users are the most common buyers for completed buildings. In the future we expect sales prices to come under pressure in areas where significant supply is due to be handed over,” remarked Stevens.
For more details, please visit www.asteco.com
A copy of the full Asteco Dubai Property Review – Q2 2015 Report can be downloaded from –
تقرير أستيكو:
الإيجارات في دبي تتراجع 2% للشقق والفلل في الربع الثاني
تراجعت أسعار الإيجارات للشقق والفلل في دبي بمعدل 2 في المائة في الربع الثاني عن الربع الأول من 2015 وبنسبة 5 في المائة للفلل عن الفترة نفسها من العام الماضي، بحسب تقرير شركة أستيكو للخدمات العقارية حول أداء السوق العقاري في دبي في الربع الثاني من العام الجاري.
وذكر التقرير كذلك أن أسعار بيع المنازل سجلت تراجعا بمعدل 2 في المائة في بعض المناطق، فيما سجلت مناطق أخرى تراجعا بمعدل 11 في المائة و7 في المائة عن الفترة ذاتها من العام الماضي بالنسبة للفلل والشقق على التوالي.
وقال جون ستيفن، العضو المنتدب لشركة أستيكو: "يبدو أن التراجع في سوق الإيجارات السكنية في دبي قد برز في وقت مبكر بخلاف ما توقعناه أساسا، وهذا بدوره يوفر للمستأجرين فرصة مناسبة للإستفادة والتعويض بعض الشيء بعد معاناة سنوات عديدة من الإيجارات المرتفعة".
واضاف ستيفن: "هذا التراجع ألقى بظلاله وتأثيره على مختلف قطاعات السوق لا سيما على الوحدات العقارية الجديدة المكتملة حيث كانت الأكثر تضررا. وبالإضافة إلى ذلك، يحرص بعض المشترين من مباني وصلت إلى مراحل متقدمة أو مكتملة تقريبا على بيع وحداتهم بأسعار سلبية نظرا لقرب اكتمال المبنى وضرورة تسليمهم للدفعة النهائية من سعر الوحدة".
وأظهر تقرير أستيكو أن الشقق في المباني الواقعة على شارع الشيخ زايد سجلت أعلى تراجع في أسعار الإيجارات بنسبة 7 في المائة عن الربع الأول من 2015، فيما سجلت كل من نخلة جميرا وجميرا بيتش ريزيدنس تراجعا بنسبة 6 في المائة على التوالي. وفي المقابل، سجلت منطقة الإنتاج الإعلامي ومدينة دبي الرياضية وواحة دبي للسيليكون أعلى معدل ايجارات بنسبة تراوحت بين 6 و13 في المائة مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي. ويرجع ذلك إلى الانتهاء من مشاريع البنية التحتية في تلك المناطق وارتفاع معدلات الإشغال فيها حيث باتت من المناطق السكنية المعروفة لفئة السوق المتوسطة.
وذكر التقرير أن تسليم وحدات الفلل في المشاريع المكتملة في منطقة المرابع العربية مثل "فلل كازا" أسهم في تراجع أسعار الإيجارات فيها بنسبة 7 في المائة في الربع الثاني عن أسعار الربع الأول وبنسبة 15 في المائة عن أسعار الفترة نفسها من العام الماضي.وفي منطقة المدن، يتواصل تسليم وحدات التاون هاوس المكتملة الموكنة من 3 و4 غرف والتي يصل سعر ايجارها السنوي إلى 175 ألف درهم فقط، وهو ما وضع الكثير من الضغوط على ملاك المشاريع المجاورة في سعيهم لاستقطاب مستأجرين والاحتفاظ بالمستأجرين الحاليين.
وقال ستيفنز: "الملاحظ كذلك أن نخلة جميرا شهدت هى الأخرى تراجعا في أسعار الإيجارات بنسبة 5 في المائة مع تسليم وحدات التاون هاوس في مشروع "بالما ريزيدنس" ذات المواصفات الأقل والذي أثر في معدلات الإيجارات نظرا لانخفاض أسعارها. ومع هذه المعطيات، فنحن أمام توجه مماثل يصب في مصلحة المستأجر ويتيح له خيارات أكثر مرونة لدفع الأقساط على سبيل المثال. هذا إلى جانب الاستمرار في طرح المزيد من الوحدات الجديدة من قبل المطورين في مختلف المناطق مثل منطقة دبي لاند".
وبحسب التقرير، شهد قطاع بيع الشقق في الربع الثاني تحولا نحو الوحدات ذات الأسعار المقدور عليها في مواقع مثل منطقة الإنتاج الإعلامي وواحة دبي للسيليكون وانترناشونال سيتي اضافة إلى مشروعي "كيو بوينت" و"سكاي كورت" في دبي لاند، حيث تلاقي هذه هذه المشاريع طلبا متزايدا لا سيما على وحدات الاستديو والشقق المكونة من غرفة واحدة فيها بسبب عوائدها المجزية.
وذكر تقرير أستيكو أن القدرة على تحمل الأسعار تعد أولوية للمستثمرين في قطاع الفلل، حيث حققت قرية جميرا عددا كبيرا في تعاملات البيع بالنسبة لوحدات التاون هاوس التابعة لشركتي نخيل وانديغو فيلا والتي تراوحت أسعارها بين 700 ألف و1.2 مليون درهم. وبالمقارنة، سجلت فئات الفلل الأكبر حجما، بما فيها المكونة من 5 و6 غرف، الحد الأدنى من التعاملات في مناطق مثل مدينة دبي الرياضية ومشروع الفيلا على الرغم من قوة ايجارها.
وقال ستيفنز: "على الرغم من حجم التعاملات القوية، فإن بيئة التنافسية المتزايدة في السوق، إلى جانب الكثير من المعروض الجديد، تعني أن التراجع بنسبة 2 في المائة في الربع الثاني لن تكون ظاهرة مؤقتة وهذا ما سيزيد من الضغوط على الملاك لمراجعة أسعار البيع لديهم وهو ما سيأتي بعد".
وأشارت تقرير أستيكو أيضا إلى أن هناك هناك ظاهرة برزت مؤخرا تتمثل في وجود عدد محدود من المشترين ممن يعلنون عن وحدات موجودة على الخريطة فقط ولم تدخل مرحلة التشييد بعد بأسعار سلبية في محاولة منهم لتلبية التزامات مالية.
ولفت التقرير إلى أن قطاع المكاتب حقق مكاسب جيدة وشهد نموا بنسبة 2 في المائة في معدل الإيجارات في الربع الثاني، فيما تراجعت أسعار البيع في القطاع بنسبة 1 في المائة.
وفي سياق تأجير المكاتب، شهد مركز دبي المالي العالمي نموا بنسبة 11 في المائة في الربع الثاني مقارنة بأسعار الربيع الأول مع امتلاء معظم المساحات الشاغرة في المركز وتوجه الشركات التي تتطلع لتوسيع أعمالها للبحث عن مساحات شاغرة في المباني المجاورة مثل مبنى سنترال بارك تاورز الذي تترواح أسعار الإيجار فيه بين 180 و250 درهم للقدم المربع. وارتفع سعر ايجار القدم المربع في اندكس تاور إلى 350 درهما مع توفر طوابق كاملة فيه مقسمة إلى مساحات صغيرة وأخرى مجهزة للشركات التي تتطلع إلى فتح مكاتب لأعمالها في المنطقة الحرة لمركز دبي المالي العالمي، وفقا للتقرير.
وذكر تقرير أستيكو أن منطقة الخليج التجاري شهدت تراجعا في أسعار الإيجارات في الربع الثاني بنسبة 10 في المائة عن أسعار الربع الأول من 2015 متأثرة بتسليم كمية كبيرة من المساحات المكتبية، مع توقعات بارتفاع التراجع نتيجة طرح نحو 1.3 مليون قدم مربع من المساحات الجديدة خلال السنوات القليلة المقبلة.
وقال ستيفنز: "الملاحظ أن سوق بيع المكاتب تحولت في الأساس بعيدا من المشترين بغرض الاستثمار إلى المستخدمين النهائيين الذين يشترون المساحات من مباني منجزة. ونحن نتوقع تواجه أسعار البيع في المستقبل ضغوطا كبيرة لا سيما في المناطق التي سيتم تسليم مساحات جديدة فيها".
