Natural
adjustment to new supply, impact of mortgage cap and higher transaction fees
says Asteco Q3 2014 report
- Apartment and villa rents drop 2% and 3% respectively in Q3
- Apartment and Villa sales prices drop 4% and 1% respectively in Q3
- Year-on-year sales growth remains positive – apartments up 31%, villas up 17%
Dubai’s
real estate sector witnessed further stabilisation and a slowing down of both rental
rates and sales prices in Q3 2014 as the downward trend continued for the third
quarter in a row according to Asteco’s Q3 2014 market report.
Apartment and villa rental rates dropped slightly by
2% and 3% respectively against Q2 figures, with sales prices also showing a
nominal decline at 1% and 4% respectively, although year-on-year growth
remained positive overall with a 31% and 17% increase in sales prices for
apartments and villas.
“For
the first time since 2012 we have seen both residential rental rates and sales
prices decline as a result of a natural adjustment to ongoing new supply
entering the market. The impact of
mortgage cap and higher transaction fees is
also making it more expensive for prospective buyers to get onto the Dubai
property ladder,” said John Stevens, Managing Director, Asteco.
The mortgage cap imposed by the UAE Central Bank which
is 75% for expatriates and 80% for UAE nationals has continued to restrict
demand, exacerbated by the higher down payment requirement and 4% Dubai Land
Department (DLD) transfer fee, which was previously set at 2%.
On
a positive note, the report highlighted the launch of 27 new projects during Cityscape,
last month, generating ‘strong levels’ of investor interest.
“It’s
a wait-and-see scenario on the part of buyers right now, and we believe that
sales prices may soften further with more new supply on the way. In the short term, a price reduction will be
beneficial for the market as it will assist in unlocking demand from the middle
income segments of the population,” noted Stevens.
In
terms of apartment sales, the top performers in Q3 2014 versus the same period
in 2013, were Jumeirah Lakes Towers (JLT) and Downtown Dubai, up by 37% and 35%
respectively, and priced at up to AED 1,500 and AED 3,000 per square foot
respectively. In contrast, areas like Jumeirah Village are currently available
at AED 800 to AED 1,050 per square foot, down 3% quarter-on-quarter but up 32%
year-on-year.
Villas
within the Al Furjan development, located on the Mohammed bin Zayed corridor,
and on Palm Jumeirah, recorded per square foot sales rate of up to AED 1,150
and AED 4,000 respectively, with a 4% quarter-on-quarter drop for Al Furjan and
no movement for Palm Jumeirah, but still a strong 38% and 55% year-on-year
growth respectively.
In terms of residential rental rates, Discovery
Gardens and International City registered a 7% drop following previous year-on-year
record growth levels of 23% and 40% respectively. The report highlighted the
possibility of further rental increases for these communities as per the RERA
rental index, which could prompt further relocations to the Northern Emirates
although it is anticipated that this trend will start to slow down as occupancy
levels in the city’s more affordable communities stabilise.
In comparison, some of Dubai’s prime areas, such as
Downtown Dubai, have remained relatively stable and Palm Jumeirah recording 3%
quarter-on-quarter growth due to restricted supply and ever present demand.
“The popular Dubai Marina, which has suffered from long-term
construction and traffic congestion woes, saw a 2% decline since Q2 2014, as
tenants look to relocate to more accessible areas,” said Stevens.
With
quarter-on-quarter rental rate stability and a 42% year-on-year increase, a
two-bedroom apartment in JLT is currently leasing for up to AED 150,000 with the Dubai Marina equivalent fetching up to AED
185,000.
Villas also registered an average overall 3% decline
with the Springs down by 8% and Arabian Ranches and Mirdif both down by 5%
since Q2 2014, which Asteco partly attributes to the impact of more affordable
supply coming on stream in other communities such Jumeirah Village and
Dubailand.
A three-bedroom villa in Arabian Ranches is renting
for as much as AED 260,000 per annum currently while the same in the
up-and-coming Jumeirah Village community can be secured for AED 145-180,000.
It was a similar story for office leasing, with zero
growth registered in Q3 following a nominal 2% growth figure in Q2 2014. Marginal decreases were also seen in Business
Bay following the earlier 2014 release of new inventory.
According to Asteco, sales demand is being redirected from
premium locations such as DIFC, which averages AED 2,200 per square foot, to
lower-priced properties in JLT such as Mazaya and Dome Towers, which are
achieving around AED 850 per square foot for shell and core office space.
For
more details, please visit www.asteco.com
A copy of the full Asteco Dubai Q3 2014 report can
be downloaded from –
استمرار استقرار السوق العقارية في دبي
بسبب المعروض الجديد وسقف القروض العقارية وارتفاع رسوم المعاملات
شهد القطاع العقاري في دبي
خلال الربع الثالث من عام 2014 استقرارا اكثر وتباطؤا في اسعار الايجارات والبيع
مع تواصل موجة التراجع للفصل الثالث على التوالي وفق تقرير استيكو لحالة السوق في
الربع الثالث 2014.
وتراجعت ايجارات الشقق والفلل
بنسبة طفيفة بلغت 2% و3%على التوالي مقابل ارقام الربع الثاني فيما سجلت اسعار
البيع ايضا تراجعا طفيفا بلغ 1% و4% على التوالي على الرغم من بقاء النمو على اساس
سنوي ايجابيا بالإجمال بارتفاع 31% و17% على التوالي لأسعار البيع الشقق والفلل.
وقال جيمس ستيفنز مدير عام
استيكو:" للمرة الأولى منذ 2012 نشهد هبوط اسعار الايجارات والبيع كنتيجة
للتعديل الطبيعي للسوق بسبب استمرار ضخ معروض جديد في السوق، كما ان تأثير فرض سقف
على القروض العقارية وارتفاع رسوم المعاملات العقارية والتي هبطت 30% مقارنة
بالفترة نفسها من العام الماضي تجعل دخول المشترين المحتملين لسوق دبي العقاري
اكثر صعوبة".
ولايزال سقف القروض العقارية
الذي فرضه المصرف المركزي الاماراتي الذي حددها بنسبة 75% للوافدين و80% للمواطنين
يقيد الطلب يفاقم من ذلك ارتفاع مبالغ الدفعة الأولى المطلوبة ورسوم نقل المليكة
البالغة 4% من دائرة الاراضي والأملاك في دبي التي كانت 2% سابقا.
ومن الجانب الايجابي ابرز
التقرير اطلاق 27 مشروعا جديدا خلال سيتي سكيب الشهر الماضي لافتا الى وجود
"مستويات قوية" من الاهتمام الاستثماري.
وقال ستيفنز:" بالنسبة
للمشترين الآن فهي مسألة انتظار ترقبا للنتائج ونحن نرى ان اسعار البيع قد تتراجع
اكثر مع دخول مزيد من المعروض للسوق الا انه من المهم الاشارة الى ان ذلك لا يدل
على ركود للسوق على النحو الذي شهدناه في 2008 بل هو مؤشر فقط على تأثير نشاط
العرض والطلب على السوق".
وأضاف:"على المدى
المتوسط سيكون تراجع الاسعار مفيدا للسوق حيث يساعد ذلك في تحفيز الطلب من قطاعات
الافراد متوسطي الدخل".
ومن ناحية مبيعات الشقق كانت
المناطق الاكثر اداء خلال الربع الثالث 2014 مقابل الفترة نفسها من 2013 هي ابراج
بجيرات الجميرة (جي ال تي) ووسط مدينة دبي (داونتاون دبي) بارتفاع 37% و35% على
التوالي وبسعر حتى 1500 درهم و3000 درهم للقدم المربع الواحد على التوالي. وفي
المقابل تتوفر الاسعار في مناطق مثل قرية الجميرة بما بين 800 و1050 درهم للقدم
المربع بانخفاض 3% على اساس فصلي ولكن بارتفاع 32% على اساس سنوي.
وسجلت الفلل في مشروع فرجان
الواقع على شارع الشيخ محمد بن زايد وجزيرة النخلة جميرة اسعار مبيعات للقدم
المربع بلغت 1150 و4000 درهم على التوالي بانخفاض 4% على اساس فصلي للفرجان وبدون
تغير لجزيرة النخلة ولكن مع تحقيق نمو لافت بنسبة 38% و55% على التوالي على اساس
سنوي.
ومن ناحية معدلات ايجار
العقارات السكنية سجلت "ديسكفري جاردنز" و"انترناشيونال سيتي"
تراجعا بنسبة 7% في اعقاب مستويات النمو القياسية العام الماضي التي بلغت 23% و40%
على التوالي. ولفت التقرير الى امكانية حدوث ارتفاعات جديدة في معدلات الايجار في
هذين الحيين وفق مؤشر ايجارات مؤسسة التنظيم العقاري والذي قد يدفع مستأجرين اكثر
الى الانتقال للإمارات الشمالية على الرغم نم توقع تباطؤ هذا التوجه مع استقرار
مستويات الاشغال في الأحياء السكنية الأكثر اقتصادية.
وبالمقارنة فإن بعض المناطق
الراقية في دبي مثل داونتاون دبي ظلت مستقرة نسبيا فيما سجلت النخلة جميرة نموا
بنسبة 3% على اساس فصلي بسبب محدودية العرض وزخم الطلب المتواصل.
وقال ستيفنز:" شهدت
منطقة دبي مارينا الشهيرة والتي عانت من مشكلات الأعمال الانشائية والازدحام
المروري لفترة طويلة تراجعا بنسبة 2% من الربع الثاني 2014 مع تطلع السكان الى
الانتقال لمناطق اكثر مرونة".
ومع استقرار معدلات الايجارات
على اساس فصلي وارتفاع 42% على اساس سنوي يبلغ سعر ايجار شقة من غرفتي نوم في
"جي ال تي" حاليا حتى 150,000 درهم سنويا فيما يبلغ معادل ذلك في دبي
مارينا حتى 185,000 درهم.
وسجلت الفلل ايضا انخفاضا بلغ
بالمتوسط 3% مع تراجع الينابيع بنسبة 8% والمرابع العربية ومردف بنسبة 5% منذ
الربع الثاني 2014 والذي ترجعه استيكو جزئيا الى تأثير المعروض في تجمعات اخرى مثل
قرية الجميرة ودبي لاند الأكثر ملائمة للميزانيات.
ويصل معدل ايجار فيلا من ثلاث
غرف نوم في المرابع العربية حاليا الى 260,000 درهم سنويا فيما يتراوح ايجار فيلا
مشابهة في قرية الجميرة التي تجهز قريبا ما بين 145,000-180,000 درهم.
ويسري الموضوع نفسه على ايجار
المكاتب حيث لم يتم تسجيل اي نمو في الربع الثالث بعد نمو طفيف بلغ 2% في الربع
الثاني 2014 فيما شوهد تسجيل تراجعات طفيفة ايضا
في الخليج التجاري في اعقاب اطلاق وحدات جديدة اوائل هذا العام.
ووفقا لأستيكو يشهد الطلب على
البيع تحولا من المواقع المميزة مثل مركز دبي المالي العالمي بمتوسط سعر 2200 درهم
للقدم الى عقارات اقل سعرا في جي ال تي مثل مزايا وأبراج القبة التي تحقق نحو 850
درهما للقدم للمساحات الاساسية.
لمزيد من المعلومات:
www.asteco.com
يمكن تحميل
نسخة كاملة من التقرير عبر هذا الرابط:
